(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務經書面授權)

　　用抬高門檻來縮小保障性住房的享受人群，是否違背了“解決城市低收入家庭住房困難”的政策初衷？

　　★ 本刊記者/陳曉舒

　　11月12日，北京市城八區各街道、鄉鎮的廉租房與經濟適用房資格審核窗口開放，開始受理市民申請。這宣告了北京市新廉租房與經濟適用房申請標準的正式實施。

　　而這，讓在朝陽區管莊社區衛生所工作的叢慶頗感郁悶。因為根據新的北京市經濟適用房申購標準，他將不再有資格申購北京的經濟適用房。

　　申購門檻的增高，令今年“五一”剛結婚的他措手不及：“我們夫妻倆的月收入都只有2000元，要放在去年，還是符合申購經濟適用房的標準的，計劃不如變化快呀！”按照叢慶的“如意算盤”，結婚和申購一套經濟適用房是他2007年最重頭的兩個工作目標。

　　11月5日，北京市建委等五部門共同下發了《關于印發北京市廉租住房、經濟適用住房家庭收入、住房、資產準入標準的通知》(以下簡稱“《通知》”)。至此，北京保障性住房已經沿用五年的準入標準得以徹底改寫。這一改寫，大大提高了申請門檻，也改寫不少北京市民的住房夢。

　　這一次的調整，不僅是對8月13日國務院“24號文”(《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》)的貫徹，更是北京市保障性住房供應量不足與惠及面過寬的反差下，不得不做的調整。

　　更嚴格的準入

　　《通知》在申請、申購上最大的變化，就在于制度安排上不再“一成不變”，也不再只以“6萬元”作為申購經濟適用房一概而論的標準。

　　按照《通知》規定，申請廉租房的家庭人均月收入須低于580元，人均住房使用面積在7.5平方米及以下，并且按照家庭人口，規定了總資產凈值的上限。

　　而申購經濟適用住房的家庭人均住房使用面積須在10平方米及以下。而根據家庭人口，家庭年收入分別要求在22700～60000元的標準線以下，而家庭總資產凈值則須分別在27萬元至48萬元的標準線以下。從家庭收入來看，這相當于每月收入在1892元以下的北京市民才有資格購買經濟適用房。

　　而2002年，北京正式面向社會供應經濟適用房時，給申請人設定的“門檻”是擁有北京市常住戶口，而經濟條件的要求只有一個，就是家庭年收入在6萬元以下，且不分家庭內有多少人口數。

　　《通知》同時細化了2007年北京市城八區城市居民申請廉租住房、經濟適用房的家庭收入、現有住房、資產三項指標。

　　根據北京市建委的解釋，家庭收入是指家庭成員的全部收入總和，包括工資、獎金、津貼、補貼、各類保險金及其他勞動收入、儲蓄存款利息等。家庭資產是指全部家庭成員名下的房產、汽車、現金和有價證券、投資(含股份)、存款、借出款等。

　　不僅如此，申購新規還在制度設定上打下伏筆，要求根據北京市經濟發展水平每年變化一次標準。

　　北京市建委主管經濟適用房的副主任張家明表示說，會逐步建立北京市住房家庭檔案，通過稅收部門、銀行系統來幫助審核體系的建立。目前已經確立的，是在2007年5月，北京市的宣武區陶然亭街道經濟適用房改革試點區中實行的，三級審核、兩級公示制度。

　　申請家庭首先須向戶口所在地街道辦事處或鄉鎮政府提出申請；街道辦事處或鄉鎮政府通過審核材料、入戶調查、組織評議、公示等方式對申請家庭的收入、住房、資產等情況進行初審，并將符合條件的申請家庭報區縣住房保障管理部門；區縣住房保障管理部門對申請家庭進行復審；通過復審的申請家庭情況才能進入公示階段；經過在申請人戶口地和實際居住地公示無異議的，才報給北京市建委復核；經過復核符合條件的，北京市建委將予以備案。

　　至此，申請家庭才能進入排隊等候通知，選購有意向的經濟適用房源。

　　強化流出限制

　　根據《通知》的細則規定，經濟適用房的申請不僅嚴進，同時嚴出。規定中明確，經濟適用住房只能自住，不得出租或出借以及從事居住以外的任何活動。購買經濟適用住房不滿5年的，只能由購買人戶口所在區縣住房保障管理部門，照原價格并考慮折舊和物價水平等因素確定價格回購。

　　對于購買經濟適用住房滿5年的，出售時應當按照屆時同地段普通商品住房和經濟適用住房差價的一定比例交納土地收益等價款，并由政府優先回購；但購房人也可以在補繳政府應得收益后取得完全產權。

　　新規同時注明，已經購買了經濟適用住房的家庭又購買其他住房的，原經濟適用住房由政府回購。由政府回購的房屋繼續作為經濟適用住房向符合條件的家庭出售。

　　“新政策規定五年之內自住不出售，五年外政府優先回購，不僅從出口上堵死了想借保障性住房投資謀利的人的發財之道，又能形成體內循環，使保障性住房能確實被需要的人所使用。”中國房地產及住宅研究會副會長張元端向本刊表示。

