近日，有媒體報(bào)道，由中房集團(tuán)原總裁孟曉蘇籌備，中房、山西大同煤業(yè)以及信達(dá)資產(chǎn)管理公司控股的相關(guān)人壽保險(xiǎn)股份有限公司已于近日獲得監(jiān)管部門(mén)的所有批文，稱　“最晚將在10月掛牌上市”。這意味著，醞釀良久的“倒按揭”將正式擁有運(yùn)作平臺(tái)。

　　事件關(guān)鍵詞

　　“倒按揭”

　　通常也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“以房養(yǎng)老”，這種模式專門(mén)針對(duì)有產(chǎn)權(quán)房的62歲以上的老年人，老人可以將自己的房屋產(chǎn)權(quán)抵押給專門(mén)運(yùn)營(yíng)這項(xiàng)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，按月從該機(jī)構(gòu)領(lǐng)取現(xiàn)金養(yǎng)老。

　　孟曉蘇

　　中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)前總裁，“以房養(yǎng)老”(即“反向抵押貸款”)概念的倡導(dǎo)者。10年前，在他的推動(dòng)下，我國(guó)推出了個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)；4年半前，他大膽提出以“倒按揭”做法給老人晚年以最有力的經(jīng)濟(jì)保障。

　　昨日，孟曉蘇接受了日?qǐng)?bào)記者的專訪，對(duì)“倒按揭”推出的可行性、操作等方面的問(wèn)題進(jìn)行了介紹。

　　“以房養(yǎng)老”如何操作？

　　孟曉蘇介紹說(shuō)，一種相對(duì)來(lái)說(shuō)比較標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)作模式是，老人領(lǐng)取養(yǎng)老金直到身故，機(jī)構(gòu)收回房屋進(jìn)行銷(xiāo)售、出租或拍賣(mài)，老人既能在有生之年居有其屋，又能夠?qū)⒎慨a(chǎn)提前變現(xiàn)用于養(yǎng)老，從而真正實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老。

　　不過(guò)，他也表示，除了這種“標(biāo)準(zhǔn)的”領(lǐng)取養(yǎng)老金的做法外，實(shí)際上還有很多衍生方法，“就有人曾經(jīng)統(tǒng)計(jì)過(guò)國(guó)外的做法，總共有30多種，比如，有些是老人先領(lǐng)取一部分錢(qián)，其余的部分再按年月逐步領(lǐng)取；還有的本身就有養(yǎng)老金或退休金的老人，會(huì)選擇領(lǐng)取固定年限的養(yǎng)老金；還有的老人一邊進(jìn)行‘倒按揭’，一邊還給自己投保了其他的保險(xiǎn)品種等。”

　　此外，還有一些非標(biāo)準(zhǔn)的做法，比如，有些老人愿意住在養(yǎng)老院，而不是身故后才交出房屋，這樣專業(yè)機(jī)構(gòu)就可以提前收回房屋，養(yǎng)老金定期支付老人居住在養(yǎng)老院的錢(qián)等等。

　　“以房養(yǎng)老”還有哪些障礙？

　　2003年3月，孟曉蘇在國(guó)內(nèi)最早開(kāi)始推動(dòng)“以房養(yǎng)老”，近4年半過(guò)去了，推行“以房養(yǎng)老”的條件是否已經(jīng)成熟？

　　“2003年我最早推動(dòng)這個(gè)事情的時(shí)候，當(dāng)時(shí)國(guó)家高層部門(mén)是很看重的，但是由于幾個(gè)方面的問(wèn)題，使得這一想法沒(méi)有能夠真正推開(kāi)。”孟曉蘇對(duì)記者說(shuō)。

　　2003年3月，我國(guó)香港的樓市價(jià)格幾乎跌到了近谷底，人們害怕推出這樣的產(chǎn)品會(huì)不會(huì)使一些專業(yè)機(jī)構(gòu)血本無(wú)歸，“這樣的擔(dān)心很正常。”他說(shuō)，此外，那時(shí)候《物權(quán)法》尚未出臺(tái)，不能夠保障私人財(cái)產(chǎn)的屬性，這些都是阻礙“以房養(yǎng)老”推行的一些宏觀因素。

　　不過(guò)，現(xiàn)在這些問(wèn)題基本上已經(jīng)解決了，剩下的只是一些細(xì)節(jié)問(wèn)題，比如老人是否愿意參與等等，“我們并不勉強(qiáng)老人參與。”

　　孟曉蘇介紹說(shuō)：“以房養(yǎng)老在歐美等地都實(shí)行得很好，而這也非常適合中國(guó)目前的情況。我國(guó)房改進(jìn)行完畢后，到目前為止，根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)自有住房比例已經(jīng)達(dá)到了80%多，實(shí)行‘以房養(yǎng)老’的條件已經(jīng)基本成熟了。”

　　“以房養(yǎng)老”會(huì)以點(diǎn)帶面？

　　“專業(yè)機(jī)構(gòu)通過(guò)分期付款的形式，收買(mǎi)投保人的房屋產(chǎn)權(quán)，類(lèi)似于將銀行的住房抵押貸款‘反過(guò)來(lái)做’，只是介入者不是銀行而是保險(xiǎn)公司而已。因此，有人誤認(rèn)為，保險(xiǎn)公司會(huì)盼望老人早點(diǎn)身故，其實(shí)這是最大的誤會(huì)。”

　　孟曉蘇表示，根據(jù)他們的測(cè)算，房?jī)r(jià)上漲的速度所帶來(lái)的升值潛力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)要比專業(yè)機(jī)構(gòu)支付給老人的養(yǎng)老金要高得多。不過(guò)他也表示，具體產(chǎn)品推出前，將會(huì)考慮在老人數(shù)量比較多、房屋升值潛力較大的城市如上海、廣東、北京等地進(jìn)行試點(diǎn)。

　　“倒按揭”后，養(yǎng)老金怎么算？

　　有消息稱，百萬(wàn)元房產(chǎn)“倒按揭”后可以領(lǐng)取每個(gè)月1萬(wàn)元左右的養(yǎng)老金。

　　對(duì)此，孟曉蘇表示，這種說(shuō)法沒(méi)有很規(guī)范的依據(jù)，“‘倒按揭’后，老人每個(gè)月能夠領(lǐng)取多少養(yǎng)老金，大約包含如下因素，評(píng)估房屋的現(xiàn)價(jià)值、計(jì)算老人的預(yù)期壽命；以預(yù)期壽命15年為例，估測(cè)今后15年內(nèi)房產(chǎn)的升值空間，最后減去15年中給老人的預(yù)付利息，再將錢(qián)平攤到每個(gè)月，保險(xiǎn)公司還要考慮有些費(fèi)用是來(lái)自其他投保人的，并且考慮到不同投保人的存活年限的不同來(lái)具體計(jì)算，另外還要結(jié)合房屋的增值情況來(lái)看。”(趙琳琳)