開發(fā)商

　　籌碼：緊握資源

　　雖然廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房相繼“落地”，但距離普通商品房與保障性住房?jī)蓚�(gè)市場(chǎng)的真正形成還需要一段時(shí)間。在這種“混沌”的市場(chǎng)狀態(tài)下，開發(fā)商已握有的土地和房子便成為他們手中最大的籌碼。

　　樓市風(fēng)云變幻，如何面對(duì)今后的保障類與非保障類并存的“雙核時(shí)代”，開發(fā)商心里也在打鼓。由此，手中握有資源的開發(fā)商開始自覺或不自覺地“押注”。有網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，84%的受訪者認(rèn)為當(dāng)下開發(fā)商捂盤惜售的現(xiàn)象嚴(yán)重，絕大多數(shù)網(wǎng)友的切身體會(huì)也許正說明了開發(fā)商的選擇。

　　“現(xiàn)在市場(chǎng)內(nèi)房源有限，如果等1個(gè)月每平方米能從10000元漲到12000元甚至更高，你也會(huì)選擇慢慢賣，而不是一口氣賣光了。”某樓盤銷售員私下告訴記者。由于拿地越來越難，未來可開發(fā)項(xiàng)目有限，開發(fā)商大都想利用手中現(xiàn)有的資源獲取更多的收益。

　　與此同時(shí)，捂地者更勝于捂盤者。就在本周初，因開發(fā)商久久不對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，北京市國土資源局對(duì)8個(gè)項(xiàng)目撤銷了上市資格。而此前，廣州市國土房管局也首次曝光了3個(gè)延遲開工建設(shè)的項(xiàng)目，并發(fā)公函催促在限期前動(dòng)工，逾期仍未動(dòng)工者將作依法收回地塊處理。深圳市國土房產(chǎn)局更是已依法收回了27宗土地的使用權(quán)，面積約87萬平方米。

　　“開發(fā)商之所以會(huì)選擇鋌而走險(xiǎn)，除了開發(fā)資金不足的實(shí)際困難外，更多是基于對(duì)未來市場(chǎng)的擔(dān)心。”一位開發(fā)商老總直言，土地的成本越來越高，“誰手中擁有土地，誰就擁有未來。”

　　困境：調(diào)控加劇

　　目前，各地打擊囤地捂房的細(xì)化措施正不斷逼近開發(fā)商。北京已推出土地交易市場(chǎng)直接入市項(xiàng)目紅黃牌制度，旨在有效督促項(xiàng)目盡快上市交易，形成有效供給；深圳年內(nèi)也將落實(shí)土地閑置費(fèi)的征收，而且在明年可能開始嘗試征收閑置土地增值地價(jià)；廣州則規(guī)定，對(duì)存在延期動(dòng)工、預(yù)售、竣工和欠交土地出讓金等行為的開發(fā)企業(yè)，在未有效整改前一律不得進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)，不能從土地交易中心獲得新的地塊；上海市房地局已表示，將嚴(yán)查已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的商品房項(xiàng)目不申請(qǐng)預(yù)售、已取得預(yù)售許可證不開盤等捂盤惜售、囤積房源的不良行為，并且今后樓盤開盤每次預(yù)售面積不得少于3萬平方米，整盤建筑面積不足3萬平方米須一次性全部開盤。上述每一條都直戳痛處，開發(fā)商因此更要認(rèn)真對(duì)待手中現(xiàn)有的土地和房源了。

　　投資客

　　籌碼：轉(zhuǎn)售為租

　　為規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，投資客往往想到“隨機(jī)應(yīng)變”。

　　看起來非常明顯的一點(diǎn)是：觀望與膠著，已是目前上海二手房市場(chǎng)的主流氛圍。但對(duì)于投資客來說，看房量下降、成交量減少等情況并未對(duì)其心態(tài)構(gòu)成嚴(yán)重影響。記者從各個(gè)中介機(jī)構(gòu)了解到，一些房源的掛牌價(jià)格依舊穩(wěn)中有升，部分投資客索性撤離買賣市場(chǎng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)租賃市場(chǎng)，明確表示將長期持有物業(yè)等待升值。

