說到上海的豪宅，很多人會馬上想到湯臣一品。這個每平方米售價11萬元的名盤，聲名早已超出上海，儼然成為中國豪宅的一大象征。

　　但正當湯臣一品因為風頭過盛，屢屢成為調(diào)控靶子，銷售情況也不甚理想之時，更多的上海豪宅開發(fā)商卻在暗自偷著樂，悶頭發(fā)大財。以至于當?shù)貥I(yè)界戲言：“除了湯臣一品不漲價又賣得不好外，大家都活得特別滋潤。”

　　據(jù)最新統(tǒng)計，上海市中心內(nèi)環(huán)以內(nèi)房價4月份環(huán)比上漲超過七成，而熱銷的豪宅，成為上海樓市瘋漲真正的助推器。

　　豪宅遍地不愁賣

　　在上海，什么才能算得上頂級豪宅？合生創(chuàng)展董事局副主席項斌認為：別墅每棟售價起碼3000萬元，公寓售價要每平方米4萬元以上。因為“每棟過千萬元的別墅，每平方米2萬元的公寓，上海簡直遍地都是”。

　　仲量聯(lián)行研究部總監(jiān)何凱恩認為，按照這個高標準，上海在售、待售樓盤，以及售完樓盤的二手市場價“達標”者，不下二三十個。若要求稍稍放寬，即別墅每棟2000萬元、公寓每平方米3萬元的樓盤，至少有五六十個。如位于盧灣區(qū)新天地旁的公寓豪宅華府天地，成交均價達每平方米6.8萬元，最貴單位高達每平方米8萬元，直逼湯臣一品，目前該盤總共108套單位，如今僅留下兩套待售。

　　國際知名顧問行世邦魏理仕統(tǒng)計資料顯示，目前上海單價每平方米4萬元以上的在售豪宅，占在售住宅總量的2%，每平方米2萬元以上者則占總量的8%。自2004年起三年地產(chǎn)調(diào)控期間，上海市場上此類物業(yè)的需求從未減少，2005年3月至今，總成交量上升了近20%，平均成交價格上升13%，但同期實際供應量卻每年遞減25%。該公司預計，由于供需缺口拉大，未來上海豪宅價格將繼續(xù)走高。

　　上海佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄說：“天價豪宅的惜售和價格攀比之風，也是今年上海樓市猛漲的一大誘因。”他指出，因為市場前景看好，很多別墅開發(fā)商惜售，網(wǎng)上顯示仍有在售單位，可是當買房者趕到樓盤現(xiàn)場，卻被告知“已經(jīng)售罄”，這樣做的不乏知名開發(fā)商。

　　何凱恩也透露，往年盛行的外資機構整棟收購高檔公寓住宅樓盤的個案，今年三四月份后明顯減少，很多談判中的交易也遲遲無法達成，原因正是市場反彈，開發(fā)商更愿“化整為零”。他預計這種趨勢仍會持續(xù)下去。

　　內(nèi)外資金爭相追捧 開發(fā)商坐收漁利

　　豪宅價格瘋漲熱銷的背后，是開發(fā)商含笑收獲暴利。以公認僅次于湯臣一品的上海豪宅新貴“濟南路8號”為例：去年2月，印尼三林集團以1億美元收購盧灣區(qū)近新天地附近的盛捷公寓，改為現(xiàn)名并大幅改造和豪華裝修后，打出的售價高達每平方米70000元。以該樓盤公布的308套房源共4.3萬平方米計算，銷售收入可達人民幣30億元以上。

　　佑威房地產(chǎn)的薛建雄給記者算了一筆賬：若按項目收購時匯率計算(2006年2月人民幣兌美元匯率為8.04：1)，三林集團此項投資可賺得人民幣超過22億元，毛利潤率達274%；而按最新的人民幣兌美元匯率(7.18：1)計算，這家外商可賺得不下4.19億美元，毛利潤率更高達319%。

　　“光是人民幣過去一段時間的連續(xù)升值，就為它們帶來大約45%的超額回報，這也是外資對中國房地產(chǎn)市場熱情高漲的主要原因吧。”薛感嘆說。

　　再以和黃地產(chǎn)開發(fā)的御翠園為例：這個位于浦東世紀公園板塊的項目，土地是2003年之前協(xié)議出讓的，據(jù)悉，當初樓面地價每平方米不到300元，現(xiàn)在均價每平方米達到5.4萬元，售價已是地價的百倍以上。與之相比，號稱天價的湯臣一品，售價不過是樓面地價的26倍，利潤率未免相形見絀。

　　外資開發(fā)的上海頂級豪宅，如湯臣一品、御翠園、濟南路8號等，大多以外籍購房人士為目標客戶，而國內(nèi)企業(yè)開發(fā)的豪宅卻大多瞄準國內(nèi)富豪。如一位剛剛?cè)胱【G城豪宅玫瑰園的人士就對記者表示，和他一樣的“豪宅愛好者”都是民營企業(yè)家和一些做投資業(yè)務的人，大部分是買來自住，但也抱著投資升值的目的。

　　記者了解到，即使是檀宮、華府天地這樣每平方米售價七八萬元的豪宅，民營企業(yè)家也是消費主力。這跟近幾年來國內(nèi)限制外資購房，抑制了外籍人士購買行為有一定關系。而反腐風暴也讓某些官員利用非法收入購買豪宅的沖動有所收斂。

　　如何有效調(diào)控豪宅？

　　由于國家限制別墅用地供應，作為上海豪宅市場領頭羊的獨棟別墅，處境最為微妙。

　　中房指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，2006年上海獨棟別墅全年成交量從2005年的108萬平方米增至129萬平方米，增長了19.4%，新增供應量則從2005年的93萬平方米，增至114萬平方米，增長了22.6%，供給增幅略高于成交，但供應量仍小于需求量。

　　到了今年一二月份，上海獨棟別墅合計新增供應僅10.3萬平方米，實際成交達14.8萬平方米，供求矛盾有進一步擴大跡象。“在這一輪調(diào)控大潮中，上海別墅市場已持續(xù)兩年呈供應緊缺狀態(tài)，今后這種狀態(tài)將愈演愈烈。”中房指數(shù)研究院(華東)常務副院長陳晟分析。

　　據(jù)他預測，國家政策導致的別墅供應缺乏將在2008年凸顯，到目前為止，上海已無新增別墅項目啟動建設，2008年上海市場新增豪華別墅供應很可能為零。

　　7月15日，上海正式針對非普通商品房住宅征收土地增值稅，而別墅等豪宅物業(yè)，皆在征稅之列。盡管有業(yè)界人士稱，“這么點稅，對豪宅市場能有什么影響，至少現(xiàn)在沒看出來”，但佑威房地產(chǎn)的薛建雄仍然相信，開征土地增值稅跟此前的“限外政策”一樣，都是非常必要的，如果從嚴實行，相信對高漲的房價能起到有效打擊作用。

　　“這個政策可以起到一石三鳥之效，其一，增值稅抽走了開發(fā)商暴利中的大頭，將抑制開發(fā)商為富人建房的沖動；其二，有更多的土地和資金來建中低價位樓盤，為多數(shù)普通民眾解決住房問題。”他強調(diào)說，“更重要的是，打壓了豪宅的攀價風，上海持續(xù)暴漲的樓市會變得較為平穩(wěn)。”(王其明)