外資銀行對中資銀行的房貸造成威脅的說法，有些言過其實。外資銀行的房貸業(yè)務將集中在高檔住宅和別墅房貸業(yè)務上，中資銀行在中低端住房貸款業(yè)務上有絕對優(yōu)勢

　　中外資銀行在房貸業(yè)務上各自優(yōu)劣勢均很明顯，競爭前景尚待觀察

　　近日，東亞銀行即將推出一款名為“輕松按”的人民幣個人住房貸款業(yè)務，不過，產品宣傳單上顯示，這款房貸的最高可貸款額是房價的7成，最長貸款期限為30年。據東亞銀行一位客戶經理透露，目前針對外籍人士的人民幣房貸利率水平已與中資銀行拉齊，可享受最優(yōu)惠貸款利率為人民幣基準利率的85折，還免收貸款手續(xù)費。

　　據了解，匯豐、花旗、渣打、東亞銀行都擁有豐富的成熟市場房貸經驗。東亞銀行在香港的房貸市場一直占據50%以上的市場份額。現在，這些銀行正在用服務打開內地的房貸市場。就上海而言，渣打的二手房貸款業(yè)務發(fā)展良好。據一位渣打銀行的理財師透露，目前，渣打銀行房貸業(yè)務在上海外資銀行中規(guī)模最大，并且還在穩(wěn)定地增長。

　　業(yè)務多盯別墅豪宅

　　雖然，針對本地居民的房貸業(yè)務還沒有開展，各種關于外資銀行房貸低利率博市場的傳聞已炒得沸沸揚揚。

　　“目前，外資銀行房貸業(yè)務對中資銀行影響不大，原本在中資銀行貸款買房的外籍人士非常少，無法進行比較。”一位交通銀行負責人說。

　　美聯物業(yè)交易管理部高級經理王磊告訴記者：“外資銀行對中資銀行的房貸造成威脅這種說法并不正確，威脅還談不上。外資銀行的房貸業(yè)務對市場的影響一分為二。中低端個人住房貸款并不是外資銀行現在的業(yè)務目標，中資銀行在這部分房貸上占有絕對優(yōu)勢。中資銀行能提供公積金、商業(yè)房貸、甚至混合貸款，品種非常多樣，已能滿足大眾的需求。但是，在高檔住宅、別墅房貸業(yè)務上，外資銀行的競爭力較強，在外資銀行貸款幣種選擇較自由，服務也很周到。”

　　從匯豐銀行網上觀察，該行在上海地區(qū)推出的房貸樓盤集中于別墅、豪宅，獨棟別墅御翠園均價為24000元/平方米，古北中央花園二期最早于2006年12月份面市，均價高達25000元／平方米，單套房源總價基本為1000萬元左右。

　　不過，王磊說：“即使外資銀行現在就操作本地居民的房貸業(yè)務，也不可能馬上看出高低，因為房貸辦理周期就要1個月，所以起碼還要有3個月才看得出高下。”

　　不以低息博份額

　　央行加息后的五年期以上房貸利率為7.11%，各銀行可在此基礎上給以八五折，即6.04%的貸款優(yōu)惠。中資銀行給優(yōu)質客戶6.04%的最優(yōu)利率，外資銀行也不甘落后，渣打、東亞銀行推出的個人住房貸款，對于用人民幣貸款的優(yōu)質客戶執(zhí)行同樣優(yōu)惠的利率。

　　東亞銀行香港網頁上私人住房貸款的規(guī)定放得很寬，還款期可長達30年，款額可高達95%，也就是首付僅僅半成，不過，在本地經營中不太可能。

　　業(yè)內人士分析：“外資銀行與中資銀行相比，首付與利率都是銀監(jiān)會比較注重的指標，年限上，中資銀行也能達到。所以，中外資銀行通過低利率博貸款市場份額的可能性不大。這樣，外資銀行與中資銀行的較量就集中在了服務上。”。

　　全球網絡顯優(yōu)勢

　　在外籍人士貸款的房貸上，外資銀行所提供的外幣貸款及全球化服務網絡相對更為有利，在管理體制以及風險控制方面也有所長。甚至對于高端房貸市場有利率優(yōu)惠，或在貸款成數和年限方面稍有優(yōu)勢。