　　中原地產(chǎn)的工作人員介紹，自11月開始，租賃市場(chǎng)就逐漸升溫，從掛牌量來看，相比買賣房源的緊缺，租賃房源的掛牌量反而有所上升，而租賃房源的帶看量也在上升，其中部分客戶是原先打算買房現(xiàn)在轉(zhuǎn)為租房的。

　　漢宇地產(chǎn)的工作人員也表示，雖然租賃市場(chǎng)表現(xiàn)也不盡如人意，但房東的心態(tài)依舊比較平穩(wěn)。“目前一些區(qū)域內(nèi)次新房租賃反而較為火熱，隨之而來的是租金價(jià)格也有所上升。在資金不緊張的情況下，次新房的業(yè)主中有半數(shù)以上愿意持房出租。”

　　美聯(lián)物業(yè)的工作人員則稱，在一些投資性板塊，如浦東的濱江板塊、聯(lián)洋板塊等，部分打算年前出售所持物業(yè)的業(yè)主開始棄售轉(zhuǎn)租。“這部分投資客依然看好后市，即使無法快速出手套現(xiàn)，但看地區(qū)租賃行情也算樂觀，索性采用出租方式度過今年。”

　　困境：空漲壓力

　　一邊是國房景氣指數(shù)等權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)一路上揚(yáng)，一邊是不少地方樓市步入調(diào)整觀察期。房地產(chǎn)市場(chǎng)就這樣來到一個(gè)臨界關(guān)口。目前，一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已從10月開始出現(xiàn)量減價(jià)升的“空漲”現(xiàn)象。在北京，樓市離場(chǎng)者不在少數(shù)，但成交價(jià)格依然突破新關(guān)口；在上海，樓市觀望氣氛濃厚，賣方市場(chǎng)的格局正在悄悄發(fā)生改變，但成交價(jià)格再創(chuàng)新高；在深圳，成交量創(chuàng)月度新低，但房?jī)r(jià)卻依然堅(jiān)挺……在一些市場(chǎng)人士看來，對(duì)樓市來說，這似乎意味著市場(chǎng)承受力已快到極限，如果“高位盤整”逐漸轉(zhuǎn)為“下跌通道”的開始，那對(duì)投資客來說將是沉重一擊。

　　購房者

　　籌碼：觀望等待

　　對(duì)于一直期望房?jī)r(jià)回調(diào)的普通購房者來說，他們的“抗議”方式只有——等。

　　中國指數(shù)研究院提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在受房貸新政影響的10月，上海商品房成交量大幅下降，全月共成交商品房277.03萬平方米、26242套，較9月分別下降22.03%和18.56%。傳統(tǒng)的“金九銀十”效應(yīng)并未顯現(xiàn)，上海樓市提早過冬，這與購房者制造的持幣觀望氣氛顯然有直接關(guān)聯(lián)。

　　事實(shí)上，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示房貸新政極具“殺傷力”。在政策出臺(tái)后的短短半個(gè)多月里，上海的二手房成交量就下滑30%，一些中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)的下滑幅度甚至驚人地達(dá)到了50%以上，長達(dá)半年的樓市高燒眼見著在二手房市場(chǎng)迅速消退。

　　而一手房市場(chǎng)同樣不容樂觀，隨著成交量逐月下滑，成交均價(jià)也開始相應(yīng)變化。如統(tǒng)計(jì)顯示，上周上海商品住宅成交均價(jià)為每平方米10614元，比上上周下降7.24%；商品房整體成交均價(jià)則為每平方米10360元，也環(huán)比下滑7.66%。

　　一些分析師指出，造成這種現(xiàn)象的根本原因在于，房貸新政直接擊中了上海樓市的軟肋——在高企的房?jī)r(jià)面前，大部分普通市民已經(jīng)喪失了購買能力。

　　目前，不少市場(chǎng)人士認(rèn)為，由于房貸新政直接影響市場(chǎng)資金供給，加上此前房?jī)r(jià)上漲速度過快，預(yù)計(jì)春節(jié)前上海樓市會(huì)持續(xù)低迷的狀態(tài)，但春節(jié)后新的貸款增量可能會(huì)引發(fā)一波新行情。

