編者按：試想一下，半夜里你睡得正香，突然被一陣急促的敲門聲驚醒，慌不迭地打開門，卻發現是對方敲錯門了，他(她)是要去對門的美容院的；再試想一下，你正在家里愜意地午休，突然一陣機器轟鳴攪亂了你的美夢，原來隔壁搬來了個制衣廠；再試想一下，你的鄰屋不知哪天冷不丁地變成了茶樓、棋牌室、咖啡館……試問遇到這些情況，你會是怎樣一種心情？憤怒、焦慮還是無奈？

　　本報記者近來在采訪中就遇到兩個這樣的案例，兩位業主被突然變身的鄰居攪得心煩意亂，痛苦不堪。而記者進一步采訪時還發現，如何管理這種住宅改商用的情況還存在很多不足甚至是空白。如何改變這種現象，值得有關業主、物管、政府部門等多方思考。

　　案例一

　　居民樓里冒出制衣廠

　　業主要其撤出，老板卻稱一切手續馬上辦齊

　　住在南京河西奧體樓盤拉德芳斯的嚴先生最近幾天迎來了一位新“鄰居”。奇怪的是，這位“鄰居”搬入新房的并不是家具、電器，而是一臺臺縫紉機。嚴先生說，位于該小區T2幢一樓的這套房子儼然成了間小廠房，里面還有幾位女工，隨時都可以開工制衣。記者了解到，盡管不少居民都反對在小區里開設制衣廠，不過這家工廠的負責人卻表示今天便能出示營業執照。

　　記者探訪　廠房初具規模

　　記者昨天下午來到位于河西奧體中心附近的拉德芳斯小區，在T2幢的居民樓外，記者透過窗戶看到，位于一樓的一間房子堆放了兩三臺縫紉機，隔壁一間房的地上和桌上還散落著一些紙箱。一位剛剛拿到房子在搞裝修的小區業主告訴記者，她就住在T2幢的樓里，眼看著這間房子在交付后逐漸搬入了不少制造衣服的工具，現在特別擔心。“就算這個工廠的規模再小，做衣服的噪音還是會影響到樓上居民的生活。像我的小孩每周要上三次夜班，白天在家里睡覺，縫紉機的聲音肯定會吵到她，我們已經和物管反映了。”

　　嚴先生則告訴記者，他住在T2幢隔壁的一幢樓里，本來不錯的小區環境，卻因為制衣廠的搬入讓他覺得心里堵得慌。“T2幢正對的是一處中心花園廣場，里面有水池，有建筑小品，平日吸引了不少居民來這里散步休閑。可這家制衣廠一旦開工，產生的噪音肯定會破壞花園寧靜的氣氛，實在是一大敗筆”，嚴先生痛心地說。

　　業主不滿　提議拒交物管費

　　在嚴先生的指引下，記者在拉德芳斯小區的網上業主論壇里看到，“民宅辦廠房”事件已經在論壇里“炸”開了“鍋”。一位網名叫“ Swordy2005”的業主在去年12月31日發出了第一篇“爆料帖”，這篇名為《號外！T2一樓開了個制衣廠！》的帖子中稱，他看到有人直接將車開到T2幢的樓前，現在廠房已經基本布置到位。隨后，網上還公開了這家制衣廠的四幅照片，從中不難看出“廠房”已經初具“規模”，不少網友紛紛表示“嚴重抗議”，有人強烈要求物業來管一管，否則就拒交物管費。還有網友認為居民小區里是不允許辦工廠的，要求廠方提供相關的工商手續，不然的話就集體抵制。

　　物管無奈　業主有權處置自己房產

　　記者隨后聯系上了該樓盤的物管單位江蘇金大地物業管理有限責任公司。該公司客服部一位許姓小姐告訴記者，拉德芳斯小區的T2幢是在去年12月中旬交付的，這套位于一樓的房子從交付后不久便開始“搬家”，而且搬進來的都是些縫紉機等制作衣服的設備，引起了不少業主的反對。許小姐說，據他們了解，小制衣廠的廠主并非真正的業主，是用租來的房子搞起的服裝加工。而且廠主還承諾說，元月8日將可以辦齊所有的工商手續，并出示營業執照。

