【策劃人語(yǔ)】

　　今年的房地產(chǎn)調(diào)控起于土地之源。土地調(diào)控的成敗，在一定程度上，可以說(shuō)決定了樓市今后的走向。

　　政府緊守18億畝耕地紅線(xiàn)的決心不容置疑，隨著國(guó)土資源部一系列相關(guān)文件的出臺(tái)，土地審查日益嚴(yán)密、土地門(mén)檻逐日抬高，整個(gè)市場(chǎng)也在動(dòng)蕩中醞釀著變局。

　　對(duì)于“以地為綱”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一個(gè)寒冬正在招手。土地多的怕違規(guī)、怕收回，沒(méi)土地的怕金融、怕淘汰；某些“以地生財(cái)”的地方政府，則陷入了“賣(mài)與不賣(mài)”都難、“賣(mài)高賣(mài)低”都難的尷尬境地。

　　土地恐慌癥在全國(guó)蔓延，未嘗不是一件警鐘長(zhǎng)鳴的好事。

　　缺地恐慌癥：最怕金融機(jī)構(gòu)不給臉

　　癥候群代表：中小開(kāi)發(fā)商

　　央行連續(xù)調(diào)息、土地資金繼續(xù)收緊、房貸比例不斷提高……一系列的“銀根”緊縮性政策，使2007年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著一場(chǎng)歷史性的市場(chǎng)洗禮。對(duì)于土地儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不足的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，未來(lái)更加緊縮的金融政策，成為名副其實(shí)的達(dá)摩克利斯之劍。

　　“沒(méi)有多少土地儲(chǔ)備，且自有資金少的中小房地產(chǎn)商已經(jīng)基本上沒(méi)得玩了。”青島百通城市建設(shè)集團(tuán)股份有限公司總經(jīng)理方立才向上海證券報(bào)直言，在一系列金融政策調(diào)控下，一些小開(kāi)發(fā)商不僅僅是如履薄冰，而是開(kāi)始“出局”。

　　對(duì)此，中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟總結(jié)認(rèn)為，目前土地儲(chǔ)備不足的小開(kāi)發(fā)商共同面對(duì)的疑惑是：“幾年來(lái)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)儲(chǔ)備的資金，如今卻買(mǎi)不了一塊地！”

　　實(shí)際上，由于土地成本的不斷上漲，開(kāi)發(fā)商的資金鏈越來(lái)越緊張。一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，不久前國(guó)土資源部有關(guān)“必須結(jié)清土地出讓土款才能拿到地”的要求，就讓許多小開(kāi)發(fā)商資金捉襟見(jiàn)肘。

　　此前，建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹分析認(rèn)為， 2000年全國(guó)完成房地產(chǎn)投資只有5000億元，而2006年則達(dá)到2萬(wàn)億元，投資增長(zhǎng)了3倍。加之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)率慢。“如果按0.2的周轉(zhuǎn)率，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際需要資金10萬(wàn)億。而從房地產(chǎn)資金來(lái)源看，以銀行信貸為主，融資渠道并沒(méi)有發(fā)生很大變化。”秦虹說(shuō)。

　　正是由于上述原因，開(kāi)發(fā)商對(duì)金融市場(chǎng)更為“感冒”。但是，“利用銀行貸款拿地”的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。

　　特別是，近期央行連續(xù)調(diào)息、土地資金繼續(xù)收緊、房貸比例不斷提高等一系列政策影響，這些開(kāi)發(fā)商的資金鏈已經(jīng)岌岌可危，索性有些實(shí)力不濟(jì)的開(kāi)發(fā)商只能無(wú)奈“退市”了。

　　但是，這不并意味著“無(wú)儲(chǔ)備”開(kāi)發(fā)商沒(méi)有機(jī)會(huì)。“通過(guò)細(xì)分市場(chǎng)，在自己的‘專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域’內(nèi)精耕細(xì)作，并且有一定資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商還是有發(fā)展空間的。”陳晟指出，不久前登陸港股的SOHO中國(guó)恰恰是一個(gè)案例。

