9月17日，在沈陽市東陵區天壇小區一家房地產中介，記者遇到前來租房子的徐先生。他看中了一戶70平方米，月租金700元的房子，并連說便宜。房產中介對記者說：“現在的月租金比去年又漲了不少，這個地段去年月租金才600元。”記者了解到，今年沈陽市沈河區、和平區的普通住宅出租價格比去年增長100元左右，精裝公寓漲幅超過200元，其他區域房屋租價也緩慢上漲。

　　二手房交易價格是商品房交易價格漲跌的晴雨表。在2007沈陽秋季房交會上，很多前來準備購房的市民都承認這幾年沈陽的房價在持續上漲，有的因此躍躍欲試購房投資。對此，記者走訪了房地產研究專家，專家認為，房地產市場是流動性較大的市場，也容易積聚風險，產生泡沫，應該冷靜客觀地看待房地產市場的升溫。

　　樓市呈現慢牛行情

　　沈陽商品房價格一直保持在全國大中城市的中等水平。據統計，去年沈陽市新建商品房的銷售預售價格為每平方米3420元，比上年同期增長2.61%；商品住宅的銷售預售價格為每平方米3222元，同比增長3.6%。

　　而今年前7個月，沈陽市商品房均價為每平方米3537元，實際銷售商品住宅每套平均面積為89.67平方米，同比下降5.19平方米。在實際銷售商品住宅中，每平方米4000元以下的占71.3%。據不完全統計，今年上半年，沈陽商品房均價在15個副省級城市中排第12名。讓我們作一個對比。今年前4個月，沈陽市存量房的交易面積、交易金額分別達到150.02萬平方米和31.87億元，同比分別增長6.58%和5.53%。由此，人們可以得出一個結論：沈陽房價預期平穩，穩中略漲。

　　沈陽建筑大學管理學院院長、房地產研究所所長劉亞臣說，沈陽市有自己真正的商品房開發也就是在上世紀90年代初，1992年以前都是合作建房。從2001年開始，沈陽房地產開始復蘇，到現在為止，沈陽的房地產市場一直在比較健康地發展，房屋價格也一直緩慢上漲。

　　以鐵西新區為例，自2002年以來，由于實施“東搬西建”戰略，原處于鐵西區的企業都搬遷到沈陽經濟技術開發區，騰遷出的土地在進行環境治理的同時多用于商貿業和房地產開發。由于人居環境持續變好，加之房地產價格此前在沈陽一直處于低價位，近幾年鐵西新區的房價逐年攀升。有數據統計表明，鐵西新區2002年平均售價為每平方米2400元，2003年約為每平方米2700元，2004年為每平方米2980元，2005年則突破每平方米3000元，達到每平方米3250元。去年，隨著大批新樓盤開建，每平方米房價達到3380元。價格逐年上升的同時，鐵西新區的房屋空置率也逐年下降，特別是面積在70到100平方米以內的普通中小戶型住宅十分搶手，幾乎是供不應求。

　　多重因素拉動房價

　　沈陽的房價為什么持續看漲呢？記者咨詢專家認為，土地價格上漲是最直接的成因，此外，新增人口、房改房進場流通、消費者選擇房地產投資等需求，一步步刺激房價上漲。

　　首先是中央及地方政府在土地、金融等方面的相關政策、法規出臺后，開發商取得土地的途徑少了，土地日益成為一種稀缺資源，可以開發的土地資源越來越少，土地已成為房地產開發不可再生的唯一資源，土地在房地產開發成本中所占比重逐漸增大。

　　其次是新增人口的拉動。記者了解到，從2002年至今，每年都有2萬余戶、5萬余名外省居民落戶我省。5年來，我省除了自身人口增長以外，還新增了25萬左右外省人口。這批外來人口對全省特別是沈陽市的房地產銷售形成拉動。有統計顯示，外地人購房占沈陽全市購房總量的29.45%；其中省內人購房占全市購房總量的17.2%，套均建筑面積84.9平方米，比本市居民購房套均建筑面積90.98平方米少6.08平方米；外省市人占全市購房總量的12.24%，套均建筑面積87.83平方米，比本市居民購房套均建筑面積少3.15平方米。

