兄弟倆打了4年的公房承租權官司，陶然亭街道物業糾紛調解委員會不到一個月就圓滿解決了，兩兄弟重歸于好……這是宣武區物業管理糾紛人民調解指導委員會成立兩個月來調解的又一起糾紛。到今天為止，宣武區各級物業調解組織共受理物業糾紛45件，調解成功42件，成功率超過90%。與上法院打官司相比，大家開始習慣有事先上調解委員會論個是非曲直。

　　物業糾紛上法院的越來越多

　　據宣武區司法局基層科科長曹淑琴介紹，宣武區老舊小區和現代小區錯落交織。老的單位自管小區由物業接管后，居民一時無法適應。新建小區存在的問題是開發商留下的，但是因為法律關系沒有理順，業主和物業公司便產生了矛盾，因此拒交物業管理費、張貼抗議橫幅標語到暴力沖突事件時有發生。據統計，僅去年就發生因物業管理導致停水、停電、停車等群體性糾紛8件。宣武法院的物業糾紛案件2004年為73件，2005年為226件，上升了200%，2006年更上升到309件。

　　案例一 樓上要裝修樓下坐月子

　　去年9月，西便門西里小區36歲的李女士喜得貴子。可“月子”還沒坐穩，樓上刺耳的電鉆聲就把孩子嚇得哇哇大哭。李女士的丈夫沖上樓就和施工隊吵了起來。原來，樓上的張先生剛剛分了這套房，單位要求馬上把原有的住房收回。“單位催得緊，我著急裝修也是沒辦法。”張先生也很無奈。

　　調解:西便門西里社區調解主任郭建英告訴記者，開始雙方都不讓步，一談就吵。“后來我們就和兩家單獨談，其實兩家都有難處:一個是馬上要交房，另一個是高齡產婦坐月子。只要雙方換位思考就能互相體諒。”

　　成效:李女士先作出讓步，答應等孩子打完預防針，就搬到娘家住。居委會又給張先生的單位開具了證明，單位也同意了推遲收房。張先生保證，給李女士一個安靜的休養環境。“李女士去娘家時還特意通知張先生:您可以裝修了。現在兩家處得特別好。”

　　案例二 新建樓侵犯舊平房采光

　　去年3月，家住新安中里的居民寫信給社區物業糾紛調解委員會，反映某開發公司新建樓房遮擋了平房的采光。新安里的平房房屋狹小破舊又不屬于拆遷范圍，住戶心中本來就有些怨氣，遇上這事情緒十分激動。

　　調解:調委會經過實地測量，發現平房與新建樓房的間距只有1.6米，有的屋檐距離陽臺只有十幾厘米，不僅居民采光受影響，連生活隱私都暴露無遺。調委會召開了小型座談會逐戶走訪，并說服了原本態度強硬的開發公司。

　　成效:開發公司對平房居民予以了合理的補償，而且答應一直補償到平房的正常使用期結束。

　　物業糾紛調解委員會調解流程

　　　宣武區物業糾紛調解指導委員會

　　　宣武區物業糾紛調解委員會

　　　調解重點疑難糾紛、協調督辦、監督指導

　　報告工作

　　　街道物業糾紛調解委員會

　　信息反饋

　　　登記、分析、匯總 調解疑難糾紛、協調督辦

　　　監督指導

　　　社區物業糾紛調解委員會

　　不屬于物業糾紛 屬于物業爭議 宣傳物業管理法律

　　　排查矛盾

　　　調解范圍 調解范圍 法規及來訪咨詢

　　　調解不成功協調相關部門進行 調解成功達成協議

　　　告知解決途徑

　　　行政調解 可以制作協議書

　　　行政調解不成功的引導進行司法訴訟

　　　法院

　　　指導調解 提前介入 前置調解 提出司法建議

　　打官司一年調解就用一個月

　　物業調解委員會的首席調解員、北京市良才律師事務所的李金平律師告訴記者，北京市的物業糾紛案件數量逐年上升，大約每年都要增長20%。

　　“民事案件一審加上二審，前后花上1年時間是常事。像業主大會要求更換物業公司這種案件，訴訟費加上律師費一般要花上50萬左右。”而李律師親自參與調解的幾個物業糾紛，在一個月內就達到了雙方“化干戈為玉帛”的目的。

　　“許多物業矛盾，需要給雙方一個‘臺階’，這就要由調解員來做‘媒’。”宣武區司法局局長張才斐說，“再加上11位資深律師組成的專家顧問團，不管是從情還是從理，物業調解委員會都可以雙管齊下。”

　　調委會需要專業化

　　自今年3月宣武區物業糾紛調委會成立后，宣武的8個街道相繼成立了街道級物業糾紛調解委員會，并且在全區規模較大或物業糾紛相對突出的14個小區成立了社區級物業糾紛調委會。今年內，全區還將建成53個基層社區法律服務室。據了解，“北京市物業管理糾紛人民調解指導委員會”的工作下月將正式啟動。

　　曹淑琴認為，調委會還存在一些問題。“現在調解員主要由居委會人員擔任，有時我在一些基層的司法所看到，百姓來問一些房屋租賃等專業性問題時，一些調解員的解釋不是很清楚。”而且調解員和顧問律師都是靠著奉獻精神來工作，不能保證調解工作的長期效果。因此調委會應該進行專業化機構的建設。（王萍 江幗涓 陳虹）