　　實(shí)際上，記者也注意到，在登陸資本市場(chǎng)前，SOHO中國(guó)無(wú)論是知名度以及流動(dòng)資金都實(shí)力不弱。但是，其可持續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目卻屈指可數(shù)。正是在不斷收緊的“銀根”環(huán)境下，SOHO中國(guó)及時(shí)登陸港股市場(chǎng)，募集大量資金以爭(zhēng)奪新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　“現(xiàn)在拿到地的公司多半是上市公司。”作為一家正在準(zhǔn)備上市的公司負(fù)責(zé)人，方立才分析認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)面臨的金融環(huán)境卻不容樂(lè)觀，利用資本市場(chǎng)必不可少。

　　對(duì)此，北京陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理范小沖持相同觀點(diǎn)。“房地產(chǎn)本身是一個(gè)資金密集性產(chǎn)業(yè)，對(duì)金融市場(chǎng)非常敏感。”范小沖說(shuō)。然而，他認(rèn)為，從目前中央政府的政策傾向來(lái)看(包括限制外資投資炒房、加強(qiáng)稅收管理等)，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度正在發(fā)生變化。

　　范小沖認(rèn)為，未來(lái)金融政策更多關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，而不是一味地鼓勵(lì)其發(fā)展，在這種情況下，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還會(huì)擔(dān)驚受怕地關(guān)注著金融市場(chǎng)的“風(fēng)吹草動(dòng)”。

　　賣(mài)地恐慌癥：最怕兩頭“不討好”

　　癥候群代表：某些地方政府

　　除了買(mǎi)方，土地市場(chǎng)中的賣(mài)方也有自己的煩惱。賣(mài)貴了，有不顧房地產(chǎn)調(diào)控，以地生財(cái)，抬高房?jī)r(jià)之嫌；賣(mài)便宜了，又可能遭到關(guān)系拿地，國(guó)資流失的質(zhì)疑。

　　就在上周四，一直受到境內(nèi)外大開(kāi)發(fā)商矚目的上海新江灣城又成功出讓了其第四幅住宅用地，來(lái)自新加坡的仁恒置業(yè)以超出底價(jià)2倍多的13.01億元摘得這幅D3地塊，樓板價(jià)則達(dá)20000元/平方米，再創(chuàng)板塊新高。此前，浙江綠城曾在今年6月拿下面積更大、容積率更高的D1地塊，樓板價(jià)為12509元/平方米，當(dāng)時(shí)已被視作“天價(jià)”。

　　其實(shí)，在“地王”頻現(xiàn)的2007年，在自2004年開(kāi)始住宅用地供應(yīng)就一直呈下降趨勢(shì)的上海，某區(qū)域的土地拍賣(mài)連創(chuàng)新高并不特別令人吃驚。不過(guò)引起業(yè)內(nèi)注意的是，此次出讓的D3地塊是上海首幅采用一次性書(shū)面競(jìng)價(jià)這一土地掛牌新規(guī)進(jìn)行出讓的土地，有著不小的示范效應(yīng)。

　　就在上月底，上海的土地主管部門(mén)向各區(qū)縣的土地招投標(biāo)辦公室下發(fā)了通知，調(diào)整住宅類(lèi)用地掛牌現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)規(guī)則。新規(guī)規(guī)定，今后凡住宅用地面積占總用地面積一半以上的地塊，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)將由現(xiàn)行的現(xiàn)場(chǎng)舉牌競(jìng)拍改為一次性書(shū)面報(bào)價(jià)。而此舉被視作上海為杜絕頻繁叫價(jià)、盲目抬高地價(jià)的情況采取的有效措施。

　　不過(guò)，從D3地塊的出讓結(jié)果看，市場(chǎng)對(duì)于新規(guī)在地價(jià)的合理性控制方面的效果恐怕仍持保留態(tài)度。“從表面上看，新規(guī)可‘濃縮’以往多次的喊價(jià)機(jī)會(huì)，并使?jié)q價(jià)空間相應(yīng)減少。但一次性書(shū)面競(jìng)價(jià)的方式其實(shí)又被業(yè)內(nèi)戲稱(chēng)為‘豪賭’的方式，想拿地的開(kāi)發(fā)商仍會(huì)抓住這‘僅有的機(jī)會(huì)’去‘放手一博’。”有分析師表示。

