“截至今年4月，全市按照規定共歸集商品住宅維修資金130億元，累計支出415萬元，使用率僅3%，有的區縣甚至從未使用過一筆專項維修資金。”今天上午，在北京市第十二屆人大常委會第39次會議上，趙久合副主任在關于檢查《物業管理條例》執行情況的報告中，披露了這樣一組數據。

　　據了解，北京市商品住宅專項維修資金問題由來已久。早在2002年6月，北京市頒布了《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》(以下簡稱舊《辦法》)，規定每個業主在辦理住房入住手續時都要上繳總房價款2%的專項維修資金，作為住宅樓房的公共部位和共用設施及設備的維修養護、更新改造基金，但舊《辦法》在執行過程中出現了一些問題——

　　北京市建委的統計數據顯示，2000年2月到2004年12月，全市共歸集商品住宅維修基金43.35億元。房改房售后維修基金自2001年至2004年年底，共歸集27.99億元。市建委有關負責人表示，這兩筆高達71.34億元的公共維修基金，只有3個小區使用過。

　　2005年年底，《北京市住宅專項維修資金使用管理辦法》(以下簡稱新《辦法》)實施，細化了使用條件和程序。2006年1月，北京市建委正式開通了住房維修資金網上管理系統，業主可以在網上查詢資金的使用情況。但從此次北京市人大常委會執法檢查的情況來看，效果仍不理想。

　　業主為何用不了自己的錢

　　“造成全市專項維修資金使用率低的客觀原因是，北京大多數商品房尚處5年保修期。再過幾年房屋設備老化，專項維修資金的使用問題將會集中出現，”北京市律協房地產開發法律事務專業委員會主任陳文接受記者采訪時表示。

　　陳文說，北京大多數商品房是1998年后興建的，與一棟樓70年設計使用年限比較，還很“年輕”，不會面臨大規模修繕的問題。

　　一些長期從事房地產法律事務的律師表示，業主自治機構的不完善，是很多住宅無法使用專項維修資金的重要原因。根據條例規定，使用專項維修資金要由業主大會決定并經物業服務區域內全體業主所持投票權2／3以上通過。

　　北京市人大常委會的執法檢查報告印證了律師的說法。目前全市有物業管理的3200多個住宅項目中，成立業主大會和選舉產生業主委員會的只有574個，成立率僅為17.9%。

　　執法檢查組認為，一方面是部分業主參與小區公共管理的意識不強，參與自治組織進行自我管理和服務還沒有成為迫切需要；另一方面，條例關于業主大會和業主委員會組織成立的規定比較原則，加上政府主管部門和社區基層組織監督指導不到位，相關程序帶有很大的隨意性和無序性，致使有些業主大會和業主委員會夭折在組建的過程中。

　　陳文認為，即使申請使用專項維修資金的小區成立了業主委員會，申請程序繁瑣，也是造成專項維修資金“交時容易用時難”的原因之一。

　　事實上，轉移公共維修基金的實際操作中存在著一些問題，主要集中在小區辦將業委會所轄范圍內業主的維修資金劃轉到業委會賬戶等相關程序。

　　“要想將維修資金從中國人民銀行轉出，必須弄清楚每一戶的繳納情況。光弄清我們小區400多戶人各自繳納的公共維修基金的數額，就用了半年時間。”北京市朝陽區太月園業主委員會主任王嘉吾曾經對媒體表示，太月園是北京市第一家成功轉移出專業維修資金的小區。

　　北京市天時律師事務所鄭衛紅律師在接受媒體采訪時表示，北京新辦法對業委會成立前，各區縣建設委員會負責本轄區內維修資金使用的監管工作。對維修資金的本息歸屬沒有明確規定，可能造成掌握維修資金的企業或部門為了自身利益，不積極配合維修資金劃轉到業委會賬戶。

　　巨額資金應由誰管理

　　記者注意到，在近兩年北京市的兩會上，不斷有人大代表和政協委員提出加強對商品住宅專項維修資金的監管。2004年,廣東省消協公布的房地產投訴分析表明，公共維修基金被挪用已成為購房者投訴的熱點之一。

