處于全年中“承上啟下”地位的7月，北京樓市依然保持著交易量萎縮、房價“熱情”上漲的情形。只是與上半年新盤入市情況有所不同的是，7月預計有54個開盤項目，其中純新盤項目中公寓開盤量一改過去的沉悶，躍上了“頭把交椅”。

　　公寓入市量躍上“頭把交椅”

　　據北京房地產交易管理網以及中大恒基不動產營銷市場研究中心調研統計，7月預計有54個開盤項目，其中純新盤20個，占總量的近四成；而老項目后期有34個，延續著上月平緩的開盤入市趨勢。雖然在預計開盤的所有項目中，普通住宅仍保持著過半的入市量，但在純新盤中，公寓入市項目量卻躍上了“頭把交椅”。

　　據了解，本月預計開盤的20個純新盤中11個為公寓項目，占公寓預計開盤總量的七成多。由于新開公寓盤數占比較多，開發商順應目前的高開盤價格趨勢，雖然大多數都是四環、五環外樓盤，但在價格上仍顯示出了公寓與普通住宅的不同，均價達到13500元／平米。

　　“公寓樓盤本身由于售后服務好，品質較高，更強調生活的舒適性，價位比同區域的普通住宅平均高出10% -15% ，選擇公寓居住的多為商務人士，因此對于位置的要求也較高，一般位于中心城區、商業中心等地。”中大恒基不動產營銷董事長劉益良在接受本報記者采訪時介紹，今年7月上市的大量純新公寓項目，很多都位于近郊地區。一方面是因為城市郊區化的發展，中心區域地塊少，公寓集中度已經較高；另一方面隨著城市副中心的發展，新城的加速規劃，公寓成為區域內配套所需，更多的中、高檔項目的需求者也隨之入住，公寓等項目的需求量也在增加。

　　小戶型項目逐日見長

　　從7月預計開盤統計數據顯示，雖然大戶型市場占比的絕對優勢還未能撼動，有35個新、舊項目都以大戶型面市，但預計將有18個小戶型新、舊項目入市，占開盤總量三成有余。而在所有預計開盤的小戶型項目中，有12個項目、近七成為普通住宅。從地理位置分布可以看出，僅2個小戶型的公寓項目位于二至三環，其余全部分布在四環以外區域，僅五環外小戶型項目就有10個。

　　北京經緯房地產經紀公司副總經理蘇文分析認為，小戶型可以說是這幾個月來曝光度最高的房地產詞語，自去年5月國家宏觀調控政策要求大量建設小戶型項目以來，開發商關注小戶型的銷售情況，考慮如何在微妙的供需博弈中占據絕對優勢；與此同時，消費者也在關注小戶型入市的數量，是不是真的有足夠的樓盤入市，價格會產生怎樣的變化等等。“在高單價低總價的趨勢下，更多的自住、投資目光已經開始轉向了小戶型，小戶型在整個樓市的占比見漲是政策推動下的良性發展。”

　　“預計下半年，不管是純新盤，還是老項目后期的小戶型，其入市量將能穩定上升，到年底或明年初達到其供應的高峰期。”京城小戶型項目壹線國際相關負責人表示，從小戶型的潛在客戶群體來看，更多集中在中等收入水平的消費群體，所以大量的項目位于四環、五環外的區位，這種項目分布能夠更好地實現城市中心區與副中心區的人口平衡，促進城市副中心的產業升級。

　　開盤項目分布再現郊區化優勢

　　雖然6月統計數據展現了北京城八區的供應主力地位，但北京的郊區化發展趨勢顯得非常明顯，7月又將顯示出郊區化的主導方向。在7月入市的項目中，僅五環以外項目就有31個，占開盤總量的近六成，四至五環項目僅13個。四環內入市項目預計共10個，占開盤總量不到兩成。

　　雖然朝陽區仍保持其供應“龍頭”的位置，本月預計將有14個新、老項目入市，且出現少見的新、老項目各半的局面。但是，不可否認本月是城八區以外區域的天下，除了大興區預計有7個項目入市外，昌平、通州預計分別有6個項目開盤銷售。另外，海淀、豐臺、石景山共有10個項目在7月開盤，房山、懷柔、門頭溝、密云都將有項目入市，而西城、崇文只有2個公寓盤入市。

　　房地產業內人士分析認為，郊區化發展已成大勢所趨，但這一過程中將會涌現出諸多問題。尤其是受“90／70”政策的限制，郊區單位面積居住人口、樓盤平均容積率都將大幅提升，大量人口居住在郊區會帶來沉重的負荷，商業、教育、醫療、交通等等各方面的壓力會日益增大，如何在房地產市場發展的大勢之下加快郊區的產業及綜合配套發展，僅僅依靠開發商的力量是無法完成的。因此，目前更迫切需要政府能夠提前籌劃，合理規劃產業布局和區域房地產市場的發展。(王小霞)