日前《深圳經濟特區物業管理條例》(以下簡稱《條例》)經深圳市第四屆人大常委會第十四次會議通過后，引起了深圳市民乃至其他城市有關部門的極大關注。這部既與《物權法》、國家《物業管理條例》相銜接，同時又利用特區立法權創立了諸多創新制度的法規，將對深圳物業管理帶來什么影響，深圳物業管理行業是否會繼續領跑全國？本報記者帶著這些問題近日采訪了中國物業管理協會及上海、重慶、青島和大連等城市的物業主管部門，相關人士對我市新物業管理條例所確立的原則和相關制度設置進行了全方位解讀。

　　納入政府監管有利促進和諧

　　建設部總經濟師、中國物業管理協會會長謝家瑾認為，深圳新《條例》對物業管理活動的監管，有利于建立物業管理的和諧秩序。針對近些年物業管理活動矛盾糾紛增多等問題，《條例》依據國家法律，著重從以下幾方面突出了對物業管理活動的監管：一是對市、區主管部門在物業管理監管上應履行的職責有明確要求，且分工和定位清晰，有利于各行其責，加強和落實監管工作，以規范物業服務活動。二是對街道辦事處在組織、協調業主大會成立及業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動以及社區工作站協助街道辦事處開展物業管理相關工作等方面都做了明確。由此把業主大會及業主委員會的活動納入到基層政府的監管之下，有利于克服以往因無政府狀態而引發的各類問題；有利于將矛盾和糾紛化解在社區，化解在萌芽狀態。

　　上海市物業管理行業協會會長蔡興發評價說，《條例》應該說是一個創新和突破。把對業主委員會的管理納入街道辦事處、社區工作站的管理體系，使社區管理的范圍有了新的延伸，這有利于加強各方力量的整合，實現綜合管理和專業管理的有機統一，以便依靠整個社會力量和資源，來解決社區管理中存在的問題。雖然從法律意義上說，業委會的法人主體地位并未明確，但從實踐上說是符合我國社區建設特點的。

　　重慶市國土資源和房屋管理局物業處處長彭安緒說，《條例》正視了目前我國物業管理的問題和矛盾，針對性強，具有可操作性。尤其是工作重心的下沉，發揮街道、居委會的作用，是一條正確的路子。成都市房產管理局物業處處長蔡任重指出，《物權法》及國務院修改后的《物業管理條例》，都進一步加強了基層政府對轄區內物業管理活動的監督管理職能。深圳新《條例》第五條對街道辦事處和社區工作站在物業管理中的職責作出明確規定，同時在具體條文中也賦予了街道辦事處組織、協調成立籌備組，組織、召集業主大會會議、業主委員會會議等職責，有利于進一步發揮基層政府對物業管理的監督管理，進一步促進社區建設與物業管理的良性互動，促進和諧社區的建設。

　　青島市物業管理辦公室副主任王西濤認為，這一規定充分發揮了街道辦、社區工作站在物業管理工作中的作用，青島也是這樣做的。這個法規體現了與時俱進的精神，這和目前物業管理形勢發展的需要是分不開的，單純依靠物業管理主管部門已經不能滿足目前的形勢，而街道辦、社區有更多的人力可以投入進來。

　　武漢市物業管理協會會長駱毅民說，深圳新《條例》亮點較多，既細致又深入，具有較強的指導性和操作性，這是一部值得肯定的地方性法規。如果我們把一座城市比喻成一個健康的人，發揮作用的是全身每一個器官，而不是某個器官，那么這個《條例》正好說明，物業管理這個器官已經聯合其他器官形成合力，共同來促進城市的和諧發展了。

　　業主大會擴權保障業主權益

　　建設部總經濟師、中國物業管理協會會長謝家瑾談道，《條例》突出了業主大會職權的擴大和對業主委員會職權、行為的限制，有利于規范業主大會和業委會的運作。對業主、業主大會、業主委員會和管理規定均有很細的條款，具有很強的操作性。對以往物業管理活動中出現矛盾和問題較多的環節，在運行中應當遵循什么樣的規則作出了詳盡規定，有利于減少這些環節中問題的發生。

　　上海市物業管理行業協會會長蔡興發認為，《條例》總體上體現了保護廣大業主權益的原則。與《物權法》相協調，賦予了全體業主更大的權利，這充分體現了對業主私有財產權的高度尊重。《條例》在較大程度上賦予了業主大會更多的權限，比如規定了物業專項維修資金使用和續籌，改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，調整物業服務費，選聘物業服務企業，批準物業服務合同，選舉或罷免業主委員會成員等重大問題均需由業主大會決定，這既在一定程度上避免了業主委員會決定一切的局限，而且有利于增強業主的法律意識，使小區業主成為理性參與公共決策的行為主體。

　　成都市房產管理局物業處處長蔡任重說，實踐中，業主自治體系內部的矛盾日漸成為物業管理中矛盾較為集中的部分，不斷加強對業主大會、業主委員會的監管尤為重要。深圳《條例》用接近三分之一的條文，對業主、業主大會和業主委員會作出了規定，其中許多都是很有針對性、操作性的。

