曾如利劍高懸的房地產開發貸款“四證”，在狂熱的市場中被悄然“化解”成一紙空文；通過重重“運作”，“四證”不全項目，也能源源不斷地吸食大量銀行信貸。

　　這引起了監管當局的高度關注。

　　記者近日從有關渠道獲悉，銀監會不久前向商業銀行發出內部通報，警示房地產抵押業務風險：部分地區存在國土及房產管理部門“串通”開發商，違規出具虛假土地權屬證明，騙取房地產貸款的現象。銀監會要求商業銀行全面展開內部自查。在北京，各商業銀行收到的北京銀監局《關于加強房地產抵押貸款業務管理有關問題的通知》要求，各商業銀行要在半個月內迅速排查房地產抵押貸款是否存在上述違規做法，并在8月16日之前報送排查報告。

　　種種跡象顯示，銀監會將藉此為高速增長的房貸樹立起一道防火墻，房地產開發貸款將進一步趨緊。

　　預警“假土地證”

　　“一些地方的國土及房產管理部門為企業貸款違規出具虛假權屬證明和辦理抵押登記，造成銀行資金面臨較大風險。如一些國土管理部門在未收到全部土地出讓金的情況下，違規出具全部土地使用權證，并辦理土地使用權抵押登記，或與企業串通辦理虛假房屋產權登記。”銀監會在此次內部通報中措辭嚴厲地指出。

　　“一些不該發或者不符合條件的項目能獲得土地使用權證。”北京市國土局一位內部人士向記者證實。

　　自2003年房地產金融政策全面收緊以來，對房地產開發貸款要求越來越嚴格：項目自有資本金必須達到35%及以上，開發商必須“四證”齊全——土地使用權證、規劃許可證、開工許可證和預售許可證缺一不可。而土地使用權證一直位列“四證”之首，沒有土地使用權證，開發企業便無法獲得銀行開發貸款。

　　一般而言，銀行較少把風險關注點放在國土管理部門出具的相關證明上。據悉，此次是審計署對部分商業銀行進行審計時發現問題：某些商業銀行分支機構在發放房地產貸款時未嚴格執行國家宏觀調控政策，違規向自有資金不足或“四證”不全的房地產企業發放貸款。

　　在屢次重申商業銀行只能向“四證齊全”的房地產項目放貸之后，這次，國土管理部門成為了銀監會提醒商業銀行“提防”的對象。

　　“官商協作”源流

　　對于銀監會通報中所提到“官商協作”發放假土地證現象，長期從事土地管理工作的業內人士并不陌生。上述北京市國土局內部人士告訴記者，在2004年土地交易全面實施“招拍掛”之后，虛假出具土地權屬證明、違規辦理土地抵押登記等現象逐漸增多。不過他強調，此類現象多出現在二三線城市。

　　按照土地“招拍掛”政策的相關規定，企業必須在全額支付土地出讓款項之后，國土部門才能為其辦理土地使用權證。同時，監管當局也一直嚴禁銀行向開發商發放土地購置流動資金貸款。

　　但記者了解到，在實際操作中，部分開發商以違規辦理的土地證進行抵押貸款，并將絕大多數貸款資金用于向地方政府支付土地購置費用。

　　上述國土局內部人士告訴記者，目前在一些城市，的確存在開發商未繳清土地出讓金，主管部門便為其辦理土地權屬證明的現象。“有時候是主管部門向銀行出具擔保函，說明土地證正在辦理中，企業以擔保函向銀行申請開發貸款；還有極個別情況，干脆是土地費用未繳清，就直接辦理了土地證。”

　　據了解，在后一種情況中，通常是開發企業與國土管理部門私下達成協議，約定開發貸款到位后，企業必須在限定時間內繳清全部土地費用，否則，國土管理部門將收回土地使用權。

　　“這幾年土地價格上漲比較快，很多企業沒有能力在限定時間里全部付清土地使用款項，但是地已經拍出去了，‘回款’就成了國土局的任務。”上述國土局內部人士告訴記者。他還透露，在相當多城市，市政府對國土局下達“回款”指標，個別城市甚至直接和主要負責人的工作業績考核掛鉤。

　　在這種情況下，開發企業和主管部門之間便具備了共同利益基礎。為了實現快速回款，國土主管部門便“配合”企業在土地權屬證明上作假。

　　銀行再次收緊錢袋

　　“現在房價、地價都在漲，還顯現不出什么風險。”對于銀監會此次內部通報，上述人士分析，監管層主要是擔心一旦房地產、土地市場發生方向性逆轉，這些以虛假土地證為抵押的銀行貸款，其風險將迅速顯性化。

　　其中最為核心的風險是支付危機。記者了解到，一些地方國土主管部門也有類似的擔心。“一般情況，土地款項也要分多期才能付清，付款過程中一旦土地價格出現趨勢性逆轉(由漲轉跌)，最終會牽連到土地款回款。”一位地方國土局官員對記者說。

　　銀行的風險更甚。一旦開放商資金斷裂不足以償還貸款，不僅貸款面臨回收風險，更大的問題在于，由于抵押物是虛假土地權證，銀行可能遭遇第二還款來源也落空的風險。

　　“如果政府部門出具的證書都是虛假的，貸前審核的時候很難察覺，我們真的沒法放貸了。”某銀行信貸人士告訴記者，“如果國土管理部門串通企業違規出具土地抵押證明，一旦企業發生支付危機，國土管理部門不具備法人資格，沒有償付能力，這對銀行來說風險很大。”

　　北京中原房地產經紀公司董事總經理李文杰告訴記者，一旦發生償付危機，國土管理部門可以收回用以抵押的土地，但其所有權并不在國土管理部門；而國土管理部門出售土地所得，也要上繳財政。

　　如此一來，銀行只能是“啞巴吃黃連”，自己消化不良資產。

　　因此，在此次自查之后，銀監會再次對商業銀行強調：“各行要深入調查貸款人資質，重視第一還款來源，關注資金使用情況，審慎發放貸款。”(李樂，朱紫云)