土地交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)近來被明確。建設(shè)部、財(cái)政部和國稅總局最近接連發(fā)布的新規(guī)，對土地增值稅、土地使用稅的征收做出了嚴(yán)格規(guī)定，各地財(cái)稅部門目前正抓緊出臺有關(guān)城鎮(zhèn)土地使用稅稅額幅度調(diào)整方案，并將外商投資企業(yè)和外國企業(yè)納入城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。同時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)規(guī)范出臺，各地逐步開始清查房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，以確保房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的合理性、公正性。
顯然，國家將通過法律法規(guī)完善房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)的征稅體系，而這為業(yè)界關(guān)注度極高的物業(yè)稅開征提前預(yù)熱，并打下基礎(chǔ)。
“在上世紀(jì)七八十年代，國家就對私房征收使用費(fèi)，一套200平方米的房子大約要征收8分錢/月的使用費(fèi)。這表明土地使用稅是一個(gè)原本就存在的稅種，目前新規(guī)的出臺主要是嚴(yán)格了土地使用稅的繳納。”上海方方房產(chǎn)工作室主任胡宗亙分析認(rèn)為。
有關(guān)部門將外商投資企業(yè)和外國企業(yè)納入城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍，并將從嚴(yán)控制各類開發(fā)區(qū)、各類園區(qū)用地和屬于國家產(chǎn)業(yè)政策限制發(fā)展項(xiàng)目用地的減免稅。這就意味著，今后一些之前不用繳納土地使用稅的單位也要因?yàn)槌钟型恋囟U納費(fèi)用，而以前外資企業(yè)和一些國家級工業(yè)園區(qū)都不用繳納土地使用稅。
不管最終以一種怎樣的方式繳納土地使用稅，最終都需要因?yàn)槌钟型恋囟U納費(fèi)用。這顯然是打破了外資與內(nèi)資企業(yè)的界線。上車都要買票。但是，外資和國家級園區(qū)目前還沒有具體征收細(xì)則出臺，可能根據(jù)園區(qū)經(jīng)營公司與外資企業(yè)的協(xié)商結(jié)果來繳納。
“之前明確的土地增值稅是交易之后一次性發(fā)生的，但‘土地使用稅’則是只要持有出租房產(chǎn)并獲得穩(wěn)定收入，就要持續(xù)交稅。這可以被看做是目前房地產(chǎn)稅種中唯一的‘保有稅’。”上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司副總經(jīng)理顧學(xué)勵(lì)分析。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地增值稅和土地使用稅最終都是針對持有房地資源的運(yùn)營商，也就是說，如果經(jīng)過一次性轉(zhuǎn)讓，開發(fā)機(jī)構(gòu)需要繳納土地增值稅；如果開發(fā)機(jī)構(gòu)自己持有土地，則需要繳納土地使用稅。而對于園區(qū)來說，如果土地在土地儲備機(jī)構(gòu)名義下，就不用繳納土地使用稅，但是一旦開發(fā)企業(yè)拿到了項(xiàng)目用地，就要開始征收土地使用稅。加強(qiáng)對這一稅種的管理，有利于國家節(jié)約資源，“因?yàn)橄乱徊剑欢ㄊ前l(fā)達(dá)地區(qū)的土地使用稅高出欠發(fā)達(dá)地區(qū)；大面積的土地使用稅高于小面積土地。”業(yè)內(nèi)人士稱。(郝倩)
