“北京標準”制定艱難

　　由于缺乏對行業的有效監控，全國的存量房市場成了問題多發地，無論天津、寧波，還是合肥都出現了經紀公司違規操作，卷款潛逃的惡性事件，北京市場亦未能幸免。

　　“為了規范存量房市場，北京市建委多次組織研討。”北京中介行業協會副會長周宗楚在接受中國經濟時報記者采訪時表示，“一直到去年4月北京市建委和科委對存量房交易管理課題正式立項，從四個子課題對建立存量房市場標準體系進行研討，這些都是長期醞釀的結果。”

　　但政策的制定并非一帆風順，對國外成熟市場以及內地一些市場的調研結果曾經一度讓政策的制定方陷入困境，“當時資金監管有四類主體，既有政府、銀行、資金保證機構，也有經紀公司，各個地區的設置都不一樣，我們很難明確判斷哪種方式更適合北京市場。每次討論都會反復修改，來來回回至少上百次，幾乎每天都在討論。”周宗楚對當時繁雜的制定過程印象深刻。

　　為了讓政策盡可能完善，政策的制定機構廣泛征求各方意見，充分發揮行業自律作用，通過行業協會讓經紀公司也參與政策前期的調研。“鏈家主要負責資金監管課題，這些課題還有清華大學的研究機構參與。”鏈家地產副總經理金育松告訴中國經濟時報記者。

　　在充分尊重各方意見基礎上，最后實施的政策與其他地區相比有一定程度上的突破，“比如資金監管上，北京市場采取組合式，銀行、交易保證機構、經紀公司都可以參與，我們用市場化運作，防止政府壟斷。”周宗楚對記者說。

　　政府決策、監管有了科學性、操作性

　　“之前政府很難清楚了解市場真實的供需狀況，更別說單個時間節點上市場的供給，政府能夠得到的數據都是已經完成權屬轉移的存量房。”北京順馳房地產經紀有限公司企劃經理門大偉認為，網上簽約對信息的收集與整理將改變管理部門對市場整體運行狀況的掌握程度。

　　在此之前，無論媒體還是消費者，都缺少權威的數據來源，各個經紀公司提供的數據一時間成為市場的主流聲音，一些消費者的意見也被房地產經紀公司選擇性的轉達給社會各方。“經紀公司都有自己的利益，觀點難免片面。”正準備買房的李小姐說，“但我們能參考的信息也只能來源于經紀公司，希望能有權威機構對信息的真實性把關。”

　　由于在對信息的收集與真實性上缺乏有力的監管措施，管理部門監督效率很低，“信息在政府決策過程中作用非常重要，特別對正處在發展初級階段，存在不規范行為的行業，要想讓政策的作用力度能夠恰到好處，就需要對市場信息有充分的了解，否則政策很難變得科學和規范化。這也是避免政策矯枉過正的有效方式。”周宗楚對記者說。

　　據有關負責人介紹，實行網上簽約后，二手房房源在上市交易初期就將得到全面、集中的展示，消費者可以通過建委網站看到房源登記的總套數，中介行業協會的網站則會顯示各個公示房源的具體信息，這種匯集在一起的信息量對市場的反映將更加全面、準確，能夠真實體現市場的房源供給情況。

　　經紀公司對此持相同意見，鏈家地產金育松認為，如此一來，相關政府管理部門可以通過網上交易平臺及時了解二手房交易市場價格的真實變動，適時監控并進行指導。

　　我愛我家公司人士則表示，由于買賣交易過程中的透明度大大增加，行業的監管力度逐步增強，今后將不會再有虛假信息、吃差價、挪用房款等違規操作的出現。

　　“以前政府的房源信息都是交易后才知道，網上簽約后等于將信息前置，在房源入市的第一時間就能對房子的整個交易過程有充分的把控。”周宗楚表示。

　　處罰標準有章可循

　　“7月1日前，對經紀公司違規操作的處罰多停留在表面上，網上簽約實施后，這個現象將有所改觀。”北京市建委的人士向記者介紹。

　　“如果取消了網上簽約資格，就意味著這個公司再也不能從事這個行業了。因為沒有網上簽約的合同是不給辦理過戶手續的。”北京金誠信房地產經紀有限公司市場部的人員告訴中國經濟時報記者。

　　業內專家認為，之前由于各個管理部門之間缺乏溝通，又沒有數據支持，在規范市場過程中很難實現同步走。實現網上簽約后，無論是制度的設計還是對行業的管理都有據可依。而此前由于缺乏違規行為的具體處罰標準，也就無從判定經紀公司的違規操作，因此，市場的處罰力度并不強。

　　據北京市建委的人士介紹，網上簽約后，市民可以對具體房源信息進行投訴，相關管理部門也可以對各個房源的具體交易情況進行實時監控。對企業違規行為，將通過媒體公示，情節嚴重的，中介行業協會還可以取消其網上簽約資格。

　　相關政策明確規定，對于“發布虛假或未公示的房源信息、不進行網上簽約、隱瞞房地產經紀人員身份代理并收取費用、隱瞞交易價格、欺騙買賣雙方賺取差價、不告知買賣雙方查詢密碼及存在其他相關違法違規行為的，將對該機構和人員的網上簽約行為進行限制”。業內人士認為此舉明確界定了經紀公司的違規成本，對市場的威懾力不言而喻。

　　有經紀機構的負責人據此判斷，原先對于一些違規操作的經紀公司缺乏有效的管理手段，現在管理部門可以通過限制其網上簽約，使得違規操作的經紀公司不能再次從事經營活動，從而真正起到規范經紀公司的目的。

　　“二手房網上簽約可能存在與一手房網上簽約時出現的問題，企業對制度的認識程度不夠，但隨著制度的逐步規范，處罰對企業的規范作用會越來越強。”接受記者采訪的業內人士紛紛表示。

　　消費者和媒體可以實施監督

　　據了解，國外成熟的二手房市場不僅依靠嚴格的懲罰措施和行業自律來規范市場，還充分發揮消費者對從業人員的監督作用，滿足消費者的知情權。

　　“北京市在制定政策時充分借鑒國外成熟經驗。”周宗楚對記者表示，北京市存量房交易實行網上簽約后，買賣雙方均可得到查詢密碼，并依據密碼查詢房屋的交易情況。若網上交易情況與經紀公司所言不同，買賣雙方可以到北京市建委或中介行業協會投訴。

　　7月1日，中國經濟時報記者在朝陽區安貞橋附近某經紀公司門店前隨機采訪了3位準備購房二手房的消費者。他們告訴記者，聽說過資金監管和網上簽約，但都不知道經紀公司會在網上簽約后給自己密碼查詢房子交易情況。

　　“政策的引導宣傳需要進一步加強，只有充分發揮消費者的積極性才能對企業的市場行為實施更多的監督。”周宗楚說，“政府只是在不規范的階段出面引導市場向規范化方向發展，最后市場的發展方向主要還取決于消費者的意識。”

　　不僅消費者對經紀公司的監督將更有效，媒體對房源信息的監督力度也將增強。有記者表示，媒體可以通過中介行業協會的網站查閱到各個具體時段的房源供給情況，對經紀公司提供的交易數量、成交價格真實性的判斷會相對準確。一位專家據此認為，北京市中介行業協會的網站平臺將成為社會各界總結二手房信息的權威平臺。

　　無論北京市建委還是中介行業協會的負責人在接受記者采訪時均強調，規范存量房市場不能僅僅依靠管理機構孤軍奮戰，消費者和媒體都應充分發揮監督作用，企業自律亦有待加強。(張一鳴)