向低收入群體提供住房，這本是政府應(yīng)該承擔的基本職責，但如何多渠道籌措保障性住房源，則考驗政府的智慧。不久前央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》，業(yè)內(nèi)普遍解讀為這標志著保障性住房建設(shè)逐漸向企業(yè)參與過渡。記者從市有關(guān)部門了解到，我市正在醞釀建立多渠道籌措保障性住房辦法。這一想法引起業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注，他們建議可采取開發(fā)商配建、收購個人房、單位轉(zhuǎn)賣舊房等方法，但一定要給予相關(guān)政策支持，這樣才能將保民生與促房市健康發(fā)展并舉。

　　購小戶型不是給開發(fā)商解套

　　據(jù)介紹，早在去年初，海南省就提出了未來5年將采取新建廉租房、直管公房改造、收購二手房、積壓商品房轉(zhuǎn)化、租賃補貼、新建經(jīng)濟適用住房六項措施，破解城鎮(zhèn)貧困家庭的住房難題。日前出臺的《海口市廉租住房保障實施辦法(試行)》也提出，廉租房房源主要有4種渠道：首先是政府和單位出資新建廉租房或收購普通住房；其次是市、區(qū)直管公房中可用廉租保障的住房；第三是騰空公有住房中可用于實物配租的住房；第四是社會捐贈用其他渠道籌集的普通住房。這里面也就規(guī)定了新建廉租房或收購普通住房。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認為，政府可以集中采購開發(fā)商的小戶型作為保障房，這樣可以減少房產(chǎn)銷售的中間環(huán)節(jié)和銷售費用，對優(yōu)化樓市需求結(jié)構(gòu)有積極作用。此外，政府采購商品房的措施，將對市場上待售的存量房、對部分開發(fā)企業(yè)的銷售和資金壓力，起到有效的釋放和緩解作用。保障房系統(tǒng)完善的本身不能“托市”，但多層次保障低收入群體的保障房，有利于平抑房價同時減少金融風險。相比利用優(yōu)惠措施號召低收入人群和買不起房的人買房，完善保障房體系更有益于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　地產(chǎn)商和社會參與要給政策

　　日前，媒體對北京住房保障辦提出回購爛尾樓用作廉租房，上海也提出將購小戶型房源作廉租房，福建提出將回購中小戶型作廉租房等，進行了報道。記者了解到，這些地方提出后都在細化方案。無論是開發(fā)商配建，還是收購個人房，或者單位轉(zhuǎn)賣舊房作為政府保障房，都需要政策支持。

　　采訪中，海口部分開發(fā)商建議，要提高開發(fā)企業(yè)參與保障房建設(shè)積極性，讓企業(yè)在新建房中配建廉租房，可考慮免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。同時，如果開發(fā)商配建保障房比例是8%的話，則根據(jù)比例免征開發(fā)企業(yè)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費及政府性基金。如果是收購市民個人住房作保障房的，則考慮免征轉(zhuǎn)讓方應(yīng)繳的印花稅，如果收購個人住房超過兩年的，應(yīng)考慮免征其應(yīng)繳的營業(yè)稅。收購商品房及存量房作為保障房房源的，免征住房轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)費住房交易價格調(diào)節(jié)基金。通過一系列政策，讓更多的企業(yè)和社會層面，參與到政府的保障房建設(shè)當中去。企事業(yè)單位、社會團體等轉(zhuǎn)讓舊房作為保障房的，應(yīng)該考慮免一定的土地稅。

　　政府給予這些政策支持劃不劃算？業(yè)內(nèi)認為，政府的認識應(yīng)該更有高度，保障性住房建設(shè)就是要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來，使其可以拉動經(jīng)濟增長，擴大內(nèi)需；改善居民住房條件，解決低收入居民住房困難；防止市場大起大落、保持市場穩(wěn)定發(fā)展。

　　新政施行可增保障房儲備

　　海口若吸引開發(fā)企業(yè)參與保障房建設(shè)，政府資金從哪籌措？對此，海口部分地產(chǎn)商告訴記者，他們并不擔心這一點。據(jù)介紹，上月底，中國人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》，將企業(yè)建設(shè)廉租住房貸款利率在基準利率水平上下浮一成，并將其資本金率下調(diào)至20%。據(jù)有關(guān)部門介紹，海口目前廉租房資金籌措主要來源于5個方面，首先是每年度的市、區(qū)財政安排的廉租住房保障資金；其次是每年度住房公積金增值收益在提取住房公積金貸款風險準備金和管理費用后的全部余額；第三是土地出讓凈收益按不低于10%比例安排的廉租住房保障資金；第四是廉租住房租金收入；第五則是社會捐贈和其他渠道籌措的資金。未來5年，海口市將投入15億元，用于保障廉租房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)。

　　據(jù)了解，現(xiàn)在海口的存量小戶型房源也較充足。業(yè)內(nèi)測算60平方米以下的目前有2500套左右，60至90平方米在3500套左右。根據(jù)有關(guān)方面提供的數(shù)字，若以2008年建成區(qū)批建普通商品房200萬平方米，以每年新增批建100萬平方米，開發(fā)企業(yè)配建保障房比例是8%計算，每年可新增保障房8萬平方米，至2012年可新增32萬平方米，這將是個大數(shù)目。