北京市建委近日的一場官司輸得有點“委屈”，它所屬的東城區房管局依法對持有經公證的委托授權書的代理人代理出售的二手房屋辦理了過戶手續，不料，這起房屋買賣行為背后竟存在著建委并不知情的詐騙犯罪——代理人于某手中的房產證竟是她“貍貓換太子”從賣主李女士手里騙來的。而正是因為此，市建委的登記過戶行為被法院判決違法。同樣“委屈”的還有這處房產的買主閆女士，好不容易買到了這京城黃金地段的房產，款付“本”領后，卻遇到了官司，如今房子的歸屬問題也懸而未決。

　　北京東城區人民法院的判決不僅引起了各大媒體的關注，而且在法學界和房地產界引發了激烈的爭議和討論，這起案件也被認為是影響當前國內日益升溫的二手房交易市場的一起典型案件。

　　一起看似普通的房產糾紛，竟能掀起這么大的波瀾，它的背后究竟隱藏了多少曲折？

　　反思

　　二手房交易混亂，出賣人、代理人、中介組織、買主等各方都有可能潛藏風險。

　　對于本案，各位專家的意見雖然略有不同，但基本立場是一致的，即：李女士委托他人出售房屋，就應當承擔代理人潛在的道德和法律風險，不能把它轉嫁給善意第三人，建委的登記行為應是合法有效的。

　　而仔細梳理本案，就會發現，糾紛發生的“導火線”就是李女士的全權委托授權書。這個約定由于委托于某全權代理簽訂買賣合同、產權過戶等一切的售房相關的委托協議，授予代理人過大的權限，而且經過公證之后，這個全權委托書幾乎是一副“御賜金牌”，其他人難以懷疑代理人的權限，被代理人也難與控制被代理人的行為，這就極易發生道德和法律風險，最終往往是被代理人“大意失荊州”，后悔莫及。

　　北京工商大學法學院副院長呂來明教授認為，假設李女士對于淑美的一系列行為都不知情，那么合同的簽訂和房屋過戶登記確實有可能違背了李女士的意愿。但是，問題在于，經公證的全權委托書是真實的，即便按照《合同法》有關委托代理的規定，李女士也只能向于某索賠，而不能對抗善意第三人閆女士。

　　隨著各地商品房房價的持續走高，過去人們看不上的二手房，現在成了人們爭搶的對象。在有些省市，二手房和商品房的銷售比例已經接近1∶1。但是，目前的二手房交易還比較混亂，出賣人、代理人、中介組織、買主等各方都有可能潛藏風險。

　　實踐中，有一部分是業主委托中介組織進行，這當中也存在風險，但是隨著各地對房屋中介組織監管的加強，中介組織基本上不再與房款“親密接觸”，業主交易資金的安全有所保障。但是，“買二手房就是為了能省點兒錢，所以能不找中介就盡量不找”，因此，相當一部分二手房交易人傾向于“自由戀愛”，即：跳過中介，通過朋友、親戚等熟人“牽線搭橋”，完成交易。而且這種二手房交易合同往往約定簡單，有的甚至沒有約定，或口頭承諾，但是房產交易手續比較復雜，前前后后涉及到銀行、評估、稅費、產權、房管等方方面面。這樣一旦遇到問題，就會帶來許多麻煩，甚至影響交易效力。更為危險的是，對于這種基于個人信任的“牽線搭橋”行為，有些業主不設防，動輒給予代理人全權委托并辦理公證，結果埋下了糾紛的隱患。本案中，李女士的遭遇就在于輕信他人。

　　許多專家建議，防范二手房交易代理的風險，首先要對房產中介組織繼續加強監管，培育出一個老百姓用得起、信得過的房屋中介市場，規范中介行為和收費，推廣目前在一些省市已經實施的存量房交易資金銀行直接結算制度；其次，相關法律應當縮小房屋過戶手續委托代理以及公證的范圍，以及委托人的范圍和被委托人的范圍，應當將委托公證僅限于出國、重病等當事人確實難以到登記現場的少數幾種情況，委托公證過濫必然導致交易風險的增加；再次，要加強信用建設，運用《物權法》等相關法律，防范賣房人的道德風險，維護交易的安全、穩定和買受人的合法權益。(陳虹偉 冀華鋒)