據(jù)估算，由于地價和相關(guān)稅費分70年交，也就意味著占住宅成本30%的地價和相關(guān)稅費在銷售時只需先交納1/70，其余在其后的69年中交納，成本下降了98.57%，表現(xiàn)在總房價中，成本就下降了29.57%。理論上講，目前每平方米售價在6000元的房子，新政策出臺后按每平方米4200元銷售就可贏利。
同時，劉桓分析，由于物業(yè)稅帶來的購房容易養(yǎng)房難的情況，手頭有多套房屋的人還會因養(yǎng)房費用的增加而拋房，促進房屋資源的再分配。
跡象表明，物業(yè)稅的推行勢必會降低購房者購房門檻。
為何專家推定為144平米？
“如果富人占有一所很大的別墅，大到可以盡情地養(yǎng)花、養(yǎng)鳥、養(yǎng)寵物，盡管他是花錢買的，但由于他占有了這么一大塊優(yōu)質(zhì)資源用于奢侈性消費，全社會用來提供國民財富的資源就少了一塊。由于土地等資源是有限的，富人的奢侈性需求占用得多了，是不是公共利益、窮人的利益就受到損害了呢？能夠帶來國民財富增加的寶貴資源被富人奢侈性消費占用，這對社會發(fā)展顯然是不利的。那怎么辦呢？就用物業(yè)稅來調(diào)節(jié)。要么你交很重的稅負(fù)，要么你把這個大園子用于經(jīng)營性用途，比如說改成能為國民財富帶來增量的星級酒店。迫使富人不能浪費有限的資源，這不僅合法，而且也很公平。”
建設(shè)部政策研究中心主任陳淮舉例說，這就叫“抑富”，目的在于使有限資源得到合理均衡。對于“濟貧”，張學(xué)誕的解釋是：對一般居住者確定一定條件的免征額從而減少征稅，對特別貧困家庭居住劣房者實行免稅政策。
從房屋面積上而言，目前，部分專家認(rèn)為貧富之間的界定值為144平方米。
劉桓說，這個數(shù)值是有充分換算依據(jù)的。他認(rèn)為，按照國際通行做法結(jié)合我國人均住房實際情況，將人均居住面積確定為40平米最為合適。那么，以一家三口人的平均值計算，一個家庭的平均居住面積就是120平米，而我國各地的建筑標(biāo)準(zhǔn)和核算標(biāo)準(zhǔn)很不統(tǒng)一，國家有關(guān)部門允許的浮動范圍是20%。120乘以20%等于24平米，再加上人均居住面積120平米，所以就得出了144平米這個界定值。
也就是說，房屋面積在144平米以上，就屬于物業(yè)稅征收范圍；相反，則屬于免征范圍。
但此種說法沒有得到國家有關(guān)部門的印證。最終落實的物業(yè)稅起征面積，建設(shè)部有關(guān)人士說：“這是一個首要解決的問題，但目前尚未確定。”
衛(wèi)明不動產(chǎn)智庫的負(fù)責(zé)人蔡為民認(rèn)為，征收物業(yè)稅有對普通住宅和非普通住宅的區(qū)分，國家鼓勵90平方米以內(nèi)的戶型開發(fā)和消費，不干預(yù)90-140平方米房型的開發(fā)和購買，但是對140平方米以上的大戶型開發(fā)和銷售卻是一直持抑制態(tài)度。
開征物業(yè)稅重點是第二套住房？
物業(yè)稅的征收并非一個界定值所能解決，問題千絲萬縷。
劉桓認(rèn)為，作為財產(chǎn)稅，物業(yè)稅具有調(diào)節(jié)財富分配的功能，因此對消費者第一套房產(chǎn)可能會采取免稅或減稅的政策，主要是對消費者擁有的第二套住房征稅。
但是，什么是第二套住房呢？
陳淮分析：一個富人只占有一套房，但是這套房非常大，而且地處風(fēng)景名勝區(qū)，價值不菲，這套房子也得適用較高稅率。在前幾年“房改”中，一些中央機關(guān)的干部按級別應(yīng)享受一定的住房面積，但當(dāng)時單套面積沒有那么大的，很多人配住的就是“2+1”或者“2+2”。也就是上世紀(jì)80年代蓋的居民樓中一套“兩居”加一套“一居”；或者一套“兩居”加另一套“兩居”。但所謂“2+1”或者“2+2”的建筑面積一共才只有70-90余平方米。這個“第二套”恐怕就不該課以重稅。因為不論按干部住房標(biāo)準(zhǔn)還是從自住性住房的必要標(biāo)準(zhǔn)看，他們的居住總面積并未“超標(biāo)”。
因此原則說，物業(yè)稅應(yīng)按個人持有的資產(chǎn)價值征稅，而且是按現(xiàn)值征稅，不是按“第幾套”征稅。
