小區業委會任期未滿，前不久突然提前換屆，新業委會宣告誕生。然而，業主們發現，新老業委會竟然同時持有備案證及圖章。晨報上周推出“業委會內幕調查系列報道”后，引發高度關注，上百名讀者致電晨報社區專線，反映所在小區業委會暗藏的積弊。有讀者反映，個別小區甚至存在兩個業委會并存的怪現象，還有不少小區的業委會則是“過期”多年仍然不肯“退位”，導致小區許多問題遲遲難獲解決。

　　《物權法》賦予的“陽光訴訟”權，讓各種深藏的業委會內幕浮出水面。開發商、物業及業主的利益在社區內博弈，讓部分小區業委會從誕生起就先天不足，由此衍生出重重問題：“不作為”導致業委會形同虛設，業主大會長期“冬眠”；“濫用權”謀取個人私利，甚至違規使用維修基金；而“有心無力”的業委會，最終在自治之路上敗下陣來。社區問題研究專家表示，“問題”業委會遭遇自治瓶頸，只有建立健全的機制才能為其長期運行保駕護航。

　　晨報今天將詳解“問題”業委會的幾大怪狀，回答讀者反映最為集中的問題。同時，專業人士將向業主支招，指導如何維護自己的權益。

　　怪狀業委會“火速”成立

　　現狀：陸先生居住的小區業主大會籌備已近3年，但直到近期才選出業委會。期間，小區內多次發生張貼“小字報”、發送匿名信等事件，部分內容直指候選的業委會成員，一時間弄得普通業主難辨是非。而部分小區業主則在完全不知情的情況下，業主大會火速召開，業委會成員也被選出。如此“高效”的緣由竟是要去申報優秀小區。

　　政策：根據《上海市住宅物業管理規定》，業主大會由一個物業管理區域內的全體業主組成。一個物業管理區域內，房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會會議，成立業主委員會。

　　支招：中華全國律師協會民委會委員宋安成律師表示，業委會的成立難具有普遍性，但原因很復雜，解決的關鍵是讓小區的業主真正關心小區事務，保證成立后的業委會正常運轉。業主如果認為業委會成立中有問題，可以向房地部門要求查詢業委會成立過程的資料，核實選票的真實性，如認為備案證有問題，可以提出行政復議或訴訟，要求撤銷。

　　維修基金使用無法監督

　　現狀：業主劉先生發現業委會和物業的許多舉措保持“高度一致”，業委會不監督維修基金的使用，任憑物業公司漫天開價，而在查賬中他卻發現，小區道路入住不到一年竟然就翻修，還在保修期內卻已動用維修基金的本金。與劉先生一樣，滬上多個小區業主都曾發現，維修基金在不知情的情況下已被批準開始使用，而業主查賬則十分艱難。

　　政策：根據《上海市商品住宅維修基金管理辦法》，業委會或者其委托的物業管理企業應當每月與開戶銀行核對維修基金賬目，并將包括維修基金繳納、使用和結存的金額；發生物業維修、更新的項目和費用以及按戶分攤等情況每半年向全體業主公布一次。

　　支招：若業主對公布的維修基金賬目情況有異議，可以要求業主委員會和物業管理企業提供有關的費用清單、發票原件和按戶分攤費用清單進行核對。同時，業主可向區、縣房地產管理部門投訴，相關部門在受理后應進行調查、核實，并自受理之日起30日內答復投訴人。若業主對投訴答復有異議，可以向市房地局申請復核。

　　業主大會會議召開隨意

　　現狀：閔行一小區首屆業委會已成立兩年多了，但至今尚未召開過業主大會，事關全體業主今后整體利益的《管理規約》和《議事規則》兩個草案從未在業主大會上進行詳細的詮釋和溝通。隨后，小區700多名業主簽名要求召開業主大會并重選業委會，卻至今仍無結果。在晨報接到的大量業主來電中，小區不按時或者從未召開業主大會會議的例子屢見不鮮。