　　“我們對此確實也無可奈何。《物權法》出臺后，明確業主可以自由處置自己的房產，我們不能越權干涉，只要能辦好相關的手續，恐怕也拿它沒有辦法。不過，只要營業執照上的地址不是位于我們小區的這套房子里，還是可以投訴舉報的。”許小姐表示。

　　環保說法　屬于“新鮮事物”

　　記者隨后撥打了該樓盤所屬南京市上新河工商所的咨詢電話，一位工作人員告訴記者，住宅樓改工廠是領不到營業執照的，因為會對周邊的居民產生影響。不過，當記者表示有人已經在小區里搞起了服裝廠，并打算仿效時，他建議記者到環保部門先問問，而且就算辦得下來，一旦有人舉報，還是很麻煩。

　　記者又將該情況反映給南京市環保局，該局污控處的負責人姜維平告訴記者，這的確屬于“新鮮事物”。“過去在居民樓里辦餐飲等項目時，即使有了營業執照，經營業主也要到區級環保部門辦理‘三同時’手續，也就是建設項目中的環境保護設施必須與主體工程同步設計、同時施工、同時投產使用。而會產生大量噪音的廠房是肯定不允許出現在居民樓里的。”姜維平說，類似小型制衣廠這樣的作坊，要看其“制造”噪音的分貝大小，比如奧體附近屬于二類區域，白天的噪音“警戒線”為50分貝，晚上則為40分貝，這需要專人進行測量。

　　業內觀點　法律存在空白

　　“這個問題的確比較尷尬”，南京仁恒物業總經理沈玉恩表示，盡管現在的房屋買賣合同上都注明房產的性質為“居住”，不過小區里各種各樣的公司、辦事處仍然層出不窮。“去年頒布的《物權法》闡述了‘產權優先’的概念，也就是說，產權人有能力處置自己的財產，除了餐飲、娛樂項目需要得到周邊居民的同意外，像制衣廠這樣的加工間并不一定需要。”沈玉恩說，遇到這樣的情況物業公司通常很無奈，自己既沒有強行介入的權限，還要受到居民們的質疑，兩頭都不討好。

　　江蘇天之權律師事務所律師朱凱告訴記者，這確實是一處法律上的“漏洞”。“根據2006年出臺的《江蘇噪聲防治條例》規定，在居住區新建的可能產生噪音的生活、消費、娛樂等公共服務設施，除了要按照規劃設計要求外，與相鄰最近的居民住宅邊界的直線距離不得小于30米。如果是將住宅樓改為餐飲、娛樂的，有利害關系的業主還擁有‘一票否決權’，只要一戶不同意就開不起來。”不過，《條例》中對居民樓改成手工作坊式的廠房并沒有做出具體規定。也就是說，這種廠房究竟會有多大噪音，如何監測，對居民會產生怎樣的影響，都有待給出一個明確的說法。

　　記者手記　莫讓業主空等待

　　帶著“小區里能否辦制衣廠”的疑問，記者在采訪中向多個職能部門進行了求證。令人遺憾的是，相關工作人員要么推托給其他部門，要么王顧左右而言他，并沒有給記者一個明確的答案。他們給出的理由也很簡單——幾乎所有的受訪者都認為這是一個新生事物，因此很難做出界定。

　　過去，有不少公司紛紛“進駐”居民小區，由于不會產生噪音的污染，人流量也不是特別大，所以物業公司以及小區居民都采取了“睜只眼閉只眼”的態度。現如今，制衣廠開進了小區里，而且隨著人們生活節奏的加快，小型托兒所、個人音樂工作室也相繼出現了，如何給這些“單位”定性，其使用的水電究竟算不算民用，都是值得有關部門研究的課題。如果等到業主與業主、業主與物業之間的矛盾擴大了再著手解決，恐怕為時已晚。（馬祚波）

　　案例二

　　鄰居變成美容院老板

　　專家建議:民宅經商應讓業主表決

　　元旦這幾天，南京銀城東苑劉先生家的鄰居突然搖身變成了美容院的老板，這下可把劉先生一家急壞了，因為這個美容院讓他原本安寧的生活變得嘈雜起來，夜里竟然會有去美容院的人敲起了他家的門。

　　鄰居搖身成老板

　　今年元旦的3天小長假，對于家住銀城東苑的劉先生一家來說就沒有安寧過，因為他家對門的鄰居在年前把房子賣了，而新來的鄰居趕在1月1日當天，開了一家美容院。開業當天這個美容院就拼命到處發廣告，漸漸地紅火起來。可是美容院一火，劉先生也跟著忙活了起來。

