房價上漲迅速，同一項目新開樓盤一個月時間前后每平方米可相差2000-3000元。面對高漲的房價，不少開發商采取各種手段“捂盤”。記者調查發現，目前實行“捂盤”的項目不在少數，有的領證后遲遲不開盤，有的一棟樓分批銷售，有的開盤即高價嚇走購房者，還有的低開高走，后期甩客等，不一而足。因此，有人士指出，北京房價屢創新高，開發商“捂盤”是主因。實際上，此現象對京城樓價上漲“貢獻”不小。

　　記者調查

　　領證后遲遲不開盤

　　記者自北京市房地產交易管理網上發現，位于朝陽區朝陽北路和青年路附近的潤楓水尚7、8號樓的發證日期是2007年3月30日，批準預售部位為潤楓水尚7號樓、8號樓地上部位，擬售均價是20000元/平方米，但直到8月12日下午，7、8號樓都沒有開盤。銷售人員表示這兩棟樓的開盤日期未定，并勸記者不必等了，因為開發商要把這兩棟樓作為現房來賣，而到時價格肯定走高，因為預計截盤價是25000元/平方米。萬象新天家園(一期)206號樓的預售許可證編號是京房售證字(2007)185號，發證日期為2007年6月6日，批準預售部位是206號樓，擬售均價為8400元/平方米，但直到8月12日，記者致電售樓處，銷售人員稱該樓盤這個月就開盤，但具體日期和價格都還沒有定，價格應該不會比目前在售的202、203號樓9500元/平方米的均價低。

　　一棟樓分批銷售

　　記者在調查中還發現，除了領證后遲遲不開盤以外，一棟樓分批銷售也是開發商慣用的“捂盤”伎倆。潤楓水尚的銷售人員表示，目前該項目正在銷售的1、3、4號樓中，即使是同一棟樓，也是分批按戶型或者方位來賣的，比如4號樓最先開賣的就是小戶型，而184平方米的三居是上個星期才開盤的。“要是你早點來，這個戶型還沒開呢。”據8月12日房地產交易信息網顯示，潤楓水尚3、4號樓預售許可證的頒發日期是2007年2月4日，兩棟樓都顯示處于正在銷售狀態，但從簽約套數來看，可售套數為123套的3號樓目前只有7棟房屋簽約，其余均顯示可售；可售套數為145套的4號樓也僅有14套已簽約，1套預訂，其余均顯示可售。該銷售人員表示，大多數樓盤都是這樣銷售的。

　　同樣分批銷售的還有萬達大湖居(推廣名：萬達大湖公館)，預售許可證編號為京房售證字(2007)232號，發證日期2007年7月8日，而8月12日一名吳姓銷售人員表示，目前還沒有開盤，但200多平方米以上的大戶型已經開始內部認購了，前50套可以享受優惠價20000元/平方米，至于一室一廳的小戶型目前還沒有對外銷售。記者疑惑地問：“大戶型和小戶型不是同一棟樓嗎？”該銷售人員回答：“是一棟樓，但分批放房號，具體什么時候開哪種戶型都是公司決定的。”而詢問其價格，該銷售人員表示肯定比現在的20000元/平方米高。

　　月余漲幅高達25%

　　還有些開發商低價開盤，后期漲價迅猛甩客。

　　“這房子漲得也太快了吧？”當北緯40°二期開盤價格公布后，不少關注此項目的購房者紛紛表示不解。據房地產交易管理網數據顯示，首期7月10日開盤的1、2、3號樓為公寓，均價為9200元/平方米，但一個月之后，定于8月18日開盤的4號公寓開盤均價為10500元/平方米，9層花園洋房也從首期的11600元/平方米上升至14500元/平方米，4層帶電梯的花園洋房價格則從首期的14000元/平方米上漲至15800元/平方米、16200元/平方米、16800元/平方米不等。綜合下來，一個多月的時間該樓盤9層的花園洋房每平方米價格上漲2900元，4層花園洋房的每平方米價格也上漲了1800元甚至2800元，普通公寓的價格每平方米也上漲了1200元。漲幅之快讓購房者難以接受。在其業主論壇上，不少購房者對于高房價上漲很是不滿。但有購房者8月15日從該項目獲悉，9層花園洋房本月18日不開盤了。對此購房者擔心再開盤的價格漲得更快。

