“不是我不明白，這世界變化快”，“北京北”的業(yè)主們就遇到這樣一個不明不白的事：開發(fā)商在售樓的時候說是要建網(wǎng)球場的地方，卻突然通知要建設(shè)一個開閉站(電力設(shè)施，指只有接通斷開功能的配電站)。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，“北京北”并不是一個特例，在北京的住宅小區(qū)中，開發(fā)商變更小區(qū)規(guī)劃的情況屢屢發(fā)生，有關(guān)業(yè)內(nèi)人士透露，這樣的情況能占到北京住宅小區(qū)總數(shù)量的80%左右。
天上掉下個開閉站
“買樓的時候我為什么不知道？怎么突然多出了一個開閉站呢？真像天上掉下來的一樣。”“北京北”的一名業(yè)主小范對記者說，“北京北”的開發(fā)商在銷售4、5、7、8、10號樓時明確社區(qū)內(nèi)包含網(wǎng)球場，并在沙盤上明示了具體位置，但最近卻發(fā)通知說，要在原網(wǎng)球場的位置，建設(shè)一個10KV開閉站。
在業(yè)主看來，小區(qū)內(nèi)建設(shè)如此大的開閉站不僅侵占了大家的公攤面積，而且降低了本小區(qū)的居住品質(zhì)，減少了小區(qū)住房的升值空間。
“既然之前的規(guī)劃要建設(shè)開閉站，為什么在賣房的時候不告訴我們，如果知道有開閉站，我就不會選擇購買。這算不算是欺詐行為呢？”小范對記者說。
對于突然增加的、建在網(wǎng)球場位置的開閉站，“北京北”的開發(fā)商新天麓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的解釋是：20平方米左右的新建小區(qū)必須建電力開閉站，10KV的電力形成的電磁場對人體的健康沒有影響。
在一份由新天麓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司起草的《10kv開閉站釋疑》的書面材料中，記者發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商反復(fù)強(qiáng)調(diào)了開閉站的建設(shè)是“經(jīng)過規(guī)劃部門的嚴(yán)格審批的，滿足北京市建筑和規(guī)劃規(guī)范要求”，“開閉站的報批程序自始至終都是在政府規(guī)定的范圍內(nèi)正常進(jìn)行”。
“作為開閉站的用地早在總體規(guī)劃審批中已明確標(biāo)為‘市政站點(diǎn)’，開閉站是對已經(jīng)過規(guī)劃部門審批的小區(qū)總體規(guī)劃中‘市政站點(diǎn)’功能的進(jìn)一步深化和明確，因此開閉站不是新增加的建筑。”該公司有關(guān)負(fù)責(zé)人說。
開發(fā)商覺得自己也很委屈。按照他們的說法，10號樓和11號樓之間的“市政站點(diǎn)”在2006年10號樓開盤前就已經(jīng)確定了，至于這個市政站點(diǎn)究竟是做什么的，多大規(guī)模，他們不知道，當(dāng)然也談不上隱瞞了。
難找的“規(guī)劃部門”
開閉站的建設(shè)真的是如開發(fā)商所說，是“經(jīng)過規(guī)劃部門的嚴(yán)格審批”嗎？
“開發(fā)商在書面材料中強(qiáng)調(diào)，二十萬平米左右的小區(qū)必須建開閉站，但開發(fā)商在這里忽略了開閉站的規(guī)模，他們要建的可是個280平米、可能要為周邊小區(qū)供電的開閉站啊！”“北京北”的一名業(yè)主張先生對記者說。
他的疑問是：這樣的開閉站應(yīng)該屬于市政公用設(shè)施，怎么會建在我們住宅小區(qū)內(nèi)？
“北京北的事情我們知道一些，業(yè)主曾經(jīng)到我們這里信訪過。”7月4日，昌平區(qū)規(guī)劃局綜合科的一位負(fù)責(zé)人對記者說。
“關(guān)于開閉站，開發(fā)商在審定設(shè)計方案的時候是有的，但他們給業(yè)主看的沙盤是沒有的。至于應(yīng)不應(yīng)該建？建設(shè)多大，這是管理科的事，他們負(fù)責(zé)審批，你應(yīng)該問他們。據(jù)我所知，目前開閉站還沒有批。”該人士說。
記者隨后和管理科聯(lián)系，得到的答復(fù)是：這是市政科的事，包括業(yè)主的有關(guān)信訪都是由他們回復(fù)的。
“我們科主要是負(fù)責(zé)大的、區(qū)域性的市政工作，而北京北的市政只屬于小區(qū)的配套設(shè)施，不在我們的審批范圍，具體哪個科室在辦，我也不清楚。但從程序上看肯定是沒有什么問題的。”市政科的一位負(fù)責(zé)人對記者說。
