物業突然撤離，讓海淀區品閣小區服務陷入“真空”。尋找新物業公司碰壁后，小區148戶業主成立了自己的公司，實行自己管理自己的新型物管方式。在小區建設中，業主有錢出錢有力出力，小區變得整潔干凈，很多原物業遺留下的問題也解決了，物業費也下降了。

　　【物業撤離】

　　小區內無人管理垃圾成堆

　　品閣小區位于海淀區交大東路36號，是個只有百余戶業主的小小區。去年9月，因為開發商和物業產生矛盾，品閣小區物業突然撤離。小區內無人管理，垃圾成堆，這時業主想到曾經帶領大家維權的小區業主邵里庭。

　　邵里庭說，入住時，因為開發商延期交房、欺瞞售房等問題，他曾作為業主代表和開發商進行談判索賠。邵里庭發揮退休前擔任廠長時和外國人談判的手腕，帶領業主爭取自己的權利。在談判桌上，邵里庭據理力爭，不卑不亢，最終讓開發商敗下陣來，按照規定給予業主補償。索賠的成功，讓業主們對邵里庭佩服有加，也堅定了維權的信念，在后來一系列的維權談判中，邵里庭成了業主中的核心人物。

　　多家物業公司都不肯接受

　物業撤離小區時，邵里庭已經不住在小區內了，他把房子租出去后，和老伴搬到了紫竹橋，過著悠閑的退休生活。“大家把我找來，那是信任我，而且我看著好好的小區被糟蹋得不像樣子，我也不好受。”邵里庭說，他馬上找來清潔工，讓他們先把堆放在小區內的垃圾清理干凈，接著開始籌備成立業委會，這樣可以名正言順地管理小區。2006年10月份遞交申請，僅僅38天，申請就被批準了。12月5日，小區業委會正式成立。

　要管理小區還要找物業公司，接下來，邵里庭開始四處尋找合適的物業公司。“我們小區小，又是個爛攤子，找了多家物業公司都不肯接受。”邵里庭說。

　　【業主自管】

　小區業主都是公司的股東

　尋找新物業公司碰壁后，邵里庭萌生了業主注冊公司，自己管理小區的念頭。既然是和業主密切相關的大事，還要聽聽業主的意見。邵里庭把問卷發放到每位業主手中，由他們來選擇。結果很快出來，業主紛紛在自管自治一項上畫鉤。今年6月29日，邵里庭從北京市海淀區工商局領到“北京三自品格社區服務中心有限公司”的營業執照，他任總經理，品閣小區開始實行“自管”。

　　“‘北京三自品格社區服務中心有限公司’中的‘三自’，指的是自愿、自管、自律。”邵里庭說，服務中心屬于公司運作，小區148戶業主都是公司的股東，業委會相當于董事會，業委會向全體業主負責。

　　物業費每平方米降0.72元

　公司成立后，邵里庭把自己的金融管理專長運用到小區管理中，開始大刀闊斧地改革。

　　社區服務中心聘請了2名清潔工、2名門衛、2名修理工和1名看守大院的巡邏員，作為小區日常服務人員。服務人員不到以前的一半，服務中心給員工的待遇提高了，可在要求上也比以前嚴格。比如門衛要看好門，對外訪人員要求登記，清潔工每天按時打掃兩遍衛生，平時要保持樓內外環境整潔。而對于技術要求更高的電梯維護、房屋修繕、財務管理等，都承包給相應的專業公司負責。

　　在邵里庭的精打細算下，小區物業費由原來的每平方米2.72元降低至2元。

　　【自我服務】

　退休專家“解決”監控系統

　　別的小區都有保安值班，品閣小區只有2名門衛和1名巡邏員，能保證安全嗎？對這個問題，邵里庭說，“別看我們小區小，卻擁有一整套監控系統，確保小區安全。”邵里庭說，原本市價70多萬元的小區監控系統，他們只用了18000元就安裝完成，這是他的得意之作。

　　邵里庭說，原物業公司撤出時，這套監控系統被損壞，如果重新安裝對他來說是天價。邵里庭翻看了所有業主的資料，一位從航天部門某研究所退休的老專家引起了他的注意。提著個西瓜，邵里庭就上門了。說明來意，老專家爽快地答應了，并找來自己的老同事動手修理改造監控系統。邵里庭說，一個大難題就這樣解決了，他要請老專家吃飯表示感謝，被對方拒絕了。

　　每季度都把賬目向業主公布

　　在邵里庭的管理理念里，始終把服務擺在第一位。邵里庭說，每個季度，服務中心都會把賬目公布，讓業主對花銷心里有數。同時，業主也可以根據自家情況來交物業費，可以選擇按年交、按季度交。物業和業主間因為物業費產生的矛盾迎刃而解。

