兩派之爭：

　　兩極分化還是影響甚微

　　有市場人士表示，最近兩宗限價房地塊的出讓，標志著廣州樓市調控價格的決心進一步加大，預計明年春節后隨著中小戶型住宅的集中放量供應以及經濟適用房、限價商品房的相繼上市，廣州樓市將呈現出普通中小戶型住宅降價而高檔次、大戶型住宅價格堅挺的兩極分化的新局面。

　　但也有人認為，限價房由于總量有限，因此對樓價的影響力也是有限的。番禺區一緊鄰限價地塊的樓盤負責人表示，限價房的貨量只占市場的很少一部分，主要滿足中低收入家庭的住房需求，無法改變整個市場的供需關系，對普通商品房的沖擊也有限。番禺一大型住宅小區的營銷人士也表示，限價房由于受制于成本，產品本身與商品房有很大的差異性，在園林、配套、裝修上更難以與走精品路線的商品住宅競爭。

　　數量有多少？

　　明年占樓市總供應量1/6

　　到底限價房對市場的影響有多大？據合富輝煌市場研究部的統計數據顯示，明年限價房將迎來供應高峰，總量將超過1.5萬套。而今年1月～9月，廣州住宅市場登記備案的住宅成交套數為5.6萬套，以此推測今年全年的住宅成交套數將在8萬套左右，而近幾年廣州每年的住宅成交套數也大致在8萬～9萬套的范圍。按這樣的比例計算，預計明年可上市的限價房單位約占商品住宅的1/6左右。這就意味著，明年限價房只是作為住宅市場供應的一部分，并不能占據市場主流。

　　買家有多少？

　　只賣給廣州戶口外地人沒份

　　從買家層面看，限價房也不是人人可買的，因為根據《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法(試行)》(征求意見稿)規定，限價房的銷售對象必須滿足3個條件：廣州市戶籍人口、本人在廣州市沒有自有產權住房，男性年滿25周歲，女性年滿23周歲。這當中，廣州戶口僅限市區，并不包含增城和從化，這樣一來，也把不少想買限價房的買家擋在了門外。尤其是一些在廣州工作的外地人，雖然有落戶廣州的意愿，但若沒戶口，就只有買商品住宅這唯一的一條置業途徑了。

　　同時，限價房也不是人人都愿意購買的。本版曾做過一項關于“限價房購買意愿”的調查，結果顯示雖然有47.1%的被訪者表示“會考慮購買”，但也有52.9%的被訪者表示“不考慮”，原因多數是因為“限價房住房面積小，無法滿足改善現有居住條件的需求”。這也說明限價房只能作為商品住宅的一個補充部分，并不能成為主流的需求產品。

　　輻射效應是什么？

　　構建住房“梯度消費”結構

　　俗話說，“一分錢一分貨”，這樣的常理同樣也適用于住宅市場。雖說不少買家期望限價房的推出能拉低整體的樓價，但市場人士認為，讓其周邊的商品住宅的售價調到很低的水平是絕不可能的。

　　舉例而言，前兩周金沙洲一樓盤開售，整體售價在7500～1.1萬元/m2，均價約在9500元/m2，開盤當天，推出的280套住宅被買家一搶而空。而早在此之前，“金沙洲將有6500元/m2的限價房即將上市”的消息就已經公布了，為啥買家不等那些6500元/m2的限價房，而要搶購9000元/m2的商品住宅呢？關鍵就在于買家十分清楚，兩者之間的素質是有很大差異的。

　　均價9500元/m2的商品房項目當時拿地的成本已經超過4000元/m2，加上1000多元/m2的建安成本，以及開發商聲稱的3000元/m2的裝修標準，該盤開出7500元/m2的起價，顯然在合理的價格區間之中，而且單是裝修標準這一項就不是6500元/m2的限價房所能企及的。因此，買家蜂擁入市就在情理之中了。

　　金沙洲這一案例，預示著未來限價房區域的樓價并不會因限價房的推出而受到猛烈的沖擊。限價房在整體素質上并不能與商品住宅相抗衡，因此它只能成為市場梯度消費中的一部分，是滿足首次置業的廣州人的“上車”盤而已。

　　但對整個住宅市場來說，限價房的推出也利于產品的進步，因為由于有限價房這一價格低廉的產品存在，同區域的商品房項目為了使自身的售價能得到買家的認可，肯定就要進一步在產品的附加值上下工夫，在這點上，將有利于商品住宅設計創新和整體檔次的進一步提高。（王荔玨）