今后本市街道(鄉鎮)辦事處、社區居委會要對物業服務企業進行監督，街道(鄉鎮)辦事處還將參與新建住宅項目的交付驗收，以此減少物業糾紛。同時本市正抓緊研究制定規章，明確業主委員會的地位。

　　昨日市人大常委會會議聽取了副市長陳剛所作的規范物業管理議案辦理情況的報告、市人大城建環保委員會主任委員張毅所作的規范物業管理議案督辦情況的報告和市人大常委會副主任趙久合所作的檢查物業管理條例執行情況的報告。

　　報告中直陳目前物業管理與服務中的難題，為解決這些難題，本市將出臺《關于加強住宅區物業管理工作的指導意見》。意見明確街道(鄉鎮)辦事處負責組織、指導業主委員會的成立和換屆工作，社區居委會可以根據業主的要求，組織召開業主大會，重新選舉業主委員會。

　　業主委員會成立率不到兩成

　　本市業主大會和業主委員會的成立率較低，目前全市3200個住宅項目中，成立業主大會和選舉產生業委會的只有574個，成立率僅為17.9%，還不到兩成。執法檢查報告中分析成立率低原因有二：一是部分業主參與小區公共管理的意識不強，導致業主大會難以達到法定人數；二是物業管理條例規定，缺乏可操作性的指導，再加上政府主管部門和社區基層組織監督指導不到位，業主大會和業主委員會的資格認定和組建程序都有很大的隨意性和無序性，也經常造成業主大會和業主委員會在組建過程中就夭折流產。

　　本市將抓緊調研制定規章

　　條件成熟的小區才能夠成立業主大會，選舉產生業委會。市建委物業管理處處長趙成表示，現實生活中還存在有的小區不希望成立業主大會的情況，市建委也與業主進行過溝通，希望逐步創造條件成立業主大會，選舉產生業主委員會。此外，本市將抓緊調研制定規章。

　　全面規范相關各主體的權利和義務，重點解決物業管理區域劃分、業主委員會地位、業主自治與居民自治的關系等問題。今年年內本市還將出臺業主大會成立和運作指導規則、物業服務合同示范文本等規章，以此引導促進成立業主大會和建立業主委員會。

　　追訪物業難題

　　問題

　　專項維修資金使用率僅3%

　　截至今年4月，本市共歸集商品住宅維修資金130億元，但按條例規定，專項維修資金的使用由業主大會決定，并經物業服務區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。而本市業主大會成立率又非常低，導致絕大部分小區無法使用這筆經費，目前全市累計支用維修資金415萬元，使用率僅3%。

　　資金閑置多因商品住宅建設時間短

　　專項維修資金可以比作“房屋養老金”，趙成稱，一般情況下，房屋投入使用10年之后才會開始維修，而目前本市大多數商品住宅建設時間較短，還沒有進入大修期，這是導致資金閑置的重要原因之一。趙成表示，目前專項維修資金按照銀行3%的利率增值，其使用情況要在小區內公示。至于維修資金的結余，可以通過專項維修資金查詢卡查詢，目前全市已發放了45萬張，預計共發放100萬張。

　　問題

　　有的小區物業費收繳率僅10%

　　本市部分小區物業費收繳率較低。據對石景山區4家區屬國有物業企業2006年經營情況調查，大多數小區的物業費收繳率為70%左右，沒有達到物業企業維持正常經營管理活動所需要的80%收繳率。其中芳星園小區物業費收繳率為45%，最低的魯谷重聚園小區只有10%。懷柔區物業平均收費率在60%左右，個別矛盾突出的小區收費率不足20%。

　　物業服務不到位導致業主拒交

　　市人大常委會副主任趙久合稱，物業費收繳率低原因有四，一是業主無法按照有關規定行使物業費決定權，因而拒絕交費。物業企業通常由開發商指定，物業費也由其單方制定，業主沒有選擇余地；其次，普通商品房物業服務收費缺少指導價格，業主與物業企業對收費標準達不成共識；此外，物業企業服務不到位，業主常以不交物業費的方式來表達不滿；低收入家庭無能力支付物業費也是原因之一。

　　問題

　　開發商指定“自家人”管物業

　　很多小區既沒有按規定采取招投標方式選聘物業服務企業，也沒有執行市建委關于“開發商具有物業管理資質的，不得承接本企業及相關單位開發的新建住宅項目”的規定實行建管分離。業主一旦對開發商有不滿，很容易轉嫁到物業服務企業身上，拒交物業費。

　　暫不硬性要求建管分離

　　開發商和物業這種“自家人管自家產業”的現狀屬于歷史遺留問題，此前本市并未規定開發商不能承接自己建的住宅項目。趙成表示，本市將根據不同住宅項目的情況逐步解決，暫時不會硬性規定所有住宅項目立刻建管分離，主要還是要由業主自己選擇物業管理方式。

　　問題

　　商品房物業收費缺政府指導價

　　市人大常委會的執法檢查報告建議，盡快制定普通商品房住宅小區物業費政府指導價格，完善經濟適用房小區、危改回遷小區物業費政府指導價格，確保其權威性和代表性。

　　物業費應依靠市場調節

　　趙成表示,商品房物業費不是通過政府行政命令的方式來確定。至于政府是否會給出一個價格區間，趙成稱，市建委還要會同有關部門繼續研究這個問題。

    (徐笛)