　　“我幾乎天天都要開門給他家客人指路。”劉先生指著隔壁的這家美容院對記者說，他家的大門正對單元入口，因此不少客人都會一進單元先敲他家的門，就這樣一個星期下來，只要他家有人，就準會聽到去美容院的客人敲他們家的門。而讓劉先生更加難以接受的是，這家美容院的營業時間從下午一直到凌晨2點，因此夜里面家人都會被陌生的敲門聲吵醒。

　　“雖然才一個星期，家里人一到夜里都感覺有點神經衰弱了。”對于碰上一個這樣的鄰居，劉先生說自己很“倒霉”，雖然鄰居也在他的建議下，在單元門口掛出了一個指示牌，但是不管怎么說，來來往往的陌生人，還是讓劉先生感到缺少了一份家的安靜。

　　手續都齊全物管沒辦法

　　為了要回屬于自己的一份安靜，劉先生說自己也去找了物管公司反映情況，可是物管表示房子是人家的，他們也不太好管。

　　在銀城東苑小區，記者找到了該小區物管的一位余姓的負責人，對于劉先生的遭遇，余主任說這只是他們接到的此類投訴中的一起。對于小區內頻頻開出的商家，這位物管主任也顯得很無奈。他說，小區樓盤從2005年陸續交付以后，他們就看見有近三分之一的單元門里冒出了商家。

　　“瞧這是做房產中介的，那邊則是出租花草的。”順著余主任手指的方向，記者看見，進入大門的主干道左邊的一個單元，相鄰兩個一樓的曬臺上竟然都掛起了醒目的橫幅，而橫幅上面的商業促銷很是熱火。

　　余主任坦言，現在讓他最為頭疼的是，一方面小區內業主開店的頻率還在升高，另一方面是另一部分業主對物管“熟視無睹”的投訴。

　　“其實我們也是無能為力呀。”余主任說，他們曾經對小區內的商家進行了明察暗訪，結果每個商家都有相應的資質，“人家都是合法的了，這叫我們提供物業服務的人有什么理由讓他們停呢？”

　　民宅經商工商不作限制

　　“我們目前沒有刻意地要求經營辦公條件的場地一定要是商業性質的。”南京市工商局注冊處的一位工作人員告訴記者，根據公司注冊的相關規定，法規只是對相應的辦公場所的經營面積和人員資質等做出了一定的要求，具體到審核的時候，并沒有對經營場所是否屬于住宅或是商用的性質做出嚴格界定，因此如果在住宅里經商并不違反工商法規。

　　這位工作人員表示，前段時間北京工商部門雖然出臺了民宅禁商的規定，但是據他所知，這個規定在出臺后不久就做了改動，對民宅禁商做了“有條件經商”的修改。該人士直言，在如今鼓勵創業的大環境下，禁止民宅經商的做法顯得有違“大環境”，因此南京不會明確向民宅經商說“不”。

　　開店的老板也應該自律

　　在采訪中，記者發現一些在小區內開設的商業設施，其服務顧客主要都是小區業主或周邊顧客，對于這些鄰居老板，一些小區居民也坦言，這些小店其實也給他們帶來了一定的方便，不過帶來方便的前提，就是這些鄰居老板也應該多多自律。

　　“我家樓上樓下能不能開公司，業主得有參與權、投票權、決定權。”南京師范大學商學院的成教授建議說，人是生活在社會里，要有社會性，個性要在社會性的前提下才能發展，老強調個性不行。像這樣的商用問題，要由小區的居民投票決定。小區管理可以借鑒一些國外好的社區的經驗，要由業主和物業公司、租戶及有關部門進行平等協商，如果多數業主同意讓商用的人多交點物業管理費，給小區創造點利益，那么就可以商用。如果大家都不愿意，那么就不可以。（陳郁）

　　編后

　　的確，“住改商”的行為在帶給小區居民一些便利的同時，也給小區居民帶來了不少風險和負面影響。比如安全、噪音、住房糾紛等等。

　　編者在編輯文章的過程中還翻閱了不少法律資料，了解到去年10月1日剛剛實施的《物權法》第七十七條規定：業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。但諸如有利害關系的業主如何界定，實施細則如何明確，仍有待相關部門的努力。