本文提要

　　“業主的建筑物區分所有權”———這是《物權法》中頗為拗口、也是無數業主最為關心的章節。從不同性質的產權劃分，到業主大會、業主委員會的功能，再到車位、車庫歸屬等小區熱點問題……《物權法》的觸角深入到了小區管理的各個方面。

　　倘若一定要選取一部近年最具法治現狀代表性的立法，2007年10月1日起實施的《物權法》無疑是最具考察價值的樣本之一。

　　作為一部與公民財產權益息息相關的權利法典，也許沒有一部法律像《物權法》這般經歷了如此復雜變幻的博弈過程，也沒有一部法律像《物權法》這般喚起了如此洶涌澎湃的對私有財產進行確權的社會熱情。

　　但此部法律更耐人尋味的是，它自今年3月16日誕生后，在長達半年多的“實施準備期”屢遭難題。從社會關注的“釘子戶”事件到沸沸揚揚的“住改商”風波，再到糾纏不清的小區物權糾紛，它們或揭開了未決的立法懸念，或觸及了現實的物權“死結”。所有這一切，都以最直觀的方式檢測著《物權法》，也等待著法律更加及時、明晰的答案。

　　對于已經正式實施的《物權法》而言，司法實踐中對它的考驗也許才剛剛開始！本刊將分三期就這一問題進行專題報道。

　　——編輯手記

　　“業主的建筑物區分所有權”———這是《物權法》中頗為拗口、也是無數業主最為關心的章節。從不同性質的產權劃分，到業主大會、業主委員會的功能，再到車位、車庫歸屬等小區熱點問題……《物權法》的觸角深入到了小區管理的各個方面。

　　《物權法》出臺后，錯綜復雜乃至血腥不斷的“小區糾紛”都能迎刃而解嗎？弱勢的業主從此能享受“無痛置業”的快樂嗎？不可否認，《物權法》的確“烹飪”了一桌“維權的盛宴”，不過，當我們細細品味一些權利的“滋味”，也許并不都能得到樂觀的結論。

     車位：開發商“套現”正瘋狂

　　“我們小區的車位已經漲到28萬了，我花12萬買的車，卻要花兩倍多的錢才能停車，這還讓不讓人活了！《物權法》管不管這事？”電話中，陳小姐滿是焦慮的口氣。

　　居住在廣州的陳小姐告訴筆者，以前，小區的有車族每月只要花上200多元就能租用一個車位，但今年3月《物權法》出臺后不久，開發商貼出了出售車位的告示，價格也不斷“調整”，從15萬一路漲到了28萬。開發商為了逼迫業主買車位，使出了“只售不租”的“霸王”手段，寧肯讓沒有賣掉的車位空置，也不準業主租用。一些業主被迫將車停在小區外邊，車輛被損、被盜事件時有發生。

　　“我們也想做個有志氣的業主，堅決不買高價車位，但小區車位本來就緊張，現在不買以后可能就買不到了。而且現在已經有人買了幾個、甚至十幾個車位，準備以后再加價炒賣。”陳小姐氣憤而無奈地表示。

　　《物權法》出臺后，在廣州、上海等地，許多小區都掀起了緊急出售車位、車庫的風潮，一個車位二三十萬元屢見不鮮，有的甚至飆升到四五十萬元。有知情者透露，這一波極不正常的“熱賣”，實際上是與《物權法》打“時間差”。《物權法》規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”而目前許多小區的業主與開發商簽訂購房合同時，并未明確約定車位、車庫的歸屬，開發商如果現在不賣，將來很可能無法脫手，于是許多開發商趕在《物權法》10月1日正式實施的“大限”之前，急于將一些產權并不清晰的車位、車庫“套現”牟利。

　　令人遺憾的是，對于這種公然規避法律的做法，《物權法》似乎也缺乏遏制之道。在《物權法》制定過程中，草案曾經規定：無約定或約定不明的車位、車庫，屬于業主共有。這一有利于業主的規定曾令許多人歡欣鼓舞。但在最終出臺的《物權法》中，“業主共有”的范圍大大縮小，僅僅局限于“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”這意味著在建筑區劃內的車位、車庫都被認定為開發商的獨立物權，并按照各種“約定”進行處置。而在現實生活中，至少在《物權法》正式實施前，不僅許多小區存在著產權不清、約定不明的車位、車庫，而且不少可能已經由全體業主分攤了建設成本，理應屬于業主共有。如果法律對這些歷史遺留問題不提供合理的解決方案，甚至“默認”一些權屬模糊的車位、車庫統統歸入開發商囊中，豈能體現對業主的公平？又怎能實現定紛止爭的功能？在某種程度上，這也“鼓勵”、“刺激”了一些開發商有恃無恐。

　　如果說，一些開發商在《物權法》實施前的瘋狂“套現”行為，令許多業主被迫為車位付出高昂代價。那么《物權法》正式實施后，業主的權益能否得到保護呢？情況似乎也不容樂觀。

　　對于車位、車庫的歸屬，《物權法》目前實行的是“約定優先”，這當然契合民事法律的自治原則。但在現實語境下，弱勢的業主與強勢的開發商相比，完全不具有對等的談判能力，所謂的“約定”很可能演變為擴張開發商利益的“霸王約定”。車位、車庫資源的短缺，意味著無論開發商如何漫天要價，業主也只能接受“約定”。而業主與開發商在信息資源、取證能力等方面的嚴重失衡，又意味著對于那些建設成本已經暗中分攤到業主頭上、理應歸業主共有的車庫、車位，開發商可以通過“約定”肆無忌憚地重復出售。

　　曾經被業主們寄予厚望的《物權法》，也許并沒有徹底解開現實生活中糾纏不清的車位、車庫權屬爭議之結。眼下一些城市車位價格飛漲乃至惡性炒賣的現象就證明，“停車難”、“停車貴”等等，依然是無數業主難以排遣的心頭之痛。種種跡象表明，爭奪車位、車庫的新一輪糾紛和博弈也許已不可避免。

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