1991年未實行土地有償出讓制度之前，中國就已經有了開發公司，但開發企業是以國有資本為主的全民所有制企業。

　　實行土地有償出讓制度是中國第一次房價高速上漲的原因。

　　土地出讓制度實行的同時放開了對各種資金進入房地產行業的限制性條件，同時1992年的投資熱高潮對商品房放開了政府物價指令性管理的限制。尤其是對外銷房的價格放開，實現了房地產商品房價格的市場化管理，外銷房與內銷房大大拉開了差距并帶動了內銷房價格的上漲。可以說1992年～1993年房價高漲的原因主要來自于土地的有償出讓，在土地的使用上增加了大量的土地出讓金等成本。并且土地出讓金的收取是合法的調整了購房者的預期。

　　第二輪的房價上升是在1998年23號文件停止住房福利實物分配之下產生的。

　　1992年～1993年房價曾經高漲的地區在這一段時間內的第二次上升基本都是一種回歸性上升。雖然有些地區的名義房價高過了1992年～1993年的標準，但實際房價并沒有發生太大變化。因為2000年之后面向個人消費而提供的住房，不管是在其建筑外形和設計上都大大進步了，同時在材料的使用、裝修的標準上幾乎各個方面都大大提高了科技、環保、節能、綠化等含量。大多數還提供了會所等相關配套設施，已與幾年前的標準不可同論了。

　　第三輪房價高漲的原因，應該歸于土地出讓制度政策的變化。

　　2002年7月1日開始實行地土地招拍掛在原本平穩增長的房價下燒了一把急火，無意中起到了催升房價的助力作用。

　　首先，土地的強制性招拍掛讓各級政府可以在土地出讓金的收益之外，合理合法地成為收取土地低進高出差價者。這種財力助推了政府基礎建設和城市化進程的速度，加大了征地、拆遷的行為，創造了大量的強制性消費需求。

　　其次，土地的強制招拍掛大大提高了土地的價格，不但使新推出的產品在這種高土地成本的基礎上，追求高價位產品的供給以保證開發商的利潤空間，并且在市場中創造了一個高房價的預期，讓原本協議出讓的低成本土地上的產品也在設計高價位的產品，提高了產品銷售價格的預期。

　　第三，當土地的公開競拍價格大幅提高時，給消費者的信息是土地供給的減少和土地價格的提高，自然加速了即期購房的欲望。普通的消費者會認為新競拍的高成本土地一定會提供更高價位的產品。早買比晚買會更合適。

　　第四，在地價和房價增長過程中，一定會有大量的非自住需求者參與到購房、炒房、租房的行列之中。當中國除了有一個讓人們頭疼的股市之外沒有其它任何投資渠道的金融市場時，商品房投資則成為比利息收入高而相對風險小、不用過多專業技術與管理能力的最佳投資選擇。尤其是中國剛剛開始發展的地產市場中，有巨大的直接消費需求做堅實的后盾，自然房地產的散房投資就成為一種最佳的選擇。當這種力量每年以3%～5%的比例增長并涌入市場時，自然會加劇市場中的需求。

　　第五，銀行按揭早在第二波房價上漲中就開始發揮巨大作用。中國城鎮居民多數尚必須依靠按揭才能解決住房消費問題，當這種用今后的預期收益來改變今天生活質量的觀念打破了中國人傳統的先積累后消費的保守意識時，按揭使更多被強制拆遷的居民、收入水平尚不足以一次性購房的居民和大量的投資人有了購房的條件，并加速了購房的行動。

　　多種因素的組合使現在的房價在短期內形成強大的購買支撐，供不應求則是重要的原因。全國一季度房價同比上升了6.7%，住宅增長了6.5%，扣除去年全年綜合增長3.8%的因素，其同比增長約為2.9%，這樣的平均增長水平低于一季度人均可支配收入增長的增幅是可以被承受和消化的。

　　當國家的管理者對投資增長的過速和房價在局部地區增長的過速表示擔憂，并已采取了各種措施實行宏觀調控時，應首先分析房價增長的因素。可以說三次房價的高速增長，主要的動因都與國家的政策變化相關，也應看到政策變化的必然波動是要經過一段時間消化的，尤其是房地產的政策調整均有一個傳導過程的滯后期。不要指望今天的政策調整會在今天就發揮作用，房地產的反應速度遠遠低于股市和建材價格的反應速度。

　　(稿件來源：人民日報海外版，作者：任志強，華遠集團總裁)