今年以來，國務院的兩個“八條”及5月11日七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》等相關文件相繼出臺，這標志著我國自亞洲金融危機以來采取的刺激房地產需求增長的政策發生轉變。

　　在筆者看來，這種轉變不僅是政策的微調，而是房地產行業的發展必須要實現三個層次的內在轉變:重新確立住宅消費和投資理念；加快完善房地產發展的制度和政策；改變和完善住宅的生產銷售方式。而轉變的關鍵是先搞清楚近幾年我國房地產發展中存在的各種錯誤或偏離及其原因。概括來說，關于房地產發展存在十大謊言。

　　謊言一:房地產是國民經濟和地方最大最重要的支柱產業。

　　房地產的支柱性體現在消費上，而不是投資上，政策要努力鼓勵的是房地產大眾消費。在我們看來，房地產應該是一種被動的產業，而不是主動性的產業，即使它在結果上對經濟起著支柱性的作用，但也是被動的。

　　謊言二:大眾進行房地產投資將會獲得相當豐厚的投資回報。

　　這是一個理論上的錯誤。房地產是大眾消費品，絕不可能成為大眾投資品。大眾投資房地產不僅不會得到所謂的高回報，而且風險極大。因為只要是這種情況發生，房市必然會出現泡沫，而且隨著參與的人越多，泡沫會越吹越大。試想一下，即從兩方面問一問自己，你就會放棄投資房地產賺大錢的荒謬想法。一是在現今中國，房地產業利潤十分豐厚，而房地產并不是什么技術含量很高的產業，房地產商能獲取如此豐厚的利潤，同時消費者也能得到不菲的利潤，這有悖于經濟學的原則。二是大眾投資房地產賺錢是不可能實現的。你僅買一套房子，房價大幅漲價了，如從你當初購買時的50萬元漲到了現如今的100萬元，你一定很美，覺得你賺錢了，實際上你沒有，說起來你可能不信，你賣出你的房子賺了50萬元。但明天你還要花100萬買回同樣的房子(至少不能低于原來的面積和房屋質量)，你還要交一筆現在看來越來越多的交易費。結果你一分沒賺。那么，有人會說，我買兩套房子，賣出一套，那總能賺吧，是的，但這有個條件，即大家都不買第二套房子，只有你一個人很聰明地買了第二套或第三套房子，但實際上會有許多人與你有一樣的想法，有許多人買兩套房子，在大家都在買時房價肯定不斷上漲，等大家都想變現時，價格就會下跌。房地產是一個帶有一定的投資屬性的大眾型消費品，問題就出在這一雙重屬性上，房地產商及大小炒家們就是通過夸大投資屬性來誤導消費者的。

　　謊言三:利率高低是影響購房行為的重要因素，短期內調升利率對房地產增長形成較大影響。

　　這在今天的中國并不適用。理由是:我們的利率是浮動的，按揭貸款一般都在20年，即房價的利率成本取決于20年或30年的平均利率水平，而不是某一個時段的利率高低。還有，真正的購房成本是房價的高低，高房價就是高成本，但我們的許多消費者卻有意無意總是不愿考慮這一點。因此，我們的結論是如果你認真設計或選擇，買房可以節省錢但不能賺大錢，而在房價大漲時購買房將會支出過多的成本，使其離“負翁”越來越近。房價是購房需求考慮的第一要素，而不要讓收益率的誘惑或利率因素沖昏你的頭腦。

　　謊言四:一些房地產商如是說，我不為大眾生產住房，僅為少數高收入階層造房，賺的是他們錢，不傷害窮人，而窮人的住房問題呢丟給政府管好了。

　　在我看來，是典型的打著市場經濟的旗號發計劃經濟的橫財。大家都清楚，從絕大多數消費品來看，市場能夠滿足絕大多數人的市場需求，這才是市場經濟，市場經濟的本質在我看來就是不斷滿足大眾化需求，盡可能低價銷售滿足大多數消費者需求的產品是市場的一個最大原則，因為有大眾化，才有規模，才有社會財富和福利的增加，整個社會經濟才更有效率，也更為協調和穩定。如果把大多數人的住房問題讓政府解決，那不就是又回到福利分房的計劃時代了嗎。如果一個行業(競爭性的)無力滿足大多數的產品需求，那這個產業不僅不成熟，而且也不會成功。大眾化取向是市場經濟的精髓，我再重復一遍。

　　謊言五:自住需求占多數就不出現房地產泡沫。

　　可以說，在地方和在什么時候自住需求都是占多數的，自住需求占多數構成穩定的市場結構，就像坐莊鎖定籌碼一樣，造成價格出現波動的是流動性強的那部分市場需求，它增加1%可能造成10%甚至更高的市場價格波動。因為自住需求基本是鎖定的，不流動的，投機資金規模增減多少是決定泡沫有多大的根本因素，實際上是少數操縱多數，而不可能是多數操縱少數。在中國的房地產市場上，由于住房的自有率很高，許多城市都在80%以上，投資或投機性住房需求超過10%就會構成泡沫。

