會所：異變中漸漸模糊的產權

　　“買房時，開發商拍著胸脯保證，小區的會所里有健身房、羽毛球館、棋牌室、茶室等等，可以為業主提供高雅舒適的休閑場所，有些項目還是免費的。許多業主就是沖著這一條才在這里買房。可你現在看看，這會所成了啥玩意兒？”

　　在北京某小區，順著業主鮑先生手指的方向，筆者看到一棟兩層建筑的底層被分隔成若干門面房，分別被2家餐館、1家干洗店、1家美容院和1家水果店占據。而這個所謂“會所”的二層，已經“變身”為對外出租的公寓。

　　業主們認為，會所的建設成本已經被房價“消化”，理應歸業主們所有。可如今，會所不僅變了味，而且出租給商戶的收益也全部流入開發商囊中。“我們曾希望《物權法》幫我們解決問題，結果，《物權法》壓根兒就沒提‘會所’這兩個字。”鮑先生頗為失望地說。

　　會所這一高品質生活的象征，向來是開發商吸引購房者的一大賣點。然而一些商品房小區一旦銷售完畢，開發商信誓旦旦承諾的會所就會紛紛出租“變臉”，個別的甚至變成了臟亂不堪的菜市場。一些小區雖然保留了會所，但混亂的管理、昂貴的收費也令業主們望而卻步。會所產權究竟歸誰所有？會所能不能對外開放？會所的經營收益應該歸誰……諸如此類的爭論，導致“會所糾紛”層出不窮，在北京、上海、廣州等城市，都因此發生過業主與開發商之間的激烈沖突。

　　在《物權法》制定過程中，對居住質量影響最大的綠地、車位車庫、會所，是業主們最為關心的三大熱點。《物權法》草案也曾經規定過會所的歸屬，即有約定的按約定，無約定或約定不明的，除建設單位能證明其享有所有權外，屬業主共有。但這一相對有利于業主的規定最后卻被刪除。許多人揣度“會所”在《物權法》中 “消失”，很可能是開發商一方的意見在立法博弈中占了上風。

　　應當承認，小區會所確實有不少是由開發商獨立投資建設的，但由業主分擔建設成本的恐怕也不在少數。更何況，即使是歸開發商所有的會所，也應當遵守售房時的承諾，由業主享有使用權，決定如何使用會所，而不能任意“變臉”牟利。對此，《物權法》避而不談會所的權利歸屬，恐怕無助于平息紛繁復雜的會所糾紛，也會為日后新的爭議埋下伏筆。

　　有人樂觀地認為，雖然《物權法》沒有提及“會所”兩字，但《物權法》規定：“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房屬于業主共有。”據此，會所可以歸入“其他公共場所”而判定為業主共同。但這樣的說法多少有點一廂情愿，在《物權法》中，除了小區內道路、綠地、車位車庫的共有情形較為清晰外，究竟哪些“公共場所”、“公用設施”屬于業主共有并無明確界定，以此解決會所糾紛，顯然不具可行性。

　　比如，“贈送地下室、花園”是開發商促銷底層住宅的常用手段，但如果這些地下室、花園屬于業主共有，開發商豈能擅自“贈送”？再比如，許多小區的地下室都被開發商和物業公司出租出去，變為旅館、倉庫等等，如果地下室的建設成本花的是業主們的錢，其收益怎能旁落別人腰包？

　　雖然《物權法》為小區業主送上了“共有物權”這一利好，但如果地方法規、司法解釋等等不能將粗糙的規則變得精致，尤其是明確“哪些項目屬于共有物權”、 “誰代表業主行使共有物權”、“如何合理分配共有物權收益”等關鍵問題，那么共有物權恐怕只是停留在紙上的權利。

     業委會：飄渺的訴權

　　“業委會不能出面打官司，單槍匹馬的業主怎么可能干得過物業？”回憶起兩年多前的維權經歷，來自東北的老高唏噓不已。

　　在老高所在的小區，由于物業公司濫收費用、服務質量低下、擅自出租地下室等問題，業主與物業的矛盾已到了白熱化的地步。熱心公益的老高被推選為業主委員會主任后，決定以業委會的名義起訴物業。豈料訴狀遞到法院后根本不予立案，理由是：業委會不具有訴訟主體資格。

　　業委會作為小區民主管理的自治組織，究竟有沒有訴權？在現行法律中一直沒有明確規定。司法實踐中，各地法院的做法也不盡相同，在安徽、北京、廣東、重慶等地發生的一系列訴訟案中，業委會訴權得到法院確認，但在大部分地區，業委會的訴狀卻被法院拒之門外。

　　于是，許多人將賦予業委會訴權的希望寄托到了《物權法》身上。雖然《物權法》在草案階段曾規定，對侵害業主共同權益的行為，只要業主的授權達到法定條件，業主大會或者業委會可以提起訴訟，但最終定稿時這一規定卻被刪除，僅僅規定業主個人享有訴權。而“刪除”的原因是，業主大會或者業委會不具有獨立財產，無法獨立承擔民事責任，一旦敗訴將由全體業主分擔責任。如果有業主、尤其是那些從一開始就投票反對訴訟的業主不愿交納有關費用，事情將很難處理。

　　這些現實顧慮不無道理，但《物權法》不明確賦予業委會訴權，顯然不利于維護業主的合法權益，也不利于打破目前十分普遍的物業管理僵局。比如，物業管理合同通常是由業委會出面簽訂，如果業主們想中途換掉不滿意的物業公司，缺乏訴權的業委會又如何到法院請求解除合同？

　　在業委會缺乏訴權的情況下，維權的重擔更多地落到業主個人身上。面對強勢的開發商或物業公司，勢單力薄的業主勢必冒著極大風險、付出巨大成本，一旦失敗將獨自承受代價，而一旦勝訴，涉及到業主共同權益的勝利果實又很容易被其他業主“無償”分享，這不僅極不公平，還容易助長一些業主的“搭便車”心理。

　　其實，問題的真正關鍵并不在于業委會是否具有訴權，而在于如何為業委會量身訂做能夠實際運行的訴權。比如，針對業委會的特點和功能，是否可以將業委會行使訴權的范圍限制在物業管理糾紛；再比如，當業委會接受大多數業主委托起訴時，為了照顧那些不愿授權的業主利益，是否可以規定無論訴訟結果好壞，都由授權的業主承擔，對未授權的業主不發生效力。

　　倘若能夠妥善消解一些現實的障礙，那么飄渺不定的業委會訴權就能落地生根。也許我們可以樂觀地預測，在修訂《民事訴訟法》或擬定相關的司法解釋時，能夠最終修復《物權法》留下的遺憾。(作者：阿計)

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