(聲明：刊用《中國(guó)新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權(quán))

　　保障性住房由政府解決，商品房主要由市場(chǎng)解決。

　　一個(gè)由廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和商品房組成的多層次住房供應(yīng)體系正在結(jié)構(gòu)中

　　★ 文/王娜

　　8月24日～25日，由國(guó)務(wù)院主持的全國(guó)住宅工作會(huì)議召開(kāi)。

　　建設(shè)部、發(fā)改委、國(guó)土資源部、財(cái)政部等各部委負(fù)責(zé)人，以及各省、自治區(qū)等地有關(guān)負(fù)責(zé)人悉數(shù)到京。期間，廈門(mén)市副市長(zhǎng)裴金佳引人注目地介紹了廈門(mén)社會(huì)保障性住房的做法和經(jīng)驗(yàn)。

　　據(jù)參與會(huì)議的人士稱，會(huì)后相關(guān)部門(mén)可能會(huì)連續(xù)出臺(tái)多達(dá)9個(gè)配套文件。本刊記者獲悉，這些文件最快將于今年10月底完成。

　　文件包括：建設(shè)部會(huì)同民政部制定的“城市低收入家庭資格認(rèn)定辦法”；央行會(huì)同建設(shè)部、財(cái)政部制定的對(duì)“廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的金融支持辦法”，國(guó)家稅務(wù)總局會(huì)同財(cái)政部落實(shí)制定的“廉租房建設(shè)、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和租賃的稅收支持政策”。

　　而《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房管理辦法》《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》也將于年內(nèi)修訂完成。

　　同時(shí)，住房保障立法研究亦提上日程。

　　這些文件被一些媒體解讀為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，從“主調(diào)市場(chǎng)”轉(zhuǎn)向“主調(diào)保障”。

　　住宅保障司成立

　　按照現(xiàn)行的管理架構(gòu)，全國(guó)保障性住房的管理工作，一直由建設(shè)部的住宅產(chǎn)業(yè)司主管，該司設(shè)一名分管副司長(zhǎng)，具體工作則由住房保障處完成，編制工作人員不超過(guò)7人。

　　但這樣的配置顯然無(wú)力完成全國(guó)龐大的住房保障工作的需要，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生對(duì)比說(shuō)：“美國(guó)負(fù)責(zé)住房保障的部門(mén)人數(shù)多達(dá)百人以上。”

　　8月30日，建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥在“24號(hào)文答記者問(wèn)”的新聞發(fā)布會(huì)上證實(shí)，建設(shè)部獨(dú)立設(shè)置住房保障與公積金監(jiān)管司已經(jīng)獲得批準(zhǔn)。

　　至于住房保障司的工作和管理職能，齊驥簡(jiǎn)單地表示，“我想從名字上，大家就能夠理解到它需要做什么。”

　　有消息靈通人士透露，這個(gè)司的編制可能超過(guò)30人，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房都將納入住房保障司的管理范圍——此前，經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房均由房地產(chǎn)司開(kāi)發(fā)處管理。

　　根據(jù)目前中國(guó)慣常的管理架構(gòu)，國(guó)家部委所設(shè)立的主管部門(mén)，一般在各省市都有相對(duì)應(yīng)的執(zhí)行管理部門(mén)。事實(shí)上，北京市在春節(jié)前就已經(jīng)籌建北京市建委住房保障辦公室(即北京市住房保障辦)，主要負(fù)責(zé)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等政策保障性住房的建設(shè)管理及政策制定工作，各區(qū)縣也成立了區(qū)縣住房保障協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組。

　　有關(guān)人士稱，住房保障司將在近期掛牌辦公。

　　資金何來(lái)

　　要落實(shí)保障性住房政策，除了有明確的主管部門(mén)外，建設(shè)資金至關(guān)重要。目前，資金仍將是未來(lái)住房保障政策落實(shí)的最大瓶頸。

　　根據(jù)建設(shè)計(jì)劃測(cè)算，“十一五”期間廉租房每年需要資金近500億元。

　　有媒體報(bào)道稱，按照北京市建委的數(shù)據(jù)，當(dāng)前北京市投入廉租房的全部資金約為3億元，這還不到北京市一個(gè)中高檔樓盤(pán)的投入資金。

　　而且，這些資金全部來(lái)自于住房公積金的增值收益這一單一渠道。從全國(guó)來(lái)看，公積金增值收益里可以提取的，每年總量也不超過(guò)30億元。

　　“24號(hào)文”要求，不僅住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后，要全部用于廉租住房建設(shè)，土地出讓凈收益的10%以上也必須用于廉租住房保障，這筆資金還須納入地方財(cái)政的年度預(yù)算安排。

　　“這三條措施，應(yīng)該可以保障充足的資金用于保障性住房建設(shè)。” 建設(shè)部政策研究中心科研處處長(zhǎng)文林峰對(duì)本刊記者說(shuō)，“關(guān)鍵是西部地區(qū)財(cái)政資金不足，公積金增值收益少，對(duì)這部分城市，國(guó)家正考慮有專項(xiàng)資金安排。”

　　按照齊驥透露的數(shù)據(jù)，2006年，全國(guó)城市土地出讓金的凈收益為2978億元；扣除風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理成本以后，可以用于廉租房建設(shè)的公積金增值收益有100億元。

