“按揭房貸不良率逼近1%，確實是一個需要重視的問題。”作為股份制銀行房貸業務“統帥”，深發展(000001)住房與消費信貸部總經理柳博和招商銀行(600036.SH，3968.HK)零售業務總經理劉建軍，在這個問題上有同樣的警惕。

　　上海銀監局的最新數據顯示，截至2007年2月末，上海中資銀行房貸不良率已達到0.95%，逼近1%。3年間不良率猛增約10倍。

　　“不過還不是系統性風險。即使房貸不良率達到2%～5%，在業務快速發展過程中，也是銀行可以承受的。”上海普立謀房產咨詢公司市場總監龔道剛認為。

　　“房貸不良率的上升，與樓市行情、購房者的心理預期以及利率變化都有關系，跟政策調整與導向的變化息息相關。”上海財經大學房地產研究中心主任印堃華分析。

　　從0.1%到0.95%

　　按揭房貸業務自1998年引入國內銀行業以來，雖然經歷了2002年～2004年比較激烈的“假按揭”風暴，但由于有抵押擔保，加上內地房價此間處于上行通道，因此一直屬于銀行的優質資產，不良率較低。公開資料顯示，2004年上海房貸不良率的水平僅為0.1%，到2005年上半年，這一比率也僅僅是0.3%。

　　“這種情況從2005年下半年以來，國家開始對房地產進行宏觀調控下發生了變化。”龔道剛說。

　　上海銀監局的房貸數據顯示，2006年初，上海房貸不良貸款余額15.5億元，不良率0.58%；當年6月，房貸不良貸款余額增至16.6億元，不良率上漲到0.67%；9月末，這一水平增至0.86%，并一度出現“萬人違約”的轟動事件。而2007年2月末，不良率達到0.95%，直逼1%大關。

　　龔道剛告訴記者，在不良率上升的同時，隨著宏觀調控的持續，上海個人房貸業務在較長時間內出現負增長。2006年，滬上多家國有銀行和股份制銀行的房貸業務都處于停滯或者負增長狀態，而目前上海按揭房貸存量也基本保持在2005年以來2700億元的水平。

　　“去年我們的房貸余額基本持平，但今年前兩個月已經開始出現負增長。”光大銀行上海分行個貸負責人陳偉告訴記者，“每個月新增的房貸業務量不多，而在加息周期下，提前還貸的數量很大，實際余額增長經常為負。”

　　利率、房價和不良率

　　“現時的房貸不良率水平，很大一部分是之前假按揭的遺留問題。”柳博認為。

　　2002年前后，內地按揭房貸業務開展僅有3年多，銀行的經營運作規模和能力都有限，因此，由房地產開發商導演的“假按揭”積聚了大量不良貸款。但之后，銀行房貸風險控制能力普遍提高，新增不良率較低。以深發展的數據來看，當前的房貸不良率雖然達到了1.18%,但2005年1月至2006年年底，新增房貸業務不良率只有萬分之七。

　　劉建軍則認為，房價和利率變化成為影響房貸不良率的主要因素。“利率的提高會加重購房者的負擔，而房價下跌或波動則會影響樓市投資者的還款意愿，從而產生不良貸款。”他補充說，在房貸業務激烈競爭的環境下，銀行放松客戶門檻，也是形成不良貸款的重要原因。

　　“在房價處于上行通道時，貸款購房——等待漲價——出手獲利，這一鏈條幾無風險；但當房價反向發展時，貸款的不良率很容易上升。”龔道剛分析。

　　而印堃華則認為，自2005年宏觀調控特別是房地產市場調控以來，“政策變動已經影響了購房者對房價的預期，而這種心理預期會影響貸款者的還款意愿。”

　　作為房地產調控的重點目標之一，這種影響在上海有明顯反映。當地一位資深房地產專家告訴記者，自2005年以來，上海房價一直處于下行通道。目前各方對上海2006年的房價漲跌意見不一。上海社科院剛剛完成的《中國城市房地產發展評價和預警體系研究》認為，2006年上海房價下跌了0.5%，上海房地局的數據也顯示，去年房價下跌1.3%。伴隨房貸不良率上升的是，央行自2005年下半年以來連續四次加息。

　　風險：非系統性但很緊迫

　　“不斷上漲的房價會掩蓋個人房貸業務的風險，而在樓市逆轉的時候風險會逐步顯現，這確實是一個值得重視的問題。”在美國有多年房貸工作經歷的柳博對此深有體會。

　　銀行人士提醒，當前在美國愈演愈烈的次級房貸信用危機，就是由明顯降溫的樓市和美聯儲不斷加息等多種因素釀成，目前已經有20多家次級貸款抵押機構停止營業，美國第二大次級抵押貸款企業新世紀金融集團也在4月2日申請了破產。

　　多位接受記者采訪的銀行人士提醒記者，在幾年前席卷行業的虛假按揭漸趨穩定后，當按揭貸款遭遇房價下行和加息周期，三者之間呈現的互動關系會對房貸業務的資產質量產生重要影響。目前這種影響在上海只能說出現了某些跡象，但也應該引起足夠重視。

　　“我們已經注意到了這個日漸緊迫的問題，今年在風險管理方面力度也會加大，會逐漸建立起客戶信用數據庫，提高識別客戶風險級別的能力，同時還將針對不同類別的客戶，推出不同新產品。”劉建軍告訴記者。對此，柳博也表示：“寧可犧牲一些利益，但風險控制不會放松。”自推出“全球貸”以來，深發展對客戶收入真實性的要求較此前更加嚴格。

　　陳偉告訴記者，在3月份升級推出固定利率期限和金額組合房貸產品后，光大銀行在本月將推出“隨心還”和“天天還”，類似于之前市場上的“存抵貸”和“隨借隨還”，在加息周期下盡量減少購房者貸款成本。柳博則透露，在年初推出“氣球貸”后，面對加息，該行也準備推出固定利率房貸產品。“這類產品對銀行對沖風險能力的要求較高。對國內銀行來說，5年期以上固定利率風險管理，當前很具挑戰，我們將在充分準備后再推向市場。”在光大銀行上海分行，此前主要由營銷部門負責放貸不良貸款催收和訴訟，今年以來，這部分業務已經被移交到資產保全部，由專門人員負責不良貸款的回收處置。

　　鏈接

　　美國次級房貸危機:次級房貸是銀行針對信用記錄較差的客戶發放的房貸。正常情況下，這樣的客戶很難從銀行獲得貸款。發放次級房貸，銀行能收取更高的利率。

　　幾年前，美國樓市火熱的時候，很多按揭公司或銀行為擴張業務，介入次級房貸業務。自2005年底開始，美國房地產市場開始降溫，與此同時，利率不斷升高，次級房貸借款人不能按時還款，次級房貸大比例轉化為壞賬，形成次級房貸危機。匯豐銀行為次級房貸提取壞賬準備超過100億美元，引起全行利潤下降。美聯儲一位理事估計，美國第二大次級抵押貸款企業新世紀金融公司破產，可能導致150萬美國人失去他們的房子，10萬名房地產從業者被裁員，100家次級房貸公司面臨倒閉。(徐永)