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地產(chǎn)新政前泡沫的大小，金融政策是否有實(shí)質(zhì)性的跟進(jìn)，以及中央地方利益協(xié)調(diào)的程度，將從各個(gè)層面決定地產(chǎn)的走勢(shì)
2005年3月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，通知要求控制房?jī)r(jià)漲幅過快，即現(xiàn)在媒體通稱的“老國(guó)八條”。4月28日，國(guó)務(wù)院又出臺(tái)了“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施”，即“新國(guó)八條”。
5月13日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，共8條意見。
連著三個(gè)月出臺(tái)三個(gè)“八條”，中央政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控到達(dá)高峰。這些政策的出臺(tái)，直接作用到去年此時(shí)還在如火如荼節(jié)節(jié)高升的上海房市。“拋售”、“低迷”等在一年前還無法想象的字眼現(xiàn)在頻頻被用來形容上海房市了。
觀望。無論是資產(chǎn)百萬、千萬的炒房者還是現(xiàn)階段擁有強(qiáng)烈購(gòu)房欲望的買房者，還是房地產(chǎn)開放商，都在觀望中。
上海房?jī)r(jià)會(huì)像購(gòu)房者期望的那樣被抑止增長(zhǎng)，甚至降低，還是會(huì)像房地產(chǎn)開放商期望的那樣盤整后繼續(xù)上升呢？全國(guó)房市又將如何呢？
升或者降取決于泡沫有多大
建設(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)業(yè)處處長(zhǎng)趙路興對(duì)上海房市一點(diǎn)都不陌生，那是他們調(diào)研的重點(diǎn)，每個(gè)季度以至每個(gè)月，他們都會(huì)去上海，和政府相關(guān)部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、炒房者等舉行會(huì)談。就在2005年3月，他們還遞交了一份調(diào)研報(bào)告。
在他看來，上海房市增長(zhǎng)速度目前會(huì)得到抑止，但市場(chǎng)在停滯兩個(gè)月后，仍會(huì)呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)。據(jù)他分析，上海有效需求仍很大，如上海周邊地區(qū)如溫州、杭州、寧波等地的購(gòu)房需求，還有海外機(jī)構(gòu)人員以及上海本地人的需求等，這些需求會(huì)遭遇上海有限的土地供應(yīng)。因而，上海的房?jī)r(jià)還會(huì)上升。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容則持完全相反的觀點(diǎn)：上海房?jī)r(jià)肯定要降低，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上降低50%都不為過。原因是上海房產(chǎn)泡沫很大，而此次的政策就是要打擊炒作。
例如，七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)中力度比較大的是從今年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；還有一項(xiàng)措施為，禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。
政策出臺(tái)是為了擠“泡沫”，因此，房?jī)r(jià)的升降關(guān)鍵在于，房市過去的泡沫到底有多大。趙路興也指出，租房?jī)r(jià)格一般可以反應(yīng)真實(shí)的需求。上海租房?jī)r(jià)格幾乎是北京的一半，但上海房?jī)r(jià)現(xiàn)在并不比北京低。中信證券研究咨詢部研究副總裁王德勇也認(rèn)為，上海房市投資投機(jī)性需求比例很大，這次政策出臺(tái)后，投機(jī)性需求得到抑止，而真實(shí)需求也會(huì)等待觀望。另一方面，供給會(huì)迅速上升，如過去投機(jī)性房屋的拋售等，供求關(guān)系將發(fā)生變化。他提供的數(shù)據(jù)顯示，上海房市交易量4月份比3月份下降了37%，交易量下降之后，便是房?jī)r(jià)的下降。
金融政策的兩難之境
“目前出臺(tái)的政策還沒有觸及最核心部分，即金融政策。”易憲容強(qiáng)調(diào)道：“上海房市是拿著銀行的錢將泡沫做大了，風(fēng)險(xiǎn)很大。”
據(jù)調(diào)查，2004年上海住房按揭貸款占銀行新增貸款的比重已經(jīng)超過了75%，并且這一比重還在增長(zhǎng)，而全國(guó)平均水平只有12%。
據(jù)人民銀行上海分行在房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)情況發(fā)布統(tǒng)計(jì)報(bào)告中指出，2004年全市中資金融機(jī)構(gòu)人民幣自營(yíng)性房地產(chǎn)貸款累計(jì)增加1023億元，同比增加204億元，其中個(gè)人住房貸款累計(jì)增加728億元，同比多增106億元，新增個(gè)人住房貸款占中長(zhǎng)期貸款增量比例高達(dá)48%，而在增加的1023億自營(yíng)性房地產(chǎn)貸款中所占的比例則超過70%。
