策劃人語
讀者是最可愛的人。
上一期的《上海證券報·地產(chǎn)投資》“2007樓市半程總結(jié)報告”獲得了出人意料的大量反饋，不少讀者來函、來電，暢談自己對于樓市調(diào)控的“諸葛妙計”，也催促我們再進行一次下半年樓市前景的預測。
我們確有這個準備。房價的走勢會否依舊高位向上，土地供應能否保持充足，調(diào)控政策還會有哪些新招，住宅結(jié)構(gòu)能否以小戶型為主……這都是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外，乃至街頭巷尾普遍關(guān)心的話題，也是媒體應當觸及、分析的報道領(lǐng)域。
誠然，預測未來并不是討巧的事情，特別是在政策和市場角力的中國樓市里，不可測的因素永遠存在。這一期的“2007樓市半程預測報告”愿意理性分析、謹慎預判，也愿意一如既往接受所有關(guān)心者的誠摯指導。
房價：上漲共識下的回落契機
不知什么時候起，預測房價好像變成了“多此一舉”的事情。曾經(jīng)激烈的多空之辯漸漸悄無聲息，生活里大量所謂“空軍”已經(jīng)開始四處看房，準備“落地”入市。房價還將上漲也幾乎成了“全民共識”，而這種共識背后不乏中低收入家庭面對“調(diào)控變空調(diào)”的無奈。但是，依了“物極必反”這句話，開發(fā)商在高呼“形勢一片大好”之時，也在擔心下半年更嚴厲的宏觀調(diào)控政策的到來。
今年初，建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠稱“房價回落基礎還不穩(wěn)固”，并稱2007年將是調(diào)控政策落實年，要解決執(zhí)行率的問題，注重長效機制的建設，從制度機制上保證健康的發(fā)展。這一預測從長期上給予業(yè)內(nèi)人士繼續(xù)看多樓市的信心，卻也告訴對房價下降有著過大期望的市場主體，要理性看待已經(jīng)形成的樓市局面。
時至年中，中國的房價走過了怎樣一個向上的拋物線，眾所皆知。北京、深圳等地各月房價漲幅多在10%以上，原本出現(xiàn)回調(diào)跡象的上海房價也止跌回升。“受宏觀調(diào)控影響，樓市在過去幾個月出現(xiàn)前所未有的火爆局面�！币患掖笮头康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的老總在一次會議上做出上述發(fā)言。雖然讓人有些啼笑皆非，卻也不經(jīng)意間透露出一個市場秘而不宣的事實。
“每一次稅收政策的調(diào)整都會帶來房價的新一輪上漲，而不是下降�！辈簧贅I(yè)內(nèi)人士持這樣的看法，“在供給有限、需求旺盛的情況下，賣房人把稅費加到房價中是完全合理的做法。而供給問題不解決，房價還會一直漲上去�！�
沈建忠把今年的調(diào)控方向歸納為“兩個增加和抑制加兩個體系建設”。兩個增加是指增加有效供給、增加商品房，兩個抑制就是抑制投資、投機性的需求。但他同時表示，每年新增建設用地將控制在400萬畝左右，扣除掉“十一五”期間重大項目等以后，實際用于城市建設的用地只有100萬畝，增加供給與土地緊縮的矛盾如此明顯。
未來房價究竟會怎么走，從另外一個重要資源的價格———地價上也可看出端倪。日前，上海今年1號公告土地出讓情況揭曉，3個重點地塊的摘牌價都不同幅度地高出了起始價，其中9、10號地塊加價幅度都超過了100%，如此大的加價幅度在歷次公告中并不多見�！暗貎r的不斷上漲，不僅是土地不斷增值的表現(xiàn)，同時也是房地產(chǎn)市場持續(xù)良性發(fā)展的預示�！庇醒芯繖C構(gòu)稱。
以浙江綠城高價奪得的新江灣城D1地塊為例，樓板價就達12509元/平方米，幾乎超出先前新江灣城所出讓地塊中樓板最高價的一倍，而目前新江灣城周邊樓盤的成交均價則在13500元/平方米左右，與D1地塊的樓板價相差不到1000元/平方米。這種 “面粉比面包貴”情況結(jié)局如何，市場一目了然。它必將帶來周邊樓盤一次更大幅度的提價。
當然，這種局面也許并不能持續(xù)多久。“我們已經(jīng)開始擔憂了。國家不會坐視房價這樣漲上去�！鄙虾Ｒ晃环康禺a(chǎn)經(jīng)紀人稱。畢竟強征個稅、土地增值稅，甚至物業(yè)稅的說法已經(jīng)不絕于耳，殺手锏一旦祭出，2005年那場開發(fā)商眼中的“樓市黑夜”并不是沒有重演的可能。
結(jié)構(gòu)：會改變，但不會完全逆轉(zhuǎn)
“樓市結(jié)構(gòu)調(diào)控效果將在半年后顯現(xiàn)。”上海易居房地產(chǎn)研究院上海機構(gòu)副總經(jīng)理于丹丹稱。作為一直看多上海樓市的一位專家，她對房價能否下降堅持保留的態(tài)度，但也坦言小戶型、中低價房的大幅度增加供給還是會給樓市起到一定的降溫作用。
而對于中小戶型究竟能入市多少，對供求關(guān)系是否帶來本質(zhì)的變化，專家卻說法不一。悲觀者認為，目前一些城市的小戶型和低價格房源的占比在新商品房供應中的比重仍不足30%，“倒掛現(xiàn)象”依舊，所以這一局面的改變并非朝夕間可以完成。
根據(jù)中央的政策，包括經(jīng)濟適用房在內(nèi)的中低價房土地供給應占新住宅用地的70%以上，90平方米以下小戶型占每個城市的新建商品房供應的70%以上。所謂倒掛是指“70-90”比例變成了“30-90”。以上海官方“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的統(tǒng)計為例，5月份上海一手房成交情況是，100平方米以下的“小戶型”成交面積僅占比25.2%。
