中央財經大學稅務學院副院長劉桓分析：以一家三口人的平均值計算，一個家庭的平均居住面積就是120平米，而我國各地的建筑標準和核算標準很不統一，國家有關部門允許的浮動范圍是20%。120乘以20%等于24平米，再加上人均居住面積120平米，所以就得出了144平米這個界定值。

　　王峻鋒焦急地翻出自己的房產證，定睛看去，上面標明的建筑面積為146.7平米，他開始擔心起來。因為他通過朋友打聽到，即將開征的房產物業稅的起征點可能是144平米：“我家房子差了兩平米，正在這個檻上，冤！”

　　什么是房產物業稅？

　　12月15日，建設部副部長劉志峰一語點破個中玄機：就像買車一樣，雖然買的時候掏了一二十萬元錢，但要用車，各種費用包括養路費等也不便宜，有的時候買得起用不起。將來對大戶型住宅也會采取相似措施。

　　他還透露，建設部等部委正研究收取住房“保有環節”稅費的問題，以此引導對中小套型住宅的消費。而所謂“保有環節稅費”的集中代表正是物業稅。

　　隨后，業界和媒體嘩然。

　　房產界認為，這將會帶來整個行業的一次洗牌。媒體關注更多的是“物業稅如何抑富，又如何濟貧；此舉是否會降低百姓購房門檻，有沒有可能增加購房者的稅負？”更多人產生疑慮：多大的房子才算“富”？已經買了房子的人還需不需要繳稅？要繳多少稅？

　　這些疑問將在未來一年里得到徹底解決。據中央財經大學稅務學院副院長劉桓透露，國家稅務總局已經責成北京、上海、深圳等地稅務部門牽頭，全國性的房源普查工作將在近日陸續展開。普查工作大致持續一年左右的時間，“只有完成了這項基本工作，物業稅的推行才能有基礎。”劉桓說。真正推行物業稅要到2008年。

　　降低目前房價最高可達35%

　　2006年5月底，物業稅改革國際研討會在北京召開。按照既定規劃，國務院發展研究中心發布了第二期物業稅改革研究成果，首次提出了中國實行物業稅改革的3個備選方案：

　　一是“小改”方案：征收對象保持現有格局不變，對現有的房地產稅種進行合并調整。二是“中改”方案，即在城市范圍內構建統一的物業稅制。三是“大改”方案，就是城市和農村范圍內構建統一的物業稅制。

　　劉桓認為，“中改”方案就目前而言更具備可操作性。因為房地產業的主要問題集中在城市。

　　據了解，目前房地產企業繳納的稅種一般有14個，而在北京，房地產征收的各種名目的稅費有40余種，有的地方甚至多達近100種。這些稅費主要集中在開發投資環節，多且重；交易環節相對偏輕，而保有環節稅負幾乎為零，比如對個人占用多套房產幾乎不征稅。開發環節的大部分稅負最終被房地產商攤入了成本，這客觀上刺激了房地產投機行為。

　　劉桓介紹說：“目前的房地產稅收政策是向房地產企業一次性征稅，再由其轉嫁給消費者，因此必然導致房地產價格高，從而影響到房地產市場的啟動，不符合國際慣例。”所謂物業稅簡單地說，就是向房產的擁有者征稅，將土地增值稅、土地使用稅、房產稅、土地出讓金等現行的稅種合并統一。使得房產的購買者在買房階段稅費降低，在擁有房產后則要逐年繳納物業稅，即將原來間接向房產消費者一次性征收的有關稅種變為逐年向消費者直接征收。從理論上說，購買新房這一環節消費者支付的購房成本自然降低，房價也會隨著下浮。

　　財政部財科所研究室主任張學誕表示，在目前不規范的市場環境中，房地產的投機行為表現之一是“炒樓”，出現了“溫州炒房團”這樣的“專業炒家”。近乎瘋狂的“炒樓”行為導致許多城市房價飆升，增加了實際需求者的購房成本。開征物業稅后，由于土地取得成本接近于零，在一定程度上可以抑制“炒地”行為。而初始房價下降后，老百姓購房成本也隨之下降，抑制了高價物業的轉手。此外，由于物業保有階段的成本增加，也加大了“炒樓”者囤積住房的成本，有利于打擊“炒樓”者的“積極性”。

　　因此，根據預測，開征物業稅后，至少可以將現行房價降低10-20%，降價幅度最高甚至可達35%以上。

  [1]  [2]  [下一頁]