　　記者從房地產交易信息網上獲悉，遠洋山水三期23#、24#、25#、26#、28樓住宅部分(扣除52套自留用房)于2006年12月31日獲得預售許可證，其中24號樓和25號樓分別是2008年1月1日、2007年10月1日開盤，擬開盤均價為9000元/平方米，但目前在售的28、23號樓的開盤價格已達11000元/平方米、13500元/平方米。8月13日，記者致電售樓處咨詢時，23號樓的報價已達15000元/平方米。一個月的時間不到，該樓盤價格上漲了1500元/平方米。

　　何為“捂盤”

　　按照去年6月1日，北京市建委《關于進一步規范我市商品房預銷售管理的通知》(京建交〔2006〕455號)規定，商品住宅自取得預售許可證之日起三日內，必須開盤銷售，并按整棟對外銷售。

　　北京明天房地產開發有限公司發展中心總監陳云峰表示，政府規定拿到證后三天必須開盤，如果拿到證后遲遲不開，就是“捂盤”行為，如果購房者舉報的話，會受到處罰。

　　一位項目的銷售負責人告訴記者，政府規定可以一次性拿多個樓座的預售許可證，但不用全部一次性開盤。不過，一旦開盤要“整棟出售”，不能留一些好的戶型捂著不賣。賣完后必須開下一棟，不能斷頓。記者為此致電北京市建委，其工作人員也表示，取得多棟樓的預售許可證，只要有一棟開盤就可以了，賣完后再開下一棟，也沒有說具體的開盤時間上的限制。

　　那么，如此開發商可以將一棟樓開了之后，始終處于銷售狀態，這樣不是也可以“捂盤”嗎？該人士說，這樣做的可能性不大，因為無法控制購房客戶，如果有客戶來買房，而現在網上又可以查到你是不是還有房子，你就得賣。所以這樣的方式“捂盤”比較困難。

　　“捂盤”有哪些手段

　　由于房價一直處于高位運行，房價上漲極為兇猛。在這樣的情勢下，開發商難免會有“囤積居奇”的念頭，而在實際的操作上，的確也存在所謂的“捂盤”，而開發商“捂盤”的手段也多種多樣。

　　一般來講，資金比較充裕，不急于回款的項目一般會存在這種現象。還有就是操盤手的預期，他如果預期房價在某個時間點上推出，然后在某個時間段內銷售會有最大的經濟效益。

　　一位業內人士向記者透露，“捂盤”也比較容易。比如獲得預售許可證之后，先不開盤，而是可以預訂，積累客戶，如此，積累到一定程度，再開盤，一開盤，房子就賣得差不多了，造成熱銷的場景，給購房者一個“搶購”的信號，為下面的房子漲價找到理由。還有就是不采取任何促銷手段，比如，不投廣告，不作宣傳，消費者來了，沒有任何優惠，愛買不買。如此，也會放緩銷售進度。但是，他告訴記者，最有效的方式還是抬高價格。如果價格定得偏高，即便消費者對房子極度渴望，但是還要看自己的經濟承受能力，這是最直接的控制銷售進度的方式。

　　“捂盤”也是雙刃劍

　　實際上，“捂盤”并非都會獲利。盡管現在房價上漲比較迅速，但是也要考慮到其存在的風險。

　　金地集團北京公司品牌推廣部經理瘦谷介紹說，“捂盤”也存在風險，首先是政策風險，如果政府一下提高了首付款的比例，由現在2-3成，提高到4-5成，這就會有效抑制購房需求，出現不少因首付過多，推遲購房的人。那些靠只需付少量首付，可以同時購買多套房子炒房的人，也會受到資金的限制而減少炒房的數量。一旦如此，開發商再“捂盤”房子就有可能很難賣出去。還有央行多次加息，這也對購房有抑制。

　　另外，股市對于樓市也有牽制作用。上周樓市銷售量繼續延續下降態勢，由于期房銷售下降過快，現房銷售雖有增加，但仍扭轉不了銷售局勢，導致上周住宅銷售套數只有2897套。中大恒基不動產營銷總經理趙晨明認為，整體商品住宅市場的銷售下滑與近來股市的升溫不無關系。而房價不斷上漲的趨勢也抑制了部分購房者的需求，助推了商品住宅銷售量的減少。如果在這種狀態下，開發商再“捂盤”，無疑在銷售進度上會受到影響，風險是可以預見的。(趙麗萍 程建蘭)