　　目前來(lái)看，新江灣城的住宅項(xiàng)目已經(jīng)匯集了合生、華潤(rùn)、綠城、仁恒四大品牌開(kāi)發(fā)商，而合生和華潤(rùn)的項(xiàng)目已經(jīng)面市，前者的公寓報(bào)價(jià)已從剛開(kāi)盤(pán)時(shí)的每平方米1萬(wàn)元出頭升至目前的近2萬(wàn)元，后者即將開(kāi)盤(pán)的華潤(rùn)橡樹(shù)灣聯(lián)庭別墅每套售價(jià)則在500萬(wàn)元以上。上海中原研究咨詢(xún)部龔敏指出：“雖說(shuō)新江灣城地塊如此高價(jià)有其特殊性，不過(guò)從示范效應(yīng)來(lái)說(shuō)也并非好事，因?yàn)榭赡苤�長(zhǎng)周邊房?jī)r(jià)非合理增長(zhǎng)，政府部門(mén)應(yīng)該看到這一現(xiàn)象所帶來(lái)的負(fù)面影響，不要一手拿矛，而另一手拿盾。”

　　而在高地價(jià)屢見(jiàn)不鮮的上海，同樣也有著土地“賤賣(mài)”導(dǎo)致的矛盾。去年最高報(bào)價(jià)近60億元卻“臨產(chǎn)”晚了1年的上海花木新民北塊土地于今年“十一”前突然宣布花落星河灣，按其原先42.4億元的報(bào)價(jià)計(jì)算，樓板價(jià)逾8000元/平方米，但時(shí)隔一年花木板塊的房?jī)r(jià)最高已至20000元/平方米。同時(shí)，這令參與競(jìng)標(biāo)的其他開(kāi)發(fā)商吃驚不小，一些企業(yè)甚至對(duì)花木地塊的招標(biāo)程序提出質(zhì)疑。

　　一方面，一些企業(yè)認(rèn)為，花木地塊去年宣布土地公開(kāi)招標(biāo)時(shí)可是搞得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，如今卻給人草草了事的感覺(jué)，就趁放長(zhǎng)假前夕發(fā)了個(gè)未中標(biāo)通知，還不說(shuō)明理由，一點(diǎn)游戲規(guī)則也不講。另一方面，有企業(yè)還指出，花木地塊剛“現(xiàn)身”時(shí)就有傳聞已內(nèi)定星河灣，后來(lái)又因當(dāng)時(shí)報(bào)價(jià)過(guò)高等原因而中止出讓?zhuān)�如今土地被“捂”了一年不說(shuō)，還被星河灣撿了個(gè)大便宜。

　　關(guān)注此事的業(yè)內(nèi)人士向記者表示，當(dāng)時(shí)出讓方?jīng)Q定暫停出讓的做法透露了有關(guān)部門(mén)對(duì)于高價(jià)爭(zhēng)地的矛盾心態(tài)，一方面通過(guò)高價(jià)出讓可以獲取豐厚的收益，另一方面還須考慮高價(jià)競(jìng)標(biāo)帶來(lái)的社會(huì)輿論上的負(fù)面影響。花木地塊競(jìng)標(biāo)爆出天價(jià)雖屬市場(chǎng)行為，但與中央的調(diào)控思路和當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)氛圍畢竟不夠協(xié)調(diào)，從而出現(xiàn)擱置決標(biāo)的結(jié)果。值得關(guān)注的是，當(dāng)時(shí)的中途叫停對(duì)既定游戲規(guī)則的實(shí)施帶來(lái)了損傷。對(duì)此，在今后的操作中應(yīng)進(jìn)一步推動(dòng)和完善相關(guān)的制度建設(shè)。

　　多地恐慌癥：最怕市場(chǎng)政策起變化

　　癥候群代表：碧桂園

　　今年以來(lái)，保利、萬(wàn)科等地產(chǎn)巨頭大面積拿地的消息不絕于耳。尤其是素有中國(guó)內(nèi)地“第一地主”之稱(chēng)的碧桂園，其土地儲(chǔ)備超過(guò)5400萬(wàn)平方米，是香港長(zhǎng)和系全部土地儲(chǔ)備的2.5倍，也是目前香港地產(chǎn)上市公司中市值第二大企業(yè)。而在嚴(yán)防“囤地”的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控精神下，如碧桂園般的“囤地急行軍”正遭遇清查可能。

