7月為下半年市場(chǎng)定調(diào)——

　　7月是一個(gè)有些特殊的時(shí)間，作為承上啟下的“關(guān)節(jié)”，通過7月有望進(jìn)入銷售期的樓盤情況，我們已經(jīng)可以大體看清接下來這半年內(nèi)，市場(chǎng)發(fā)展的總體脈絡(luò)。

　　●焦點(diǎn)一：房?jī)r(jià)漲幅能否放緩

　　現(xiàn)在已經(jīng)很少有人再去談?wù)摗敖衲晗掳肽攴績(jī)r(jià)是漲是跌”這樣的問題，更多人早已把關(guān)注的焦點(diǎn)轉(zhuǎn)移到另外一個(gè)可能更為現(xiàn)實(shí)的問題上：房?jī)r(jià)漲幅有沒有可能放緩？

　　從記者目前掌握的7月份即將開盤項(xiàng)目情況來看，只要是在位置相對(duì)不錯(cuò)的區(qū)域，比起前幾個(gè)月，房屋價(jià)格都有了一定程度的上浮，其中又以小戶型項(xiàng)目的漲幅最為突出。朝陽區(qū)的某個(gè)項(xiàng)目5月剛開盤時(shí)價(jià)格不到9000元/平方米，開盤當(dāng)天所有房源被一搶而空；而這個(gè)樓盤7月份新開的兩棟樓，據(jù)悉均價(jià)將達(dá)到9700元/平方米；甚至在8、9月份的放量也已開始排號(hào)，那時(shí)的每平方米均價(jià)肯定突破萬元———短短4個(gè)月，單價(jià)上揚(yáng)近2000元，頗為令人驚嘆。

　　中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷董事長(zhǎng)劉益良認(rèn)為，抑制房?jī)r(jià)過快的增速，除非政府再出臺(tái)“猛藥”，唯一的辦法只能是加大有效供給量。從7月的市場(chǎng)預(yù)期來看，更符合普通購(gòu)房人需要的小戶型產(chǎn)品有所增加，如果這一趨勢(shì)能夠保持，房?jī)r(jià)就不會(huì)像現(xiàn)在這樣漲得那么快。

　　●焦點(diǎn)二：開盤預(yù)期能否按時(shí)兌現(xiàn)

　　開發(fā)商“捂盤”之說近來甚囂塵上，但這種說法顯然并非空穴來風(fēng)。據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，該機(jī)構(gòu)上月末發(fā)布的54個(gè)準(zhǔn)備6月亮相的樓盤中，截至記者發(fā)稿時(shí)為止，真正開盤銷售的只有30多個(gè)，其余20多個(gè)樓盤有的可能將于6月的最后一周進(jìn)入市場(chǎng)，但更多項(xiàng)目則將繼續(xù)蓄而不發(fā)。而如果將今年春節(jié)后幾個(gè)月延緩銷售計(jì)劃的樓盤進(jìn)行累計(jì)，幾大研究機(jī)構(gòu)均認(rèn)為“非常可觀”。

　　是什么讓這么多的樓盤長(zhǎng)期站在“起跑線”上而遲遲不愿起跑？一位不肯透露姓名的發(fā)展商則向記者透露了一個(gè)“內(nèi)幕”：“現(xiàn)在開發(fā)商都非常清楚住宅的緊俏，特別是開發(fā)小戶型的，更是知道每套房子都是‘香餑餑’，所以他們以前是擔(dān)心房子賣得太慢，現(xiàn)在反過來成了怕賣得太快，于是就推遲銷售、減小放量，只要發(fā)現(xiàn)房源搶手，接下來肯定會(huì)提價(jià)，每平方米少則幾百，多則上千。”

　　●焦點(diǎn)三：買新房是不是只能去郊區(qū)

　　邵念強(qiáng)指出，“住宅郊區(qū)化”的口號(hào)直到今年，才將最終成為現(xiàn)實(shí)。城市中心區(qū)可以使用的土地面積越來越少，況且城里的高價(jià)地也很難讓開發(fā)商橫下心來做經(jīng)濟(jì)型的小戶型住宅。在這種情況下，幾大郊區(qū)軌道周邊的小戶型就將成為很多人最符合實(shí)際的置業(yè)區(qū)域。

　　市場(chǎng)現(xiàn)狀恰好是對(duì)邵念強(qiáng)觀點(diǎn)的一個(gè)印證。在7月有望開盤的54個(gè)樓盤當(dāng)中，位于城市核心區(qū)的小戶型項(xiàng)目，均價(jià)多在13000元/平方米的較高價(jià)位上，黃金地段的幾個(gè)小戶型公寓項(xiàng)目更是輕而易舉地突破了15000元/平方米的大關(guān)。相比之下，通州、大興、昌平、房山、順義幾個(gè)郊區(qū)每平方米7000元左右的價(jià)格顯然更能令人接受。

　　以亦莊為例，亦莊·北岸、珠江·奧古斯塔城邦等幾個(gè)項(xiàng)目都表示將在7月推出放量。這其中，亦莊·北岸此次開盤將主打80-90平方米兩居，均價(jià)6500元/平方米，一套兩居室總價(jià)基本在60萬元之內(nèi)；珠江·奧古斯塔城邦推出的果嶺公寓最大面積戶型僅為120平方米，精裝修6200元/平方米的均價(jià)非常具有競(jìng)爭(zhēng)力。

　　除了亦莊，其他幾個(gè)郊區(qū)的樓盤在比較中也越來越顯出優(yōu)勢(shì)，畢竟，在公路交通不斷改善，城市軌道網(wǎng)絡(luò)會(huì)在2012-2015年間實(shí)現(xiàn)四通八達(dá)的大前提下，距離已經(jīng)不能成為人們買房的阻礙，那么價(jià)格上的吸引力便必然會(huì)帶熱郊區(qū)樓市，成為房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的重要角色。

　　●焦點(diǎn)四：小戶型高峰何時(shí)到來

　　與“郊區(qū)”化同時(shí)作為今年樓市另一個(gè)關(guān)鍵詞的是“小戶型”。政策出臺(tái)一年過去，小戶型住宅并沒有像當(dāng)初人們想象的那樣在今年的市場(chǎng)上“蜂擁而至”，相反，大戶型面積的住宅依然占據(jù)著無法撼動(dòng)的主角地位。即使在小戶型放量出現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)的7月，在全部54個(gè)預(yù)計(jì)開盤項(xiàng)目中，小戶型社區(qū)也僅占18席。

　　之所以造成這種情況，中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，任何一種物業(yè)形態(tài)的增多，都不會(huì)是突然之間集中的“井噴”，相反，要經(jīng)歷一個(gè)過程，逐步地釋放。因此即使到了下半年，小戶型樓盤也很難出現(xiàn)“驟增”的局面。李文杰同時(shí)表示，“小戶型”與“郊區(qū)化”是雙生關(guān)系，未來選擇小戶型，郊區(qū)肯定是第一考慮的要素。

　　劉益良也指出，目前小戶型樓盤在放量總數(shù)中占比較小，還有一個(gè)原因是不少大戶型樓盤還在后期的釋放過程中，這些項(xiàng)目不受政策影響，還將以大戶型住宅作為主要供應(yīng)，因此購(gòu)房人更應(yīng)當(dāng)關(guān)注絕對(duì)數(shù)值。而且隨著政策效應(yīng)的慢慢顯現(xiàn)，今年下半年小戶型應(yīng)該會(huì)保持逐月增加的走勢(shì)，慢慢成為市場(chǎng)主力軍。(高彤）