問題 買房的血汗錢豈能打水漂

　　外地來京打工的小王經過打拼和努力，幾年來有了一筆積蓄，于是決定買套商品房過穩定的生活，徹底結束到處租房的漂泊經歷。由于小王是外來戶口，根據當時的政策，他要為此多付幾千元錢。于是，小王就同早年來此打工并已落戶的姐姐商量，用她的名義買房，而由小王支付全部購房款。

　　對這一提議，小王的姐姐完全同意。于是，小王就用他姐姐的名字，以按揭方式，同開發商辦理了房屋買賣合同。合同簽訂后，小王如約交納了20%的首付款，同時向銀行辦理抵押貸款。開發商也如約交付了房屋。

　　然而，小王搬進新居后，開發商卻遲遲不按約定辦理房產證。小王坐不住了，經過打聽才知道，原來開發商已經被工商管理局吊銷了營業執照，法定代表人也不知去向。

　　小王一聽頓時懵了，“我把辛辛苦苦打工掙來的所有血汗錢都投在了這房產上，要是沒有房產證，豈不是這些錢全打了水漂兒！”

　　他急切想知道:“在這種情況下，我應該怎么做才能把房產證拿到手呢？另外，我還能把這房產變更到我自己的名下嗎？”

　　值班律師解答 北京市尚格律師事務所賈昆明律師

　　通過訴訟“曲線”拿證

　　如何拿到房產證？在沒有開發商的情況下，小王可以先辦理房屋所有權轉移登記。

　　根據《城市房屋權屬登記管理辦法》第九條的規定:房屋權屬登記分為:總登記；初始登記；轉移登記；變更登記；他項權利登記；注銷登記。而小王的情況屬于第一款第三項，即“轉移登記”。

　　辦理房屋所有權轉移登記，需要經過受理、審查、決定、告知4個階段。

　　辦理過程中需要開發商配合，共同遞交申請書以及提供提交相關材料。而現在開發商已經被工商管理局吊銷了營業執照，法定代表人也不知去向，所以小王只能以其姐姐的名義，通過仲裁或訴訟，來獲得法院出具的《協助執行通知書》這樣一個法律文件，代替開發商來辦理房產證。

　　在房屋購買合同中，有一個解決爭議的條款，這一條款有兩個選項，一是訴訟，二是仲裁，簽訂合同時只能選擇其一。

　　小王簽訂房屋買賣合同時，如果選擇訴訟，那就只能通過訴訟解決；如果選擇了仲裁，那就只能通過仲裁解決。

　　由于開發商目前只是被吊銷執照，其法人地位沒有消失，只是民事權利受到一定的限制，但不影響其成為在訴訟過程中的被告及仲裁過程中的被申請人地位。訴訟或仲裁請求，就是要求開發商協助辦理權屬登記即可。

　　如果小王出面進行訴訟或仲裁，還要有他姐姐的授權委托書。

　　通過訴訟或仲裁，獲得生效的判決書或裁決書，之后可到所轄法院執行庭申請執行，法院會向小王出具《協助執行通知書》。該通知書中已經載明被執行房屋的權利人(即小王姐姐)的姓名、商品房買賣合同號、項目名稱、坐落、部位、面積等，執行人員姓名及聯系方式。

　　有了《協助執行通知書》，小王就可以帶著房屋買賣合同、本人身份證、其姐姐的身份證及授權委托書、契稅完稅證明，到所轄房屋權屬管理部門辦理房產證了。

　　如何將該套房產變更到小王自己名下？

　　有兩種方法:一是以小王姐姐的名義向開發商提出退房申請，然后再以小王的名義同開發商簽訂房屋買賣合同，這樣到手的房產證上的名字就是小王了。但由于開發商已經被工商局吊銷了營業執照，所以這個方法就行不通了。

　　第二種方法是以小王姐姐的名義將房產證辦好，然后以贈與或買賣方式，將房產證辦理到小王的名下。(林靖）