可見，購(gòu)房能力的提高和銀行貸款的易得性有很大關(guān)系，銀行已經(jīng)成為房地產(chǎn)商品的最大埋單者。過去的金融政策一直在鼓勵(lì)買房，直到2002年后有所轉(zhuǎn)向。從今年3月17日起，央行決定調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策，不再實(shí)行優(yōu)惠利率而回復(fù)到同期貸款利率水平。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快城市地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%。
“但是房貸目前違約率低，收益豐厚，銀行很樂意擴(kuò)大這塊業(yè)務(wù)。”一位業(yè)內(nèi)人士透露道：“正是因?yàn)檫@個(gè)原因，過去出臺(tái)的一些金融政策一直未能得到很好的執(zhí)行，這次七部委中包含銀監(jiān)會(huì)便有試圖給予銀行更多壓力的意思在內(nèi)。”
另一方面，銀行給予房地產(chǎn)開發(fā)的資金供給卻在急劇下降。據(jù)王德勇介紹，1999年到2003年一直高達(dá)40%的增長(zhǎng)貨幣供給，在2004年一下子降低到1%。貨幣供給的減少，影響到開發(fā)能力，即使一些手里有地的開發(fā)商也面臨資金短缺的瓶頸。
盡管現(xiàn)在北京各房地產(chǎn)商手里的房子夠開發(fā)十年的，上海也囤積了不少土地。但沒有貨幣供給，這些都轉(zhuǎn)化不成真實(shí)供給。
中央地方利益的協(xié)調(diào)
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2004年第4季度，35個(gè)大中城市中，有9個(gè)城市房屋銷售價(jià)格漲幅超過10%。不過，直至去年年底，中部適度上升，西部一直保持平穩(wěn)。但今年第一季度，數(shù)據(jù)發(fā)生了變化，不僅東部、中部，連西部城市房?jī)r(jià)也在上升了，如昆明、重慶、鄭州、蘭州等城市。
雷厲風(fēng)行的宏觀調(diào)控也沒能控制住這個(gè)趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2005年的第一季度，35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲，房屋銷售價(jià)格上漲9.8%，其中，商品房銷售價(jià)格上漲10.5%。
面對(duì)如此形勢(shì)，中央試圖從干部隊(duì)伍著手。“老國(guó)八條”的第二條指出：“省級(jí)人民政府對(duì)本地區(qū)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作負(fù)總責(zé)，同時(shí)要落實(shí)市、縣人民政府的責(zé)任。為強(qiáng)化地方各級(jí)人民政府的責(zé)任，對(duì)住房?jī)r(jià)格漲幅超過當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)價(jià)格指數(shù)一定幅度的地區(qū)，有關(guān)部門可采取暫停審批該地區(qū)其他建設(shè)項(xiàng)目用地、暫停提高公用事業(yè)價(jià)格和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等措施，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過快，控制措施不力，造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)大起大落，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和社會(huì)發(fā)展的地區(qū)，要追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。”
國(guó)家行政學(xué)院法學(xué)部教授任進(jìn)對(duì)本刊分析道，副部級(jí)以上官員的人事權(quán)在中央組織部，且此規(guī)定符合1999年《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于地方政府機(jī)構(gòu)改革的意見》的精神，即省政府有區(qū)域性經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的任務(wù)。
據(jù)他介紹，1994年分稅制改革后，全國(guó)財(cái)政收入大多交給中央，地方大約余下30%。房地產(chǎn)業(yè)能增加當(dāng)?shù)氐腉DP，土地轉(zhuǎn)讓金、房地產(chǎn)稅等收益不容忽視，地方是愿意看到房地產(chǎn)業(yè)的繁榮景象的。而據(jù)趙路興介紹，中央從2000年開始就一直在考慮金融風(fēng)險(xiǎn)的問題，并著手調(diào)控房地產(chǎn)，2005年將會(huì)是調(diào)控的重點(diǎn)年頭。
在此背景下，“老國(guó)八條”中省政府承擔(dān)責(zé)任的意見就顯得尤為重要，是保持中央和地方在房地產(chǎn)業(yè)上步調(diào)一致的關(guān)鍵。
段海瑞(西南證券分析師)對(duì)本刊指出，如果4、5月份統(tǒng)計(jì)數(shù)字出臺(tái)，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)仍不能得到緩解，加息的討論將勢(shì)在必行，而且還應(yīng)會(huì)有相關(guān)的金融政策出臺(tái)。
(文章來源：《中國(guó)新聞周刊》 作者：劉英麗）
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