　　目前北京維修資金的收取、使用情況是：一般由開發商在交付房屋或辦理產權證時向購房人收取；開發商在辦理產權證時交房管局小區辦代管；業主委員會成立后，經業主委員會同意，小區辦將維修資金移交物業管理，業主委員會進行檢查與監督。

　　陳文認為，將維修資金長期交政府部門管理有不利之處，交開發商或物業管理企業也有其弊端。因為資金的使用與安全容易受開發商、物業管理企業在該小區服務時間長短或其可能與業主發生的糾紛的影響。

　　他認為，業主委員會成立并能充分發揮其效能之前，可以仍由小區辦代為管理，但應嚴格限制小區辦的管理權限，并規定其充分公開相關信息。

　　業主委員會成立并能有效行使其職權后，小區辦應馬上將維修資金移交業主委員會，設立專門賬戶存放；賬戶應對全體業主公開，同時制定業主委員會使用該資金的金額與次數限制；超出部分，則應由業主大會以一定的表決程序通過。

　　北京律協消費者權益保護委員會主任邱寶昌認為，目前專項維修資金的收取、管理和使用有很多不透明的地方。這筆錢用在什么地方，中修、大修如何確定，誰在管理，是否安全，會不會被人挪用，產生的可觀的銀行利息屬于誰……這些，業主都有知情權，需要有制度增加透明度，不能讓個人或行政部門謀取私利。

　　很多律師認為，專項維修資金應當由業主委員會管理。但是，北京市盛廷律師事務所律師畢文強認為，根據現在的法律法規，業主委員會不具備獨立的法人資格，既不是群眾團體——未到民政部門注冊，又不是公司——未到工商部門登記，更不是政府機構——無上級機構的行政任命，這個“在房地產行政主管部門指導下”成立的機構，只能“到房地產行政主管部門備案”。“這樣的組織怎能承擔這筆巨額資金的管理呢？”他說。

　　物業費收繳為何進入惡性循環

　　在今天的執法檢查報告中，北京市人大常委會還列舉了目前全市物業管理中存在的其他問題——物業費收繳率低已經成為困擾物業管理行業的普遍問題。各種原因的物業糾紛，往往直接反映在業主拒交或拖欠物業費上。而業主拒交物業費，造成物業服務企業經營困難或降低服務質量，使得業主對物業企業更加不滿，由此形成惡性循環。

　　執法檢查組調查了石景山區4家區屬國有物業企業2006年的經營情況，大多數小區的物業費收繳率為70%左右，沒有達到物業服務企業維持正常經營活動所需要的80%。懷柔區的物業費平均收繳率在60%左右，個別矛盾突出的小區收繳費不足20%。

　　執法檢查組認為，原因主要是業主無法按照有關規定行使物業費決定權，從而拒絕交費。

　　根據北京市的有關規定，物業收費標準應由業主大會決定。但實際上，首次業主大會召開之前，物業管理企業通常由開發商指定，物業收費也由其單方制定，業主沒有選擇余地。

　　其次，普通商品住宅物業服務收費缺乏指導價格。目前北京市除經濟適用房、危改回遷小區物業服務收費實行政府指導價外，普通商品住宅物業服務收費實行市場調節價，收費標準由業主與物業企業協商約定，但業主與物業企業對物業服務的了解程度和期望值存在差異，協商過程中沒有權威的參考價格作為依據，很難在合理的基礎上達成雙方滿意的結果。

　　此外，執法檢查中還發現，物業服務與公共服務之間界限不清、責任不明。還存在物業企業在日常維護上收支不透明，以及開發商擅自更改規劃、不按標準建設住房和小區配套設施等遺留問題。

　　北京市副市長陳剛在今天表示，將把完善物業管理政策法規體系列入立法計劃，重點解決物業管理區域劃分、業主委員會法律地位、業主自治與居民自治的關系等問題，年內出臺業主大會成立和運作指導規則、物業服務合同示范文本等規章。(王亦君)