不過必須承認的是，這一數(shù)字正在逐漸調(diào)整中，上海中低價房的成交占比提升就很明顯。5月，上海7000元/平方米的一手房成交面積占比已經(jīng)達到41.5%，10000元/平方米以下的一手房成交面積占比則達到63.6%。
而另一方面，專家認為，各地在執(zhí)行政府關(guān)于樓市結(jié)構(gòu)調(diào)控政策時，均有不同程度的“擦邊對抗”，這種對抗可能還會持續(xù)較長一段時間�！拔覀冊诳疾楹芏鄻潜P時都發(fā)現(xiàn)，按政策要求建成的小戶型住房結(jié)構(gòu)并不合理，甚至不像專業(yè)的建筑設計師的作品，但仔細觀察就會發(fā)現(xiàn)，每兩套小戶型打通后形成的大戶型在朝向配比，使用功能分區(qū)等各方面都非常合理�！蔽搴蠂H一位建筑專家介紹。
土地：爭奪戰(zhàn)將愈演愈烈
隨著開發(fā)商對土地的“增持”需求日益凸顯，2007年下半年的土地市場依然難以平靜�！靶陆瓰吵菢前鍍r達12500元/平方米”，一夜之間，浙江綠城拿地創(chuàng)新江灣城樓板價新紀錄的消息傳遍上海灘。去年，華潤置地獲得新江灣城一幅地的樓板價僅6676元/平方米，而半年后這一價格卻翻了一倍。高地價的爭議背后，是企業(yè)對優(yōu)質(zhì)土地資源的渴求。
業(yè)內(nèi)專家認為，目前土地資源日益稀缺，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)急需增加土地儲備，因此會出現(xiàn)群雄爭霸于一二級土地市場的局面�！吧鲜泄净蚴侵\求IPO的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都想增加土地儲備。”業(yè)內(nèi)人士表示。
如在上海，萬科去年通過收購拿下浦東三林多幅住宅用地；同樣，外來的廣州富力地產(chǎn)和重慶龍湖地產(chǎn)，也都在竭力殺入，富力早些時候公開表示將拿出100億元在以上海為中心的長三角地區(qū)拿地，龍湖也急欲闖進全國開發(fā)商第一陣營，并在這次的新江灣城土地爭奪戰(zhàn)中成為唯一與浙江綠城激戰(zhàn)到最后一刻的企業(yè)；浙江綠城更不用多說，自去年香港上市成功以后，就在杭州、溫州、寧波、義烏等地頻繁拿地，而在上海奪地成功后，董事長宋衛(wèi)平也坦言這次拿地的價格有點高，只是“上海能夠令人滿意的土地已經(jīng)不多，拿就拿了。”
在各大企業(yè)加大優(yōu)質(zhì)土地儲備的同時，作為制衡樓市過熱發(fā)展的有力武器，政府也加緊把好土地“閘門”。國務院下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》中規(guī)定，今年開始，土地出讓收支將全額納入地方基金預算管理。土地收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條線”；在地方國庫中設立專賬，專門核算土地出讓收入和支出情況。
可以預見，在政府三令五申之下，土地管理的嚴格性將在今年得到加強。同時，明年將有更多的住宅用地附加上結(jié)構(gòu)調(diào)控、限制戶型的要求，希望土地市場的進一步規(guī)范能給未來的商品房市場帶來穩(wěn)定的基礎。
政策：“組合拳”以落實為主
去年，中央針對非健康增長的房價出臺了一系列的調(diào)控政策，包括土地、金融、稅收以及社會保障體系、產(chǎn)品供應結(jié)構(gòu)等方面的重大調(diào)整。一年之后，住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的概念被普遍認同，保障性住房的土地供應及開發(fā)思路也已經(jīng)形成，但政策“組合拳”的成效尚未盡如人意。
在陸續(xù)出臺的政策面前，調(diào)控的核心目標并未達到———部分地區(qū)的房價還是邊調(diào)控邊飛漲，如北京、廣州、深圳等一些主要城市的房價今年以來一路飆升。有專家表示，如果一線城市房價上漲仍然較快，今年可能將面臨更嚴厲調(diào)控。因此，來自政策層面的“利器”，依然被認為是影響今年房價走勢的關(guān)鍵。
去年年底，2006年中央經(jīng)濟工作會議在京閉幕，會議明確提出要加強對房地產(chǎn)市場的合理引導和有效調(diào)控，抑制房地產(chǎn)投資過快增長和房價過快上漲，2007年則繼續(xù)貫徹調(diào)控的精神，在此表達得異常清晰。可見今年將繼續(xù)以宏觀調(diào)控為主旋律，控制房價漲幅、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)。
業(yè)內(nèi)人士認為，去年國家針對房地產(chǎn)市場各方面的調(diào)控政策已出臺得基本到位，今年的主要任務是落實既有政策。從政策執(zhí)行情況可以看出，去年的各項政策有的放矢，方向正確，但有些重要政策缺少地方實施細則，比如“70-90”的結(jié)構(gòu)調(diào)控政策、二手房轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅收政策等等。
另外，不少專家認為，就算供應的大幅增加，仍難以打破商品房供不應求的局面。土地資源的有限性，使得完全依靠增加供應來抑制房價并不現(xiàn)實，今年的調(diào)控重點或許將會向抑制需求上轉(zhuǎn)變，如繼續(xù)提高首付和預售條件以及征稅等。(柯鵬 于兵兵 海潮)