　　一位不愿透露姓名的外資銀行客戶表示：“我的理財師特別熱情，當他得知我要買房子時，馬上給我快遞了許多產品資料。而且，外資銀行的全球化網絡非常發(fā)達，我的生意在美國和臺灣兩地，我想在上海老家買房子，渣打的客戶經理向我介紹了4種還款幣種和優(yōu)惠利率，讓我有很多選擇，并且向我推薦用臺灣的賬戶進行自動還款，非常方便。”

　　外資銀行在存貸款環(huán)節(jié)都會有專門的客戶經理全程給予意見進行發(fā)放貸款。匯豐銀行一位理財顧問表示：“與中資銀行相比，外資銀行客戶經理不是被動等待客戶操作，而是比較主動聯系客戶，為他們服務。”

　　外資銀行在為客戶定制貸款品種時，還能將按揭貸款與理財等服務結合起來。這并非是要貸款人開設理財賬戶，成為理財品牌客戶才能貸款。但如果貸款人已是理財客戶，外資銀行會自動把他升級為VIP客戶，提供更優(yōu)質的服務。

　　在即將對本地居民推出房貸業(yè)務之時，外資銀行在付加的費用上進行了減免，東亞銀行“輕松按”人民幣貸款業(yè)務宣傳單上寫著貸款手續(xù)費全免。

　　潛規(guī)則成“攔路虎”

　　外資銀行立穩(wěn)高端房貸市場的同時，也對中低端房貸市場躍躍欲試。

　　目前，房貸市場上，無論消費者選擇公積金貸款、商業(yè)貸款還是組合貸款，這些貸款市場均是中資銀行的天下，特別是國有四大商業(yè)銀行占有房貸市場的絕大多數份額。

　　房貸業(yè)務需要很豐富的業(yè)緣關系。初來乍到的外資銀行在與開發(fā)商、二手房中介機構的合作上，無疑處于競爭弱勢。

　　國內，大多數的新房按揭都實行“封閉式貸款”(即在指定開發(fā)貸款銀行辦理按揭)。這一潛規(guī)則無疑成為外資銀行面前的“攔路虎”。“開發(fā)商與銀行的關系不是隨隨便便就可以介入的。”一位房產人士說。

　　相對于新房來說，二手房較為容易突破。經紀機構在二手房貸的過程中有著重要的地位和作用，一般來說70%的二手房房貸均有經紀機構代理與銀行辦理。美聯物業(yè)工作人員透露，幾家外資銀行都紛紛聯系了他們，希望進行合作。匯豐一位高層表示，該行從外籍人士房貸業(yè)務開始，就一直與國內幾大二手房中介保持較好的聯系。

　　不過，也有業(yè)內人士分析，雖然，有一些高端項目已有外資銀行介入，但從覆蓋面上還是遠遠不夠。即使外資銀行試圖通過聯合有品牌和實力的經紀公司來分流中資銀行的市場份額，但是，短時間內讓經紀機構舍棄合作多年的原有合作伙伴也不是件容易的事。

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　　統(tǒng)計顯示，從1998年到2005年底，我國個人房貸余額增長了近43倍。截至2006年年末，全國個人住房貸款余額超過了2萬億元大關。

　　五年以上貸款利率為7.11%與五年期存款利率4.41%相比，仍有接近4%的凈利差，豐厚的利潤令外資銀行垂涎不已。不過，房貸市場絕大部分市場份額過去一直被四大國有銀行所占領。

　　外資銀行搶占一手房市場有困難，于是將目光瞄準二手房。

　　二手房貸款是指購房人以在住宅二級市場上交易的樓宇作抵押，向銀行申請貸款，用于支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務。

　　個人房貸是銀行最優(yōu)良的資產之一，不良率僅為2%。至3%。。并且在一、二手房貸中，二手房貸的優(yōu)良率要好于一手房貸。且其收益率是非常高的，遠遠高于風險率。而且對于二手房貸款業(yè)務而言，外資銀行在國外就已經運作非常成熟，有豐富的操作經驗。

　　所以從二手房貸市場切入可能對外資銀行更有利。(張競怡)