就廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀調(diào)控的問(wèn)題，廣州市國(guó)土房管局市場(chǎng)處負(fù)責(zé)人昨日分析了廣州住宅房?jī)r(jià)上漲的原因，并對(duì)“穗七條”進(jìn)行了解讀，指出，廣州的宏觀調(diào)控措施是尊重市場(chǎng)規(guī)律的，加大土地供應(yīng)和改善住房結(jié)構(gòu)是“穗七條”的兩大核心，同時(shí)明確“廣州沒(méi)有地荒”，“住宅用地供應(yīng)量是合理的、正常的”。
近年住房需求包含不正常因素
對(duì)于備受關(guān)注的廣州商品住宅房?jī)r(jià)問(wèn)題，市國(guó)土房管局市場(chǎng)處處長(zhǎng)黃文波從商品房的屬性開(kāi)始分析、解剖。
“商品房本質(zhì)是商品，所以，房地產(chǎn)價(jià)格受供需關(guān)系影響”。黃文波指出，房地產(chǎn)成本包括三大方面，分別是：土地取得的成本，此項(xiàng)成本受市場(chǎng)供求影響；建安裝修成本，該成本費(fèi)用基本穩(wěn)定；國(guó)家稅費(fèi)，長(zhǎng)期穩(wěn)定。“由此可見(jiàn)，房?jī)r(jià)歸根結(jié)底受到土地市場(chǎng)供需影響”。
對(duì)于廣州近年房?jī)r(jià)上漲的原因，黃文波首先指出，這源于住宅用地供應(yīng)從2005年開(kāi)始的減少，當(dāng)年經(jīng)營(yíng)性用地只出讓了0.5平方公里，去年則是1.86平方公里，而往年曾達(dá)到5平方公里，正常年份也有3平方公里。據(jù)介紹，2005年土地供應(yīng)量的減少與當(dāng)時(shí)調(diào)整的政策有關(guān)，令土地從“生地”到“熟地”的過(guò)程加長(zhǎng)。
相應(yīng)的，廣州近年雖然在批準(zhǔn)預(yù)售商品房方面未設(shè)門檻，但供應(yīng)量減少，從過(guò)去一年800萬(wàn)平方米，減少到600萬(wàn)平方米。
而消費(fèi)者近兩年購(gòu)房需求量卻比往年攀升，每年約增加一兩百萬(wàn)平方米。黃文波分析道：“其中，既有正常的需求增長(zhǎng)，也包含了不正常因素，如投資性的需求和消費(fèi)心理導(dǎo)致的消費(fèi)提前，從而，供需嚴(yán)重失衡，導(dǎo)致價(jià)格變動(dòng)。”
另外，黃文波指出，在需求增長(zhǎng)的同時(shí)，住房結(jié)構(gòu)問(wèn)題也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲，廣州由于歷史情況，市民解決住房過(guò)多依賴于商品住宅。
宏觀調(diào)控不是行政干預(yù)市場(chǎng)
對(duì)于“穗七條”，黃文波解讀時(shí)首先澄清了認(rèn)為宏觀調(diào)控就是行政干預(yù)市場(chǎng)的誤區(qū)，表示“廣州的宏觀調(diào)控絕對(duì)不是行政干預(yù)市場(chǎng)，‘穗七條’大前提是尊重市場(chǎng)規(guī)律。”
黃文波認(rèn)為，如果說(shuō)是行政干預(yù)市場(chǎng)，那么，政府的宏觀調(diào)控只要下發(fā)紅頭文件限價(jià)、限定利潤(rùn)即可，“但這是粗暴簡(jiǎn)單的行政干預(yù)方式，沒(méi)有尊重市場(chǎng)規(guī)律。”
“穗七條”第一條“加大土地供應(yīng)，緩解供需矛盾”和第二條“改善住房結(jié)構(gòu)”被認(rèn)為是“穗七條”的核心內(nèi)容。黃文波表示，加大土地供應(yīng)就是順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，是解決供需矛盾的根本性長(zhǎng)效措施。而今年起全市十區(qū)居住用地供應(yīng)達(dá)到5平方公里的計(jì)劃是合理的、正常的，即在正常年份約4平方公里供應(yīng)量上再加約1平方公里經(jīng)濟(jì)適用房用地。市國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，大學(xué)城等地近期就將有地塊推出。
在改善住房結(jié)構(gòu)方面，住房保障作為社會(huì)保障的一部分，廣州規(guī)劃經(jīng)濟(jì)適用房占住宅建設(shè)總量的17%，“這也是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段”，解決了低收入家庭住房問(wèn)題，也分流了一部分需求。
“房?jī)r(jià)升了不少，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)也著急，”黃文波說(shuō)道，“因?yàn)檫@會(huì)危害市場(chǎng)，產(chǎn)生泡沫，甚至毀掉市場(chǎng)，后果將是災(zāi)難性的，”“而廣州房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目的在于抑制房?jī)r(jià)快速上漲、穩(wěn)定房?jī)r(jià)。”
令人欣喜的是，黃文波透露，目前廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)交易體系合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟，二手房交易量目前已占總成交量的50%，說(shuō)明市民消費(fèi)理念成熟。(李婧)