　　困境：博弈未果

　　新政的出臺(tái)讓樓市開始降溫，但慣性并未就此改變軌跡。雖然觀望情緒開始濃重，但純粹的看空者并不多。分析人士認(rèn)為，政策調(diào)控具備很大的階段性和局限性，其效果也非常一般，這讓很大一部分人堅(jiān)信房?jī)r(jià)并不可能下降。數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月上海住宅的成交金額已超出2004年創(chuàng)下的2064.74億元的紀(jì)錄。另外，雖然近期銀行收緊房貸的跡象明顯，但再過兩個(gè)月，銀行便可以執(zhí)行2008年的貸款指標(biāo)，無款可貸的局面一旦被打破，個(gè)人房貸很有可能在冷凍期后出現(xiàn)爆發(fā)，并支撐上海樓市的繼續(xù)高位運(yùn)行。

　　外資

　　籌碼：平衡布局

　　手握大把鈔票，跨越重重“門檻”，如今外資在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)開始學(xué)走“平衡木”。

　　“近年來，隨著幾道‘限外令’的發(fā)出，外資在我國樓市的投資局面已經(jīng)越發(fā)復(fù)雜。”華高萊斯國際顧問有限公司副總經(jīng)理公衍奎直言。他指出，目前外資正在尋求“間接投資與直接投資”、“住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)”、“自主開發(fā)與合作開發(fā)”等各個(gè)層面的平衡。

　　以北京市場(chǎng)為例，在不久前，有著新加坡、馬來西亞、中國香港三重“背景”的國浩房地產(chǎn)以58億元人民幣的高價(jià)收購了東華國際中心90%股權(quán)，由此入駐北京黃金地段東直門。據(jù)了解，此前該項(xiàng)目由于種種原因已經(jīng)沉寂了7年之久，這恰恰給了擁有強(qiáng)大外資背景及資金實(shí)力的國浩一個(gè)機(jī)會(huì)。并且，國浩不但樂于發(fā)展商業(yè)物業(yè)，還在北京、上海積極開發(fā)著高端住宅。

　　而同樣來自于新加坡的凱德置地，在其自己拿地直接開發(fā)的同時(shí)，還不斷尋求與國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的合作。不久前，凱德置地與成都置信、河南建業(yè)達(dá)成或合資或股權(quán)合作，之前又與萬科互補(bǔ)合作商業(yè)項(xiàng)目。

　　實(shí)際上，在一道道“限外令”阻擋下，對(duì)于一般的外資來說，內(nèi)地樓市的發(fā)展空間越來越小，能夠抓住機(jī)會(huì)的更多是早期就進(jìn)入內(nèi)地的企業(yè)。“正是這些已經(jīng)‘落地’的公司在學(xué)著走‘平衡木’。”中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示，這些公司大都對(duì)中國市場(chǎng)有長期戰(zhàn)略考慮，“限外令”對(duì)他們影響有限。

　　世邦魏理仕投資部的一位負(fù)責(zé)人則指出，1年多來對(duì)外資進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果已經(jīng)比較明顯，尤其是外資收購內(nèi)地資產(chǎn)受到嚴(yán)格限制。“一系列的舉措使得海外基金的運(yùn)作周期加長、操作難度增加。盡管目前收購案例的絕對(duì)數(shù)量并沒有減少太多，但相對(duì)于不斷增長的覬覦中國市場(chǎng)的基金數(shù)量來說已是相當(dāng)少了。”

　　困境：限外頻頻

　　自去年開始，“限外令”一道道出臺(tái)：包括《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理意見》(即171號(hào)文件)、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》、《關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目名單的通知》……阻斷了外資向內(nèi)地房地產(chǎn)“輸血”的道路。而在今年11月新出臺(tái)的 《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄 (2007年修訂)》，繼續(xù)保持了“土地成片開發(fā)(限于合資、合作)” 及“高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營”的限制內(nèi)容；此外，“普通住宅的開發(fā)建設(shè)”被從鼓勵(lì)目錄中刪除，而“房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司”被新添入限制目錄，此舉意味著內(nèi)地房地產(chǎn)領(lǐng)域開始全面向外資收緊。（于祥明 唐文祺 一凡）