中新網12月22日電 據《北京現代商報》報道，每年的歲末，京城的各大房地產代理機構、中介公司都會對一年來整個樓市的發展進行一次總結和預測。那么，歲末年初的京城樓市值得關注的都有哪些呢？

　　政策趨于平穩 調控精細入微

　　2005年上半年可以說是政策出臺最為集中和最為嚴厲的時期。這些政策也影響了京城樓市全年的市場表現，產生了十分明顯的效果，即京城樓市在年中出現了十分濃厚的觀望氣氛。但據相關政府部門公布統計數據來看，1-10月北京市全市期房價格仍同比上漲了21.4%，而全年商品房的交易量也會比2004年有所上升。毫無疑問，在強力政策的壓力下，2005年京城樓市仍然表現出了其剛性需求的特點。

　　偉業顧問的專業人士認為，2006年房地產市場在政策層面的關鍵詞主要是“平穩”和“細化”，尤其是針對北京地區不會出現更為嚴厲的宏觀層面政策。宏觀調控轉向“微觀”調控，平穩的政策環境也有助于市場的樂觀發展。

　　市場供不應求價格借勢上揚

　　根據偉業顧問的數字顯示，2004年成交規模3182.7萬平方米，2005年預計成交規模大概在3300萬平方米左右。新增供應一直低于成交規模，即持續性呈現出消耗歷史存量的局面。這是造成北京市房地產市場供不應求的最主要原因。所以，僅在考慮供求關系的影響下，2005年同期同質價格指數將比2004年上漲10%以上。

　　而偉業顧問分析認為，2006年北京新房市場還將出現總體上供不應求的局面。由此帶來的房價上漲也可能不低于2005年的市場漲幅(20%左右)。

　　土地短缺 上市新房銳減

　　2005年，幾乎所有開發商都已經嘗到了或已經感受到土地缺稀的苦滋味。而今年全年新開工面積和開發投資也都在不斷減少。據偉業顧問日常項目監測數據庫的統計表明，2005年1-10月共推出新項目則不足270個，商品住宅新開工面積同比下降22%；上市的商品住宅也約比2004年減少了20%左右。同時，1-10月的土地供應也是近年來供應量最低的。

　　種種跡象表明，受到2005年的持續影響，將會造成2006年新房有效供應持續減少，預計新增供應項目可能會在260個左右，新房供應也將不容樂觀。但偉業顧問的專業人士認為，如果政府加快開發商手中持有的存量土地進入市場，將會緩解這一矛盾。

　　利好逐步兌現使需求開始爆發

　　今年7月，人民幣升值使外資對人民幣進一步升值的心理預期，使北京的公寓、別墅、寫字樓、商業等收益型物業成為了外籍客戶投資的重點。而據偉業顧問市場研究中心為此次預測專門組織的偉業客戶需求問卷抽樣數據顯示，截至2005年底，在北京購房客戶中，以投資為目的的購房客戶僅占10.5%，自用兼投資型購買目的的也僅為21.0%，其余68.5%均為自用需求，預計2006年也仍將保持這一特點。

　　同時，在這份調查中還顯示，有74.6%的受訪者判斷未來房價仍會上漲。而從北京市建委、市統計局、市國土局、市發改委聯合公布的數字中顯示，今年1-10月，全市商品住宅期房平均價格6781元／平方米，同比上漲了1196元／平方米，漲幅為21.4%。

　　熱點區域更加分散

　　從2005年1-10月北京市不同行政區劃的土地供應情況看，朝陽區土地供應面積居全市首位，海淀和通州供應量并列排在第二位，其后為豐臺、密云，東城區和崇文區。

　　總體來看，東部區域不僅仍然聚集著主要的新房供應，而還出現了大大超出局部市場普遍認同價格的樓盤如“星河灣”；預計明年這一現象仍將繼續。西南區域一直具有交通條件便利的優勢，隨著基礎設施的進一步改善，今年更是大放異彩，區域出現量價雙增的態勢；奧運村周邊區域和中關村周邊區域，這個雙“村”也在今年表現突出，隨著奧運的臨近以及供應的稀缺，雙“村”的房價也日益看漲。

　　購房者房貸有望相對放松

　　REITs、基金、整售等這些多元化投融資渠道，可以說是2005年京城樓市持續不斷的熱點話題。對于開發商來說，明年的金融形勢依然嚴峻，因此，仍需要進一步拓展其他各種融資渠道，以解決其資金需求。

　　而對于購房者來說，由于個人購房按揭貸款目前是銀行的優質資產，因此，各家銀行始終在爭奪按揭貸款市場份額；而隨著2006年銀行業對外資的開放，外資銀行亦會加強對優質客戶的按揭貸款業務的爭奪。兩方面因素使得銀行在2006年會相對放松對個人購房按揭貸款的審查，爭取更大的市場份額。(仰靜 李海鵬)