　　邵里庭說，業委會原本要給他每月4000多元的工資，可他覺得做這份工作不是為了掙錢，自己要求把工資降為3000元。邵里庭說，自己已經65歲了，等公司體制完善了，就交給接班人。

　　【各方反應·業內】

　　有人取經學習新管理方法

　　“業主自管方式我不敢說是成功了，可業主接受這種方式，在業主的支持下，小區也正在朝好的方向發展。”邵里庭說，新的管理方式讓業主獲利了，可也有人聽到了反對的聲音，有人對他冷言冷語，甚至出言威脅。

　經過媒體的報道，品閣小區新型的物管方式已經引起越來越多的人關注，前來取經。住在清河的楊先生特意帶著筆紙找到邵里庭，他說，他是接到遠在重慶的老領導打來的電話，讓他找品閣小區學習物業管理的新方法。他多方打探，打了一天電話才找到品閣小區。

　　送走了楊先生，又有兩位北京師范大學的研究生找到邵里庭，要做一個關于物業管理的課題，“找邵老師探討探討”。

　　【各方反應·業主】

　管理嚴格小區內更加安全

　　說起小區的變化，居民最有發言權。7月20日，記者再次來到品閣小區，小區內依舊整潔。

　　業主王女士帶著女兒在重建的金魚池旁看金魚。她說，以前小區內到處都停著車，還不時有車輛穿行，擔心女兒安全，從來不允許她在院子里騎車，為這事女兒沒少鬧別扭。“現在可好了，女兒還能騎車和小伙伴比賽呢。”王女士指著金魚池旁的一條馬路說，機動車直接進地下車庫了，自行車也停進了自行車棚，雖然路還是不寬，可再也不用擔心女兒玩耍時被車撞。

　　業主張先生說，小區有兩個大門，原物業公司管理不嚴，經常有陌生人從小區穿行，因此產生的小摩擦時有發生，小區內還出現過劃車、丟車事件，居民感覺不安全。換了新物業后，應小區居民的要求，封閉了一個大門，小區里變得安靜多了。小區配備了整套的監控系統，也讓人感覺安全。

　　物業費下降但服務變好了

　　張先生說，原物業從來不提供主動服務，即使業主有事找到物業，也是很久才能得到回復。而邵老師經常跟業主聊天，去發現大家的要求。有一次楊先生家房屋漏雨，他把情況登記在服務中心辦公室的登記簿里，很快就接到對方的電話，約好時間上門維修。最讓業主高興的是，服務中心服務好，物業費反而降下來了。

　　“現在小區煥然一新，解決了不少原物業沒有解決的問題。”業主高先生說，雖然小區里還有些遺留的問題沒有解決，但小區居民已經擰成一股勁，都愿意小區好，那些問題也都會迎刃而解的。

　　【各方說法·建委】

　品閣小區物管模式

　　能否推廣有待考證

　　北京市建委相關負責人介紹說，品閣小區的物管模式是種新型的方式，小區辦目前正在調查。這種管理方式是否能成為新型的小區管理模式，并在一定范圍內推廣，還有待考證。

　　【各方說法·律師】

　試行小區業主自管

　　解決業主物業矛盾

　　北京大成律師事務所吳建中律師說，業主大會有權決定采取現行的聘請專業物業管理公司進行管理的方式，也應當有權決定采取業主自行管理的其他管理方式。

　　吳建中說，現行的由專業物業公司管理的模式并不是適用于所有小區的最佳模式，其自身也存在著許多不易解決的問題。在目前的管理體制下，多數小區普遍存在著物業費欠費糾紛，部分小區不時發生業主與物業公司的沖突，業主對物業管理的滿意度低下。在物業管理方式上更大程度地體現業主自治的原則，試行多樣化的管理模式，無疑會為上述問題的解決提供新的思路和方案。品閣小區自治管理實踐的意義就在于此。

　　當然，業主自己成立公司管理也會遇到如何與現行制度、法規相適應，以及如何解決該管理方式自身的各種矛盾的問題。比如業主成立的公司如何取得物業管理資質，是否需要與業主委員會簽訂管理合同，公司與業主大會、業主委員會之間的關系如何定位，等等。在解決了與開發商和物業公司之間的矛盾之后，業主之間在管理方式和費用支出等方面也可能會產生各種爭議和糾紛。我們希望，相關管理部門對此給予積極的扶持和指導，研究探討修訂法規、制度，使之更加適應業主自治管理，促進業主自治管理健康地發展，而不要呆板地用現行法規、制度去制約、限制其發展。(李靜）