近日，有媒體報道，由中房集團原總裁孟曉蘇籌備，中房、山西大同煤業以及信達資產管理公司控股的相關人壽保險股份有限公司已于近日獲得監管部門的所有批文，稱　“最晚將在10月掛牌上市”。這意味著，醞釀良久的“倒按揭”將正式擁有運作平臺。

　　事件關鍵詞

　　“倒按揭”

　　通常也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“以房養老”，這種模式專門針對有產權房的62歲以上的老年人，老人可以將自己的房屋產權抵押給專門運營這項業務的機構，按月從該機構領取現金養老。

　　孟曉蘇

　　中國房地產開發集團前總裁，“以房養老”(即“反向抵押貸款”)概念的倡導者。10年前，在他的推動下，我國推出了個人住房抵押貸款業務；4年半前，他大膽提出以“倒按揭”做法給老人晚年以最有力的經濟保障。

　　昨日，孟曉蘇接受了日報記者的專訪，對“倒按揭”推出的可行性、操作等方面的問題進行了介紹。

　　“以房養老”如何操作？

　　孟曉蘇介紹說，一種相對來說比較標準的運作模式是，老人領取養老金直到身故，機構收回房屋進行銷售、出租或拍賣，老人既能在有生之年居有其屋，又能夠將房產提前變現用于養老，從而真正實現以房養老。

　　不過，他也表示，除了這種“標準的”領取養老金的做法外，實際上還有很多衍生方法，“就有人曾經統計過國外的做法，總共有30多種，比如，有些是老人先領取一部分錢，其余的部分再按年月逐步領取；還有的本身就有養老金或退休金的老人，會選擇領取固定年限的養老金；還有的老人一邊進行‘倒按揭’，一邊還給自己投保了其他的保險品種等。”

　　此外，還有一些非標準的做法，比如，有些老人愿意住在養老院，而不是身故后才交出房屋，這樣專業機構就可以提前收回房屋，養老金定期支付老人居住在養老院的錢等等。

　　“以房養老”還有哪些障礙？

　　2003年3月，孟曉蘇在國內最早開始推動“以房養老”，近4年半過去了，推行“以房養老”的條件是否已經成熟？

　　“2003年我最早推動這個事情的時候，當時國家高層部門是很看重的，但是由于幾個方面的問題，使得這一想法沒有能夠真正推開。”孟曉蘇對記者說。

　　2003年3月，我國香港的樓市價格幾乎跌到了近谷底，人們害怕推出這樣的產品會不會使一些專業機構血本無歸，“這樣的擔心很正常。”他說，此外，那時候《物權法》尚未出臺，不能夠保障私人財產的屬性，這些都是阻礙“以房養老”推行的一些宏觀因素。

　　不過，現在這些問題基本上已經解決了，剩下的只是一些細節問題，比如老人是否愿意參與等等，“我們并不勉強老人參與。”

　　孟曉蘇介紹說：“以房養老在歐美等地都實行得很好，而這也非常適合中國目前的情況。我國房改進行完畢后，到目前為止，根據有關機構的統計，國內自有住房比例已經達到了80%多，實行‘以房養老’的條件已經基本成熟了。”

　　“以房養老”會以點帶面？

　　“專業機構通過分期付款的形式，收買投保人的房屋產權，類似于將銀行的住房抵押貸款‘反過來做’，只是介入者不是銀行而是保險公司而已。因此，有人誤認為，保險公司會盼望老人早點身故，其實這是最大的誤會。”

　　孟曉蘇表示，根據他們的測算，房價上漲的速度所帶來的升值潛力，遠遠要比專業機構支付給老人的養老金要高得多。不過他也表示，具體產品推出前，將會考慮在老人數量比較多、房屋升值潛力較大的城市如上海、廣東、北京等地進行試點。

　　“倒按揭”后，養老金怎么算？

　　有消息稱，百萬元房產“倒按揭”后可以領取每個月1萬元左右的養老金。

　　對此，孟曉蘇表示，這種說法沒有很規范的依據，“‘倒按揭’后，老人每個月能夠領取多少養老金，大約包含如下因素，評估房屋的現價值、計算老人的預期壽命；以預期壽命15年為例，估測今后15年內房產的升值空間，最后減去15年中給老人的預付利息，再將錢平攤到每個月，保險公司還要考慮有些費用是來自其他投保人的，并且考慮到不同投保人的存活年限的不同來具體計算，另外還要結合房屋的增值情況來看。”(趙琳琳)