兄弟倆打了4年的公房承租權(quán)官司，陶然亭街道物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì)不到一個(gè)月就圓滿解決了，兩兄弟重歸于好……這是宣武區(qū)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解指導(dǎo)委員會(huì)成立兩個(gè)月來(lái)調(diào)解的又一起糾紛。到今天為止，宣武區(qū)各級(jí)物業(yè)調(diào)解組織共受理物業(yè)糾紛45件，調(diào)解成功42件，成功率超過(guò)90%。與上法院打官司相比，大家開(kāi)始習(xí)慣有事先上調(diào)解委員會(huì)論個(gè)是非曲直。
物業(yè)糾紛上法院的越來(lái)越多
據(jù)宣武區(qū)司法局基層科科長(zhǎng)曹淑琴介紹，宣武區(qū)老舊小區(qū)和現(xiàn)代小區(qū)錯(cuò)落交織。老的單位自管小區(qū)由物業(yè)接管后，居民一時(shí)無(wú)法適應(yīng)。新建小區(qū)存在的問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商留下的，但是因?yàn)榉申P(guān)系沒(méi)有理順，業(yè)主和物業(yè)公司便產(chǎn)生了矛盾，因此拒交物業(yè)管理費(fèi)、張貼抗議橫幅標(biāo)語(yǔ)到暴力沖突事件時(shí)有發(fā)生。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅去年就發(fā)生因物業(yè)管理導(dǎo)致停水、停電、停車(chē)等群體性糾紛8件。宣武法院的物業(yè)糾紛案件2004年為73件，2005年為226件，上升了200%，2006年更上升到309件。
案例一 樓上要裝修樓下坐月子
去年9月，西便門(mén)西里小區(qū)36歲的李女士喜得貴子。可“月子”還沒(méi)坐穩(wěn)，樓上刺耳的電鉆聲就把孩子嚇得哇哇大哭。李女士的丈夫沖上樓就和施工隊(duì)吵了起來(lái)。原來(lái)，樓上的張先生剛剛分了這套房，單位要求馬上把原有的住房收回。“單位催得緊，我著急裝修也是沒(méi)辦法。”張先生也很無(wú)奈。
調(diào)解:西便門(mén)西里社區(qū)調(diào)解主任郭建英告訴記者，開(kāi)始雙方都不讓步，一談就吵。“后來(lái)我們就和兩家單獨(dú)談，其實(shí)兩家都有難處:一個(gè)是馬上要交房，另一個(gè)是高齡產(chǎn)婦坐月子。只要雙方換位思考就能互相體諒。”
成效:李女士先作出讓步，答應(yīng)等孩子打完預(yù)防針，就搬到娘家住。居委會(huì)又給張先生的單位開(kāi)具了證明，單位也同意了推遲收房。張先生保證，給李女士一個(gè)安靜的休養(yǎng)環(huán)境。“李女士去娘家時(shí)還特意通知張先生:您可以裝修了。現(xiàn)在兩家處得特別好。”
案例二 新建樓侵犯舊平房采光
去年3月，家住新安中里的居民寫(xiě)信給社區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì)，反映某開(kāi)發(fā)公司新建樓房遮擋了平房的采光。新安里的平房房屋狹小破舊又不屬于拆遷范圍，住戶心中本來(lái)就有些怨氣，遇上這事情緒十分激動(dòng)。
調(diào)解:調(diào)委會(huì)經(jīng)過(guò)實(shí)地測(cè)量，發(fā)現(xiàn)平房與新建樓房的間距只有1.6米，有的屋檐距離陽(yáng)臺(tái)只有十幾厘米，不僅居民采光受影響，連生活隱私都暴露無(wú)遺。調(diào)委會(huì)召開(kāi)了小型座談會(huì)逐戶走訪，并說(shuō)服了原本態(tài)度強(qiáng)硬的開(kāi)發(fā)公司。
成效:開(kāi)發(fā)公司對(duì)平房居民予以了合理的補(bǔ)償，而且答應(yīng)一直補(bǔ)償?shù)狡椒康恼Ｊ褂闷诮Y(jié)束。
物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì)調(diào)解流程
宣武區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)解指導(dǎo)委員會(huì)
宣武區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì)
調(diào)解重點(diǎn)疑難糾紛、協(xié)調(diào)督辦、監(jiān)督指導(dǎo)
報(bào)告工作
街道物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì)
信息反饋
登記、分析、匯總 調(diào)解疑難糾紛、協(xié)調(diào)督辦
監(jiān)督指導(dǎo)
社區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì)
不屬于物業(yè)糾紛 屬于物業(yè)爭(zhēng)議 宣傳物業(yè)管理法律
排查矛盾
調(diào)解范圍 調(diào)解范圍 法規(guī)及來(lái)訪咨詢
調(diào)解不成功協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行 調(diào)解成功達(dá)成協(xié)議
告知解決途徑
行政調(diào)解 可以制作協(xié)議書(shū)
行政調(diào)解不成功的引導(dǎo)進(jìn)行司法訴訟
法院
指導(dǎo)調(diào)解 提前介入 前置調(diào)解 提出司法建議
打官司一年調(diào)解就用一個(gè)月
物業(yè)調(diào)解委員會(huì)的首席調(diào)解員、北京市良才律師事務(wù)所的李金平律師告訴記者，北京市的物業(yè)糾紛案件數(shù)量逐年上升，大約每年都要增長(zhǎng)20%。
“民事案件一審加上二審，前后花上1年時(shí)間是常事。像業(yè)主大會(huì)要求更換物業(yè)公司這種案件，訴訟費(fèi)加上律師費(fèi)一般要花上50萬(wàn)左右。”而李律師親自參與調(diào)解的幾個(gè)物業(yè)糾紛，在一個(gè)月內(nèi)就達(dá)到了雙方“化干戈為玉帛”的目的。
“許多物業(yè)矛盾，需要給雙方一個(gè)‘臺(tái)階’，這就要由調(diào)解員來(lái)做‘媒’。”宣武區(qū)司法局局長(zhǎng)張才斐說(shuō)，“再加上11位資深律師組成的專(zhuān)家顧問(wèn)團(tuán)，不管是從情還是從理，物業(yè)調(diào)解委員會(huì)都可以雙管齊下。”
調(diào)委會(huì)需要專(zhuān)業(yè)化
自今年3月宣武區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)委會(huì)成立后，宣武的8個(gè)街道相繼成立了街道級(jí)物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì)，并且在全區(qū)規(guī)模較大或物業(yè)糾紛相對(duì)突出的14個(gè)小區(qū)成立了社區(qū)級(jí)物業(yè)糾紛調(diào)委會(huì)。今年內(nèi)，全區(qū)還將建成53個(gè)基層社區(qū)法律服務(wù)室。據(jù)了解，“北京市物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解指導(dǎo)委員會(huì)”的工作下月將正式啟動(dòng)。
曹淑琴認(rèn)為，調(diào)委會(huì)還存在一些問(wèn)題。“現(xiàn)在調(diào)解員主要由居委會(huì)人員擔(dān)任，有時(shí)我在一些基層的司法所看到，百姓來(lái)問(wèn)一些房屋租賃等專(zhuān)業(yè)性問(wèn)題時(shí)，一些調(diào)解員的解釋不是很清楚。”而且調(diào)解員和顧問(wèn)律師都是靠著奉獻(xiàn)精神來(lái)工作，不能保證調(diào)解工作的長(zhǎng)期效果。因此調(diào)委會(huì)應(yīng)該進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化機(jī)構(gòu)的建設(shè)。（王萍 江幗涓 陳虹）