　　但由于各地資金差異巨大，能夠用于保障性住房建設(shè)的有效資金其實(shí)并不多。

　　以2006年為例，真正用于廉租住房的公積金收益是25億元，真正從土地出讓金中提取使用的只有3億元。

　　記者了解到，央行正會(huì)同建設(shè)部、財(cái)政部制定對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的金融支持辦法，金融支持方案有望在今年10月底完成。

　　還有消息稱，對(duì)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，將有可能一律免收各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，建設(shè)用地繼續(xù)實(shí)行行政劃撥的政策，在年度土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排，單列用地指標(biāo)。

　　低收入資格怎樣認(rèn)定

　　“住房保障難在如何界定低收入者”，聶梅生指出，從保障“最低收入”向保障“低收入”的擴(kuò)容，不僅預(yù)示著住房保障的惠及面加寬，也表明需要綜合考慮更多的因素來(lái)給“低收入”下定義。

　　“低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)的確定，由各地政府根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力，財(cái)政保障能力，居民住房狀況，保障性住房房源等綜合因素來(lái)確定。”文林峰對(duì)本刊稱。

　　據(jù)建設(shè)部、民政部此前的一項(xiàng)調(diào)查顯示：全國(guó)城鎮(zhèn)低保家庭中約有400萬(wàn)戶住房困難，截止去年底解決了26.8萬(wàn)戶，僅占6.7%。

　　目前全國(guó)仍有人均建筑面積10平方米以下的低收入住房困難家庭近1000萬(wàn)戶，占城鎮(zhèn)家庭總數(shù)戶的5.5%。

　　而與低收入家庭一樣，迫切需要解決住房問(wèn)題的，還有各城市的外來(lái)人口。在“24號(hào)文”中，對(duì)城市化過(guò)程中農(nóng)民工的住房問(wèn)題，也列入了城市住房保障體系所關(guān)注的范圍之內(nèi)。

　　對(duì)此，有研究者表示，外地人住房問(wèn)題比較復(fù)雜，涉及到原來(lái)居住地的房產(chǎn)問(wèn)題，因此，應(yīng)以租賃方式解決為主。

　　他說(shuō)，特別是住房檔案還沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)的情況下，流動(dòng)人口住房問(wèn)題解決起來(lái)難度較大，這還涉及到社會(huì)公平和住房資源合理配置，以及大城市合理控制人口無(wú)限擴(kuò)張等一系列問(wèn)題。

　　“低收入家庭租住廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房，中等偏低收入家庭運(yùn)用貼息貸款購(gòu)買(mǎi)兩限房，中高收入的家庭則進(jìn)入商品房市場(chǎng)。”上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)印華表示，在《城市低收入家庭資格認(rèn)定辦法》出臺(tái)后，政府主導(dǎo)的“多層次住房體系”將具有針對(duì)性。

　　能否撼動(dòng)高房?jī)r(jià)

　　盡管各路專家一再?gòu)?qiáng)調(diào)，保障性住房與商品房是兩個(gè)分開(kāi)的市場(chǎng)，但“多層次的住房保障體系”能否撼動(dòng)目前居高不下的房?jī)r(jià)，仍是大部分民眾最為關(guān)心的問(wèn)題。

　　大多數(shù)人享受不到保障性住房帶來(lái)的“實(shí)惠”，他們更關(guān)心的，就是房?jī)r(jià)能否因此而降下來(lái)。

　　“與房?jī)r(jià)沒(méi)有直接關(guān)系”的說(shuō)法代表了大多數(shù)專家的觀點(diǎn)。

　　“政府出臺(tái)‘24號(hào)文’，目的是要解決中低收入群體的住房問(wèn)題，而商品房要進(jìn)入市場(chǎng)流通，房?jī)r(jià)的漲跌依然要由占住房市場(chǎng)多數(shù)的商品房來(lái)決定，不會(huì)受到保障性住房政策實(shí)施的太大影響。”香港太平洋國(guó)際集團(tuán)投資顧問(wèn)有限公司首席執(zhí)行官賈臥龍說(shuō)。

　　在全國(guó)住房工作會(huì)議上，關(guān)于這一點(diǎn)是如此表述的，會(huì)議重提了全面貫徹國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)文件和國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào)文件的政策措施，“進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”。

　　這兩份文件對(duì)閑置土地的收回，以及二手房轉(zhuǎn)讓的征稅措施均作出了硬性的規(guī)定。

　　在研究者看來(lái)，只有先把低收入者的住房供應(yīng)量“墊”上去了，通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房解決了他們的住房問(wèn)題，將原來(lái)擠到商品房市場(chǎng)中的低收入者的剛性需求分流出來(lái)，使這部分住房占到相當(dāng)?shù)谋壤?如大于15%)；而中等收入者住房問(wèn)題則可以通過(guò)完善普通商品房政策逐步得到解決，其余的人進(jìn)入商品房市場(chǎng)。最終形成良性的樓市，房?jī)r(jià)才有可能平穩(wěn)下來(lái)。　　

　　這次全國(guó)住房會(huì)議也強(qiáng)調(diào)，城市新開(kāi)工住房建設(shè)中，套型在90平方米以下的住房面積必須達(dá)到70%以上，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、中小套型普通商品住房用地供應(yīng)量不得低于70%。

　　“保障性住房由政府解決，商品房則主要由市場(chǎng)解決，一個(gè)由廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和商品房組成的多層次住房供應(yīng)體系即將產(chǎn)生。”印華向本刊表示。★