　　大連市國土房屋局物業和房屋安全管理處方恒聯提到，《條例》在解決當前業主委員會無政府傾向上做了有益的探索，相對1994年《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》而言，新《條例》提出了更加嚴格的管理辦法，體現了立法部門和主管部門對業主委員會建設在構建和諧社會工作中作用的關注。

　　首創“業必歸會”利于行業自律

　　建設部總經濟師、中國物業管理協會會長謝家瑾說，《條例》突出了協會在行業自律中的作用，有利于實施對企業和從業人員的自律性監管和約束，其主要從以下四個方面開展制度建設：

　　1.在全國首次實行物業管理行業“業必歸會”。即要求“物業服務企業應當自取得資質證書之日起三個月內加入市物業管理協會”。

　　2.《條例》賦予了市物業管理協會加強對企業及從業人員的自律性監管的責任。要求協會建立誠信檔案和誠信風險預警公告制度，賦予協會對違規企業和人員要求其改正以及情節嚴重的給予警告、業內通報批評或者公開譴責等制裁的權利。

　　3.賦予了協會自律性監管的權威性，有利于協會作用的發揮。即“受到市物業管理協會公開譴責的物業服務企業，兩年內不得參加物業服務招標投標，業主大會可以提前解除與其簽訂的物業服務合同。受到市物業管理協會公開譴責的物業服務從業人員，物業服務企業兩年內不得聘用其從事應當由取得物業服務相關資格證書的人員從事的工作”。

　　4.對協會自律性監管活動的開展加以規范，接受主管部門和社會監督。市物業管理協會給予物業服務企業和物業服務從業人員警告、業內通報批評和公開譴責的，應當報區主管部門備案；給予物業服務企業和物業服務從業人員公開譴責的，應當向社會公告。行業協會功能的強化以及協會自律性監管活動的開展，對促進物業服務企業和從業人員依法、誠信經營將發揮重要的作用。

　　廣東省物業管理行業協會會長許建華認為，《條例》的出臺，不僅是深圳經濟特區也是廣東省物業管理行業中的一件大事。

　　《條例》一方面明確了物業管理行業協會的性質、作用和責任，另一方面“業必歸會”為物業服務企業加入行業協會作出了硬性規定，并提供了法律保障。同時，也為物業管理行業協會加強對物業服務企業及物業服務從業人員的自律監管，以及違反法規、行規的行為，提出了相應具體的譴責措施，具有很強的指導性。這在我國的物業管理法律、法規中還是第一次。這一規定，必將對我省和各市物業管理行業協會的建設和發展，產生積極深遠的影響。

　　當前，“業必歸會”，主要是做好三個方面的工作：

　　一是要觀念歸會。就是說企業未動，觀念要先行。充分認識按市場化原則規范和發展行業協會的必要性，明確行業協會在社會主義市場經濟中的定位和作用。

　　二是要組織歸會。就是指物業服務企業應統一歸到行業協會中來。

　　三是要業務歸會。就是說物業管理行業協會一方面要接受當地政府行政主管部門的監督管理和業務指導；另一方面要積極規范行業經營行為，維護會員合法權益，維護市場秩序和行業經濟利益，推動行業的健康發展。

　　上海市物業管理行業協會會長蔡興發說，《條例》強化了行業協會在物業管理中的功能，這是一個亮點。這體現出在市場經濟條件下行業協會自我管理、服務和監督的功能，也符合國際慣例。從我國宏觀管理體制改革角度講，有利于政府對企業行政管理職能的逐步弱化，而由行業協會作為政府與企業的橋梁和紐帶，配合政府行使監督、管理企業的職能，包括加強行業的自律管理、市場管理和會員管理。

　　武漢市物業管理協會會長駱毅民表示，從協會角度而言，該條例賦予了行業協會的“實權”，一是改變了以往會員自愿入會的做法，要求所有物業服務企業取得資質后必須入會，納入行業自律和管理的范圍；二是進一步賦予了行業協會一定的職責，承擔起行業內對企業自律的監管、規范、調解等職責，這有利于行業協會進一步發揮作用。

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　　眾人贊《條例》有特色

　　謝家瑾(建設部總經濟師、中國物業管理協會會長)：

　　相信隨著《條例》的貫徹實施，深圳的物業管理將進一步走上法制化軌道，繼續在全國發揮領跑作用。

　　許建華(廣東省物業管理行業協會會長)：

　　《條例》是對深圳經濟特區多年來物業管理實踐和經驗的總結和完善，標志著深圳經濟特區的物業管理全面步入了業主自治、專業服務和政府監管相結合的新時代。

　　方恒聯(大連市國土房屋局物業和房屋安全管理處)：

　　《條例》八章127條，卻言之有物，不照抄上位法，體現特區之特，是《條例》的一大特色。另一個特色是《條例》規定得很細，物業管理工作中重大問題的處理辦法，從中都可以找到。其實涉及百姓之事，涉及公眾之事，越細越好。規定得不細則不便管理，更談不上規范。實際上，有些地區規定得也很細，只是做法不同：深圳細在《條例》上，其他地區細在配套文件的制定上。看來還是細在《條例》上好，相關法律規定效力層級更高，用起來更有效。

　　王西濤(青島市物業管理辦公室副主任)：

　　深圳新頒布的《條例》解決了一些在實際工作中無據可依的問題，值得其他地區借鑒。

　　(董超文 劉雙 虞海霞)