　　外來人口的大軍是大學畢業生。每年的7至9月份，是大學畢業生辦理落戶沈陽手續的高峰期，沈陽市畢業生就業指導中心都會接待眾多辦理落戶手續的畢業生。去年，沈陽市接收畢業生51888人，為歷史最高。據預測，今年將再創新高，有望達到6萬人。一些沈陽市以外的大學畢業生落戶以后，絕大多數將在5年內購房安家，進一步拉動了市場。

　　最終決定人們能否購得起房子的是他們手中的存款。來自中國人民銀行沈陽分行的統計表明，今年上半年，我省存款余額比年初增加831.86億元。其中，城鄉儲蓄存款余額7948.73億元，比年初增加248.25億元。這說明，居民手中仍有很多貨幣，可以刺激房價上漲。

　　持續兩年半的股票牛市，也讓部分投資者獲得了不菲的收益。今年提高股票交易印花稅以來，很多前期獲益的投資者控制了股票倉位，將股市中獲益的收入進行消費，購買商品房和汽車成為最主要支出。

　　此外，前些年已經一次置業的高收入者，如今許多已進入換房期。專家說，人們一般換房周期在10年左右，而目前高收入者已顯示出換房的愿望。另外，經過國家宏觀調控后，購房者購房需求和信心重新增強，目前從商品房的銷售中已經可以感受到購房者強烈的購房愿望。

　　劉亞臣則認為，至少有五種力量在推動著沈陽的房地產市場。一是優惠政策，國家加大對中小戶型、中低價位商品房、經濟適用房、廉租房的供應。二是金融市場，沈陽未來的房地產市場除了傳統的銀行資金外，境外基金將多渠道進軍內地樓市。三是開發商賣房的要求很迫切。此外，消費者希望改善住房條件，投資者看好房地產市場也客觀拉動房價上漲。

　　大起大落才最有害

　　劉亞臣說，房價是一個很敏感的事情，國家對此很重視，因此近些年連續采取手段進行調控，這些調控手段從政策層面，到發改委宏觀指導層面，再到建設部門操作層面，甚至是銀行貸款利息層面，都進行了調控。他認為，持續上漲的房價并不是最危險的，雖然投資者的獲利空間越來越小。更讓人感到危險的是大起大落的房價。大起大落極容易造成金融信貸等部門的經營風險，也不利于和諧社會的構建。

　　對于房地產市場，劉亞臣對普通投資者忠告說，沈陽市房價不會在短期內暴漲。因為沈陽市與北京、上海、廣州、深圳等國內其他大城市最大的不同，就是沈陽市一直儲備了相對優質的土地資源，土地供應有較好支撐，渾南、沈北可供應大量土地，對房地產市場給予有效支持。僅這一點，沈陽房價就不可能增長過快。

　　前不久，國務院出臺了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。《意見》提出以城市低收入家庭為對象，進一步建立健全城市廉租住房制度，改進和規范經濟適用住房制度。今年年底前，所有涉及的城市要對符合規定住房困難條件、申請廉租住房租賃補貼的城市低保家庭基本做到應保盡保。2008年年底前，所有縣城要基本做到應保盡保。“十一五”期末，全國廉租住房制度保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭。2008年年底前，東部地區和其他有條件的地區要將保障范圍擴大到低收入住房困難家庭。

　　劉亞臣說，這是近幾年國務院第三次出臺關于住房的意見，這個意見與之前所有的調控政策相比提出了一個很清晰的政策取向，那就是保障房。這些保障房面積一般是六七十平方米，區位不是市中心，產權上是有限產權，即房主取得產權后一定時期內不能交易。保障房的提出，表明國家在調節市場價格上分野，一部分是市場調控，高收入者可以自己進行選擇。而對低收入人群的住房，第一不能通過市場完成，第二不能寄希望于開發商。

　　他還建議，政府還應繼續加大住房供應結構、調整力度，重點發展中低價位、中小戶型的普通商品住房。記者了解到，在2007年春季沈陽房交會上，沈陽市領導也表示，要加大普通住宅的建設力度，同時建立住房保障體系，滿足中低收入家庭的需要。(王曉強)