供不應(yīng)求推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲
11月13日，國(guó)家發(fā)改委、統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布了全國(guó)70個(gè)大中城市10月份的房屋價(jià)格調(diào)查。調(diào)查顯示，70個(gè)城市房?jī)r(jià)同比上漲6.6%，北京漲幅高達(dá)10.7%，列全國(guó)第一。
2005年以來(lái)出臺(tái)了一系列旨在平抑房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控政策，然而房?jī)r(jià)卻逆勢(shì)走高。粗略估計(jì)，2004年以來(lái)全國(guó)商品房新開(kāi)樓盤均價(jià)上漲了50%以上，廣州漲了80%，北京漲了一倍，上海漲了兩倍。
在這一過(guò)程中，作為商品房交易的賣方——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商究竟扮演了什么樣的角色？他們?nèi)绾慰创績(jī)r(jià)飛漲的成因？宏觀調(diào)控政策對(duì)于他們又起到了什么樣的作用？
買的遠(yuǎn)比賣的多
“供不應(yīng)求的市場(chǎng)關(guān)系造成了房?jī)r(jià)高漲。”無(wú)論是任志強(qiáng)、潘石屹還是張寶全，每個(gè)接受記者采訪的房地產(chǎn)商在這個(gè)問(wèn)題上都給出了“標(biāo)準(zhǔn)答案”。
北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)給出了房?jī)r(jià)上漲的四種原因：第一是成本推動(dòng)，包括土地成本的提高，稅費(fèi)的增加等；第二是質(zhì)量提高推動(dòng)，過(guò)去的房子可能沒(méi)有廚房衛(wèi)生間，現(xiàn)在房子的品質(zhì)已大大提高；第三是需求推動(dòng)，供不應(yīng)求，價(jià)格必漲；第四是結(jié)構(gòu)型推動(dòng)，比如經(jīng)濟(jì)適用房比例下降，商品房比例上升，好房子多了，總體價(jià)格上升。
“這四種原因都在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，但供需是最主要的原因。”任志強(qiáng)說(shuō)。
至于商品房為什么供不應(yīng)求，任歸因于多個(gè)方面。
“北京已經(jīng)連續(xù)兩年沒(méi)有完成商品房供地任務(wù)。”任志強(qiáng)援引官方數(shù)據(jù)說(shuō)，2005年公布的1500公頃供應(yīng)量實(shí)際沒(méi)有完成，今年公布1600公頃，現(xiàn)在已到年底，只完成57%。
能蓋房子的地少了，房子自然就少了，任志強(qiáng)認(rèn)為這是一個(gè)理所當(dāng)然的邏輯。事實(shí)似乎也是如此，北京今年的商品房竣工面積比上年下降27%。
土地供應(yīng)量下降和商品房竣工面積減少的同時(shí)，商品房銷售卻節(jié)節(jié)走高。以11月的數(shù)據(jù)推算，北京的商品房銷售面積，去年比前年增長(zhǎng)了5.6%，今年又比去年增長(zhǎng)了10.8%。
任志強(qiáng)認(rèn)為，大城市的住房私有化率低于中小城市是需求旺盛的一個(gè)重要原因。
通俗地講，住房私有化率就是私人擁有住房的比例。2005年，全國(guó)住房私有化率是85.8%，寧波、煙臺(tái)、襄樊等二線城市達(dá)到了96%-98%，北京、上海等大城市私有化率則不到80%。這就是說(shuō)，20%多的大城市居民有買房子的需要。
在任志強(qiáng)看來(lái)，一部分中低收入家庭被擠進(jìn)購(gòu)買商品房的隊(duì)伍中也促成了需求過(guò)旺。
他援引國(guó)務(wù)院文件說(shuō)，中低收入家庭的住房問(wèn)題就應(yīng)當(dāng)由政府的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)解決，而不是讓他們購(gòu)買商品房。
“1998年房改之后的經(jīng)濟(jì)適用房政策不好。有錢人買了，擠占了別人的權(quán)利；沒(méi)錢人買不到，所以就去擠商品房。”
多種因素共同作用下，商品房出現(xiàn)了嚴(yán)重的供不應(yīng)求。數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)全國(guó)每年增加800萬(wàn)戶城市居民，但新增商品房供應(yīng)量卻不到400萬(wàn)套，而且差額主要集中在大城市。
他認(rèn)為，大城市的公共服務(wù)完備，醫(yī)療教育最好，水暖電氣交通都有政府補(bǔ)貼，自然對(duì)富人的吸引力大，這些公共服務(wù)自然也會(huì)在房?jī)r(jià)中體現(xiàn)出來(lái)。“煤在山西生產(chǎn)，污染留在山西，財(cái)富卻消費(fèi)在了北京。”對(duì)本地人而言，“享受了外地財(cái)富帶來(lái)的繁榮，就得有承受高物價(jià)、高房?jī)r(jià)的心理準(zhǔn)備。”
“除非有一天山西也能提供這么好的公共產(chǎn)品，富人們不用集中到北京來(lái)，北京商品房的供需才會(huì)平衡。”任志強(qiáng)說(shuō)。
(文章來(lái)源：南方周末)