　　據北京中原三級市場部調查數據，在新政實施前，天通苑、回龍觀經濟適用房聚集區域，用于出租的經適房占到50%～60%，經適房業主在5年內靠出租收益來養房，等到5年以后再上市進行出售。

　　而來自北京市建委的統計，目前北京經濟適用房存量1800萬平方米，約為20萬套，其中滿5年的經濟適用房比例僅在18.5%左右，約為37000套。

　　而在昌平區的天通苑、回龍觀區域，占到北京市滿5年經適房60%。另外，在朝陽區的青年路小區，豐臺區的正陽家園、建欣苑小區，崇文區的左安蒲園小區，滿5年經適房也有少量分布。

　　根據鏈家地產統計資料顯示，回龍觀和天通苑的已滿5年的經適房價格分別為8350元/平方米和8200元/平方米，分別比同區域的二手商品房價格低14.8%和15.5%。

　　供應量的缺口

　　根據北京市政府對家庭收入水平和住房情況的初步統計，截至2005年底，應享受保障住房的家庭約為45.7萬戶，占城鎮戶籍戶比例約為13.7%。隨著房價的上漲，這一比例還在不斷地提高。

　　截至2007年2月底，北京市批準集中建設經濟適用房項目52個，總規模約2600多萬平方米，累計開工2197萬平方米，銷售面積約2000萬平方米，解決約19萬戶家庭的住房問題。另外，有2.6萬戶家庭享受了廉租房解困政策。

　　這也就意味著，截至2007年，還有半數以上應享受保障住房的家庭沒有得到應有保障。

　　記者了解到，在北京市的土地規劃中，2007年至2010年的住宅用地供應總量為6400公頃，經濟適用房及廉租房用地將分攤到860公頃，“兩限普通商品房”用地740公頃，其他商品房用地4800公頃。

　　根據“十一五”的規劃，將保障廉租住房建設150萬平方米，市、區縣政府集中建設經濟適用住房1500萬平方米。北京市建委副主任張家明表示，2007年北京市的目標是建設200萬平方米經濟適用房、30萬平方米廉租房。到2010年，北京還將建設保障性住房21萬套。

　　“納入到低收入家庭的住房保障問題要有計劃逐步解決。對于買不到保障性住房的家庭，可以買限價商品房。”建設部政策研究中心科研處處長文林峰指出。

　　“十一五”期間，北京市將新建住房1.23億平方米，其中規劃兩限商品住房1500萬平方米，占住房總量的12.2%。在2008年至2010年，經濟適用住房的供應量為480萬平方米，廉租住房為120萬平方米，而“兩限”商品住房的供應量約為1200萬平方米。

　　“夾心層”的尷尬

　　保障性住房供應總量缺口尚難彌補的現在，經濟適用房的申購標準調高，也讓北京出現了更大量的購房“夾心層”。

　　這些如同叢慶一樣的“夾心層”北京市民，原本有資格購買經濟適用房的人喪失了資格。如今的境況是，既買不到保障性住房，也買不起商品房。

　　叢慶自己算過一筆賬，如果購買一套50平米、單價8000元/平米的商品房，按照6成的按揭成數，首付16萬元，每月還須還款接近2000元。“做20年房奴，不久的將來如果有了孩子，三個人生活，每月將只有2000塊，人均不足700元可以支配。”叢慶說，“這樣的生活，想都不敢想。”

　　這不僅是“夾心層”們的煩惱，在廉租房和經濟適用房的標準之間同樣也存在這樣一個類似的缺口，徘徊其間的人群既買不起經濟適用房，又不符合廉租房條件。

　　對此，許多專家質疑，國務院24號文的規定是“逐步擴大廉租住房制度的保障范圍”，和“房價較高、住房結構性矛盾突出的城市，要增加經濟適用住房供應”。北京這個住房結構性矛盾突出的地方，用抬高門檻來縮小保障性住房的享受人群，是否違背了政策的初衷？

　　中國房地產及住宅研究會副會長張元端則認為：“這是在供應量不足的情況下，最先滿足最需要住房人的需求。”

　　香港太平洋國際集團投資顧問有限公司首席執行官賈臥龍也向本刊解釋：“在政策執行的初始階段，可以將界定范圍放低，解決最需要人群的住房問題。隨著住房保障體系的日益完善，不斷擴大住房保障的惠及面，全面保障中低收入群體，與商品房形成兩條線路，兩個市場，共同完善我國的房地產市場秩序。”

　　北京市建委副主任張家明則對此解釋稱，將采用“租售并舉”政策，在新建的經濟適用房小區內配建一部分政策性租賃用房，或者通過逐步擴大廉租租金補貼的方式，做大廉租房的覆蓋面把更多中低收入人群囊括進來。

　　而對于那些還做著自有住房夢的“夾心層”們，除了寄希望于經濟適用房供應量的持續擴大，即將出臺的北京市限價房仍然是更加值得期待的。 ★