但他同時告訴記者，開發(fā)商所提到的總體規(guī)劃只是一個上游規(guī)劃，而開閉站是控制性規(guī)劃，應(yīng)該是在賣房之前有一個明確的公示。作為小區(qū)的配套站點(diǎn)，開閉站放在哪里要看開發(fā)商和業(yè)主的協(xié)調(diào)結(jié)果。
記者希望就開發(fā)商所說的“已取得了規(guī)劃部門就建設(shè)10KV開閉站的規(guī)劃意見書”，求證區(qū)規(guī)劃局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。辦公室有關(guān)人員的答復(fù)是：這需要聯(lián)系市規(guī)委，我們領(lǐng)導(dǎo)接受采訪必須要經(jīng)過市規(guī)委的同意。
規(guī)劃部門的答復(fù)讓一些業(yè)主很失望。“我覺得在這樣的矛盾糾葛中，政府有不可推卸的責(zé)任，正是因?yàn)檎?zé)任的缺失才給開發(fā)商的違規(guī)操作提供了空間，而業(yè)主卻只能對既定的結(jié)果進(jìn)行微弱的維權(quán)和反抗。”業(yè)主范先生對記者說。
面對規(guī)劃變更，政府應(yīng)有所作為
7月3日，中國消費(fèi)者協(xié)會在京發(fā)布《12城市商品住房消費(fèi)者滿意度調(diào)查報告》，報告顯示：被調(diào)查的12個城市中，消費(fèi)者對現(xiàn)住房屋的開發(fā)商廣告宣傳內(nèi)容的誠信滿意度指數(shù)為62.50，對開發(fā)商廣告宣傳內(nèi)容的兌現(xiàn)程度評價“一般”。
記者在采訪中了解到，涉及房地產(chǎn)商誠信的“小區(qū)規(guī)劃變更”現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)中屢屢發(fā)生，北京的太月園社區(qū)、美麗園社區(qū)都曾因此而引起大眾的廣泛關(guān)注。
一位房地產(chǎn)人士也告訴記者，“小區(qū)規(guī)劃”往往是開發(fā)商手中的一個“誘餌”，等業(yè)主發(fā)現(xiàn)后，開發(fā)商亦有應(yīng)對之術(shù)。
“業(yè)主可以退房，我們可以按有關(guān)約定賠償，但現(xiàn)在我們的房子可以賣8000多，對我們沒有損失，有損失的倒是業(yè)主。”新天麓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一位銷售人員對記者說。
“很明顯，這是迫使業(yè)主在房價上漲的行情面前放棄追究責(zé)任。”該房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說。
“這樣的事情太多了。有承諾的設(shè)施‘消失’的，有原本沒有的設(shè)施突然‘出現(xiàn)’的。”北京著名的房地產(chǎn)律師秦兵對記者說。
根據(jù)他多年從事房地產(chǎn)糾紛的經(jīng)驗(yàn)，秦兵透露，在北京，大約有80%左右小區(qū)存在規(guī)劃變更的情況。
秦兵說，雖然《商品房銷售管理辦法》早有規(guī)定，商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃。然而，卻并未明確規(guī)定如何去規(guī)范行政規(guī)劃部門的行為，出了問題，購房者也不知該找誰說理。
“規(guī)劃頻繁變更的一個很大的原因，在于有關(guān)部門不承擔(dān)責(zé)任，沒有壓力，沒有相關(guān)的制約機(jī)制。”秦兵說。在他看來，一些名氣大的開發(fā)商，往往因有巨大的資金而得到政府某些部門的特殊“優(yōu)待”，某些部門甚至給這些開發(fā)商大開“綠燈”。
“政府部門應(yīng)該為大眾服務(wù)，面對掌握絕對優(yōu)勢和資源的開發(fā)商，面對絕對的賣方市場，如果政府部門還不站在民眾的一邊，民眾將何去何從？維權(quán)又有何意義？”業(yè)主范先生對記者說。
在他看來，能否讓政府部門更好地承擔(dān)管理者的職責(zé)，減少違規(guī)事件的發(fā)生可能才是根本，畢竟沒有業(yè)主愿意去抗議去上訪去維權(quán)，大多數(shù)人只想有個安定的家。
秦兵認(rèn)為，開發(fā)商之所以敢這么做，就是因?yàn)闃I(yè)主不能聯(lián)合起來。所以當(dāng)前的關(guān)鍵是業(yè)主自己組織起來，成立業(yè)主委員會，保護(hù)自己的權(quán)益，同時要明確簽訂維權(quán)協(xié)議，自己開展維權(quán)活動。否則一定失敗。