　　政策：根據《物業管理條例》規定，業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　　支招：業主一旦發現業委會不依照有關規定履行召開業主大會會議的職責，可以向業主委員會提出召開業主大會的要求。也可向房地產管理部門反映，經房地產管理部門責令業主委員會限期改正后仍未履行的，房地產管理部門和街道辦事處可以組織業主推薦產生召開業主大會會議的籌備組成員，組織業主召開業主大會會議。對于拒絕履行有關職責的業主委員會，20%以上業主可以要求召開業主大會罷免和改選業委會。

　　換屆時業委會瞬間癱瘓

　　現狀：新老物業交接時，小區矛盾集中暴發，難以承受壓力的業委會9人組中，7人同時辭職，致使業委會瞬間癱瘓。隨后，小區開始增補業委會委員，按照事先敲定的規則，增補過程中實行差額選舉，然而，結果卻顯示“特殊”候選人全軍覆沒，既定的規則被當場“翻盤”，新任業委會在即將成立的最后時刻功虧一簣。而3年多過去了，該小區業委會始終處于斷層階段。而還有不少小區的業委會則是“過期”多年仍然不肯“退位”。

　　政策：《加強住宅物業業主大會建設的若干規定》規定，改選業委會應在其任期屆滿的2個月前書面報告區房地部門，區(縣)房地產管理部門和街道辦事處應當參照業主大會籌備組產生方法組織業主推薦產生換屆改選小組。

　　支招：小區業主可以組織起來，召開臨時業主大會，在房地產主管部門的指導下，選舉出新的業委會成員，而對于房地局不作為的，可提起行政訴訟或復議。同時，業主也能依據《物權法》，對不作為的業委會進行訴訟，保證其正常運行。

　　剖析

　　不規范還是因為利益作祟

　　業主委員會是業主大會的執行機構，保管維修基金、聘請物業公司、收取停車費、廣告費等公共收益等，委員們則掌握業委會的“財權”。

　　“不規范操作的業委會利益來源較多。”曾經是業委會主任的孫先生透露，首先是維修基金轉銀行，這部分巨款可能被改變存款形式，全部被轉入活期，業委會就可能從中獲利。部分小區的《業主公約》中對維修基金的啟用有標注，1—2萬元以下可以不經過業主大會表決，“這樣就可以把一個大的項目拆成若干小項目。”有物業人士透露，部分業委會委員剛一上任，就向物業提要求：免費停車、固定回扣等，得到小恩小惠后，對物業的各種要求就會“開綠燈”。

　　“要解決業主委員會的合法性問題只能依靠業主大會。”社區問題咨詢專家劉生敏建議，業主大會應建立業主委員會、業主監事會、業主代表大會、業主小組以及其他專業委員會多層次的組織架構，促進業主大會、業主委員會的規范運作。

　　維權

　　發現貓膩，盡早起訴

　　劉生敏在分析時指出，業委會需要維護的是屬于全體業主共有的部分財產，而這也是開發商、物業公司最看重的部分。“開發商并不希望小區內成立業委會。”據業內人士透露，一般房屋質量都有保修期，尤其是外墻和路面等共有部位，開發商為了盡可能節約支出，都會在此期間“搗漿糊”，一旦拖過保修年限，所有維修費用都將轉嫁給業主。作為單個業主無法在公共設備設施問題上有所作為，業委會成立就可以維護業主的共有財產。

　　前期物業和開發商關系特殊，多了業委會的監督，物業的盈利空間將被大大壓縮，尤其是停車費，拖的年數越長貓膩越多。而新小區設備還在初運行階段，即便缺乏養護也很難在表面上看出問題。“等到業主真正意識到問題的嚴重性，想要維權時又往往過了有效訴訟期。”為此專家建議，業主應抓緊在“有效訴訟期”內維權。(周夏瑩 崔建棟 聶琳琳)