　　謊言六:城市化是房價上漲的主要推動力。

　　城市化是房地產商炒房的一個堂而皇之并顯得頗有學問的說辭。北京、上海這樣的大都市城市化很快嗎？非也，每年新增人口很少，城市化加速根本不在北京、上海，如2004年北京和上海僅分別新增人口37萬人和31萬人，增長率為2.54%和1.81%，其中自然增長率分別為0.07%和0%，這里還有郊區人口農轉居的部分，這樣的增長率不可能造成房地產如此快的速度增長，城市化在許多大城市都不是房價上漲的主要推動力。城市化推進房價長期大幅上漲，而大幅上漲的房價將從根本上阻礙城市化，在如此高房價下人們越來越難以進城，實際情況是，所有的產品在大眾化的過程中，都是品質的逐步提高、價格的不斷下跌(至少是價格的相對下跌)，同時，購買的人才會越來越多，如汽車、各類家電、手機、計算機無不如此，我不相信房子在越來越昂貴中普及，這種普及主要是指城市化。房價上漲必須與相對購買力水平相一致，即不可能脫離居民收入水平增長。按照一些房地產商的邏輯，中國的城市化是不可能的，進一步說，沒有城市化也就沒有住房需求，房價上漲應該也說沒有了源泉，城市化是推動房價上漲的根本動因明顯是悖論。情況應該是，房價相對價格便宜(增幅與通脹率相近)才會推進城市化和產業發展，因此，房價是城市化的重要成本，對一個理性的房地產商來講，應追求這樣的住房發展目標，因為城市化確實將大大地增加住房需求，他們將從大眾化的規模擴張中獲得豐厚的利潤。

　　謊言七:地荒論和地價決定房價論。

　　我們曾對北京、長三角和廣東省的土地供應做了細致分析，分析表明，中國的許多地方(包括五大重點地區)根本就不存在土地供應不足的問題，“地荒論”是房地產商為了炒作住房而杜撰的。地價可以部分地決定房價，但其中的要義是地價高，房價相對較高，因而要節約使用土地。而且地價高不一定房價高，美國紐約地價最高，住房價格卻并不是美國最高的，僅排中上之列，為什么，地價高，可以把樓層蓋高些，地價被均攤，房價并不相應提高。

　　謊言八:房價收入比高并不說明有泡沫，中國國情的土地極度稀缺，決定中國房價相對較高。

　　在許多采取過度實用主義的態度的房地產商看來，在與其利益發生矛盾時，西方的房地產經濟學理論都是錯的，中國的實際如果與他們的理論不一樣，肯定是他們的理論錯了，或者中國有特殊的國情。一個“特”字便解決了一切問題，還要經濟學家干嗎，經濟學理論更是多余。房價收入比是一種綜合性指標，它不僅反映了房價可能過高，而且意味著消費者的支付能力有問題。房價收入比過高就是泡沫。土地永遠是稀缺的資源，但房地產商們及許多房地產業內眼中的土地稀缺，可明顯不是經濟學意義的稀缺性。香港土地缺嗎，在經濟學上是肯定的，但我認為香港不缺土地，特別是不存在缺土地蓋房子，經濟學的稀缺是相對于其他要素某種要素更稀缺，使用成本更高，需要節約使用，而較多的使用豐富的生產要素。香港不缺土地，香港1000平方公里的土地，僅在維多利亞兩岸蓋房子，新界有大量的土地并不被利用。

　　謊言九:房價不能跌，房地產業不能衰退。

　　這是強盜邏輯，產業發展有周期，而且對于一個已經出現泡沫的產業而言，早點破比晚點破要好，泡沫破的過程就是生瘡擠膿的過程。房價不能跌，房地產業不能衰退，我聽著好像是一些地方政府和既得利益者在“要挾中央政府”。有漲有跌是市場規律，高房價特別是明顯虛高的房價，出路只能是“擠”，就是降，沒有什么好說的。

　　謊言十:房價增幅只要保持不超過GDP增幅，房地產就是健康的。

　　這是在地方政府的官員中經常流行的說法，一些媒體也喜歡登此類的謬論。在世界范圍上講，GDP增幅一般都不會太高，中國GDP相對高些，但GDP增長是除了價格后的實際GDP增長。房價增幅與GDP增幅平衡，再加上房地產投資和消費自身的增幅，顯然其增長將比GDP高幾倍(至少在一倍以上)，除了一定階段，房地產投資不可能長期性地以高于GDP幾倍的增幅遞增。房價增幅與物價增幅是可以比的，但可惜的是，我們的一些經濟學家和官員看到CPI漲到4%以上就大叫，要升息，要調控，警惕高通脹啦，但對一些地區房價連續幾年保持20%以上漲幅卻視而不見，并稱之為很正常。去年糧價上漲30%那才叫正常呢，因為前期糧價下跌太多了，農民的利益受損害太大了。(來源：中國證券報·網絡版；作者：國家發改委宏觀經濟研究院王小廣)