　　有報(bào)道稱(chēng)，國(guó)土資源部于10月底赴重慶“摸底”碧桂園一個(gè)涉及6300畝土地的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。而根據(jù)碧桂園與當(dāng)?shù)卣�府簽定的框架性協(xié)議，6300畝土地的總出讓金額僅過(guò)20億元，遠(yuǎn)低于談判初的政府出價(jià)。隨后，碧桂園還有可能開(kāi)發(fā)周邊17000畝土地。

　　這在國(guó)家嚴(yán)防開(kāi)發(fā)商囤積土地的大背景下，已經(jīng)引起市場(chǎng)普遍關(guān)注。作為國(guó)土部“百日土地督察”的行動(dòng)之一，相關(guān)人士介紹，檢查的主要內(nèi)容是開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有延期開(kāi)發(fā)，地方政府有無(wú)違規(guī)批地等。

　　根據(jù)中央調(diào)控要求，國(guó)土部門(mén)要“守土有責(zé)”，重中之重的工作是堅(jiān)守“18億畝耕地的紅線(xiàn)”。為此目標(biāo)，各地需要設(shè)定嚴(yán)格的土地出讓規(guī)劃，不得逾越每年的出讓標(biāo)準(zhǔn)。

　　一邊是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給緊張，一邊是國(guó)土資源部門(mén)從“安身立命之本”出發(fā)，嚴(yán)格保護(hù)耕地被大量建設(shè)用地侵占，土地市場(chǎng)的利用就變得更加敏感和矛盾。

　　“這是地方政府的難題之一，即要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和合理的開(kāi)發(fā)速度，又不能突破建設(shè)用地指標(biāo)。而為了實(shí)現(xiàn)‘富賈一方’的愿望，各地政府變相增加可開(kāi)發(fā)土地面積的現(xiàn)象并非個(gè)案。而地方國(guó)土管理部門(mén)既要配合國(guó)土部”百日行動(dòng)“的檢查，又要照顧當(dāng)?shù)卣�府的要求，這個(gè)工作就很難展開(kāi)。”一位接近國(guó)土資源部門(mén)的人士介紹。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，事實(shí)上，地方政府在土地大規(guī)模出讓過(guò)程中扮演了推手的角色，甚至不惜冒著違規(guī)操作的風(fēng)險(xiǎn)為房地產(chǎn)商提供大批廉價(jià)的土地，以滿(mǎn)足在城市建設(shè)過(guò)程的資金需求，從而成為地產(chǎn)軍團(tuán)全國(guó)“圈地”背后重要的支持力量。

　　例如某開(kāi)發(fā)商囤積土地過(guò)程中，先與當(dāng)?shù)卣�府簽署框架性協(xié)議，并采取分批分期出讓方式，并在招拍掛中設(shè)定“意向企業(yè)唯一符合”的出讓原則，以確保順利拿地。

　　但也有專(zhuān)家表示，如果開(kāi)發(fā)商囤地確實(shí)觸及農(nóng)用地“以租代征”、未批先用和農(nóng)用地擅自改為建設(shè)用地等問(wèn)題，就可能真正違規(guī)“觸線(xiàn)”。有國(guó)土部門(mén)人士此前在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，當(dāng)前的土地法規(guī)存在著大量可以變通的地方，政府當(dāng)務(wù)之急是應(yīng)該完善相關(guān)土地方面法規(guī)和進(jìn)行更加嚴(yán)格的監(jiān)管，并且要堅(jiān)持科學(xué)用地規(guī)劃，使之不能因?yàn)轭I(lǐng)導(dǎo)干部的喜好而發(fā)生變化。同時(shí)，應(yīng)該給土地監(jiān)管部門(mén)一個(gè)更加合理的行政定位，以便擺脫部門(mén)與地方利益的羈絆。（柯鵬 于祥明 李和裕 于兵兵）