還有一個人們最為關(guān)注的問題，就是開征物業(yè)稅時是不是只對此后購入的新房征收，以前買的就不能再追征了？
陳淮切中要點地分析說，這部分地取決于怎么定義目前收取的土地出讓金。因為現(xiàn)在收取的土地出讓金實際上是個“費”、“租”、“稅”混淆的產(chǎn)物，其中確實已經(jīng)包含有一定的對占有資源征稅的意義。如果撇開土地出讓金的問題，那么開征物業(yè)稅恐怕就需要針對所有住房征收了。那種“不能追征”的說法是把交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)和持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)混為一談了。物業(yè)稅的作用之一是要讓公共利益分享土地升值的好處。一條地鐵修到一個小區(qū)，這個小區(qū)的房地產(chǎn)就升值了。政府需要通過征收物業(yè)稅的方式把這個增值的好處部分地轉(zhuǎn)移到公共利益中來。
正因此，我國將要推行的物業(yè)稅制可能規(guī)定，每年交納的物業(yè)稅稅率將隨市場房價變化而有所提升。
物業(yè)稅起征稅率0.8%？
現(xiàn)供職于中國土地勘測院政策研究中心的章波，還在南京大學(xué)城市與資源學(xué)系讀書時，就和老師黃賢金等人完成了一篇關(guān)于物業(yè)稅的論文。
最近，他的這篇論文，應(yīng)科技部要求被譯為英文版，供有關(guān)方面參考。他在論文中以南京為例，根據(jù)當(dāng)?shù)厝司杖霠顩r、人均居住面積等因素，最終得出適合當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)稅的稅率應(yīng)當(dāng)控制在0.8%左右的結(jié)論。
而據(jù)報道，目前從全國各物業(yè)稅模擬試點城市的實際情況分析，中央財經(jīng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組的有關(guān)專家已作了測算，如果按照0.8%的稅率征收物業(yè)稅，不會增加居民的稅收負(fù)擔(dān)。
劉桓介紹說，按照世界各國的一般情況來看，財產(chǎn)的原值與財產(chǎn)的寄存期是基本相當(dāng)?shù)摹?jù)此設(shè)計出來的物業(yè)稅雖然征收辦法可以有很多選擇，但是物業(yè)稅征收的一個大體原則是1：1，也就是物業(yè)稅與財產(chǎn)原值的比例大體上是1：1。物業(yè)稅開征后，包括房產(chǎn)稅、土地出讓金等在內(nèi)的7種稅費將被從房價中剔除。也就是說，一套目前賣50萬元的房子，在物業(yè)稅開征后，價格將可能變成30萬元左右。按照1：1原則征收的物業(yè)稅中的“1”不是目前的50萬元，而是剔除稅費后的30萬元。
而且，這筆物業(yè)稅是分?jǐn)傇?0年中繳的，每年只繳全部稅款的1-2%左右。
也有一種說法認(rèn)為，在具體實施中，物業(yè)稅很可能以房地產(chǎn)的市場平均價格為基本計稅依據(jù)，沒有市場平均價格的，以評估值為計稅依據(jù)；鑒于中國地區(qū)之間經(jīng)濟發(fā)展極不平衡，國家應(yīng)當(dāng)確定物業(yè)稅幅度在0.1-3%之間，由地方根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應(yīng)稅房地產(chǎn)的位置和用途，具體確定適用稅率。
中國人民銀行行長助理、長期致力于物業(yè)稅研究的易綱教授表示，物業(yè)稅的征收將按照“中央作決策，立法在省一級，征收和規(guī)范在縣市”的原則，因此具體的稅率將由各個地方來定，全國不會實行統(tǒng)一稅率。
“考慮到首次開征房地產(chǎn)稅，因此稅率不宜定得過高，稅率可以設(shè)定在0.3%至0.8%之間。”國務(wù)院發(fā)展研究中心物業(yè)稅改革課題組曾經(jīng)透露。
由此看來，物業(yè)稅開征稅率0.8%的觀點占據(jù)主流。
來源:法制網(wǎng) 記者 張有義
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