先宣布停交小區(qū)停車(chē)費(fèi)，數(shù)天之后又宣布收回上述決定。北京回龍觀龍錦苑二區(qū)業(yè)委會(huì)因?yàn)樘羝鹆诵^(qū)泊車(chē)位權(quán)屬這個(gè)敏感神經(jīng)，最近一直備受關(guān)注。規(guī)劃居住人口20萬(wàn)人的回龍觀，是北京最大的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)之一。
業(yè)委會(huì)宣布停交小區(qū)停車(chē)費(fèi)
4月16日，北京市回龍觀龍錦苑二區(qū)業(yè)委會(huì)將一篇《致天鴻寶地公函——關(guān)于小區(qū)停車(chē)場(chǎng)事宜》貼到了業(yè)主論壇里。就是這份公函，制造了業(yè)主停交小區(qū)停車(chē)費(fèi)事件。
公函稱，業(yè)委會(huì)與物業(yè)就停車(chē)收費(fèi)問(wèn)題經(jīng)談判無(wú)法達(dá)成一致，因此業(yè)委會(huì)“做出如下決定”：
1、取消小區(qū)停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)服務(wù)，不再將小區(qū)停車(chē)場(chǎng)委托貴公司經(jīng)營(yíng)。
2、自5月1日起，直至就車(chē)位委托經(jīng)營(yíng)收益分成達(dá)成一致，簽署新的車(chē)位委托經(jīng)營(yíng)合同后的自然月終止期間，業(yè)主在小區(qū)停車(chē)場(chǎng)停車(chē)，貴公司不得收費(fèi)。
3、業(yè)委會(huì)將在5月1日前向業(yè)主發(fā)放停車(chē)證并告知貴公司，用于此期間業(yè)主車(chē)輛的識(shí)別和管理。
4、對(duì)于4月30日及以前，貴公司就小區(qū)停車(chē)場(chǎng)所收取的費(fèi)用問(wèn)題，業(yè)委會(huì)堅(jiān)決主張貴公司收取的費(fèi)用中包含停車(chē)場(chǎng)共有產(chǎn)權(quán)收益，并就此保留法律訴訟的權(quán)利。
上述公函在業(yè)主論壇發(fā)布后，一時(shí)間跟帖眾多，許多業(yè)主表示贊同。一位老先生去年交了一年停車(chē)管理費(fèi)，今年就沒(méi)交，而是把車(chē)停在小區(qū)門(mén)口。“不是交不起，是感覺(jué)交得冤。丟了、劃了我有保險(xiǎn)，要他物業(yè)做什么呢？”
作為該小區(qū)的物業(yè)管理公司，天鴻寶地物業(yè)公司很快作出反擊，認(rèn)為業(yè)委會(huì)只是業(yè)主大會(huì)決議的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，無(wú)權(quán)“做出決定”，而停交停車(chē)費(fèi)這樣重大的決定，更應(yīng)該聽(tīng)取全體業(yè)主的決定；其次，小區(qū)現(xiàn)在的停車(chē)收費(fèi)及標(biāo)準(zhǔn)有北京市國(guó)土和房管局、發(fā)改委等多個(gè)政府部門(mén)的法規(guī)條文為依據(jù)。
但也有業(yè)主認(rèn)為，車(chē)管費(fèi)降一些可以，但不能不收。一張姓業(yè)主表示，“上哪吃飯都不能白吃，收費(fèi)是應(yīng)該的，但最好降�！彼嬖V記者，自己最擔(dān)心業(yè)委會(huì)和物業(yè)鬧僵，以至最后小區(qū)沒(méi)人管�！靶^(qū)門(mén)口黑車(chē)很多，城管一抓，很可能會(huì)跑到小區(qū)內(nèi)。況且小區(qū)里孩子多，如果沒(méi)有良好的管理，安全秩序可能沒(méi)保障�！�
但小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任晉巖偉表示，只降停車(chē)費(fèi)是不合理的。他給記者打了個(gè)比方，“這好比三個(gè)人擁有一個(gè)椅子，但是只有其中一個(gè)人在租用，他本身當(dāng)然是希望便宜點(diǎn)，但對(duì)其他兩個(gè)不用的人就是不公平了。”
一位自稱對(duì)該業(yè)委會(huì)相當(dāng)了解的老業(yè)主認(rèn)為，這是業(yè)委會(huì)在給業(yè)主維權(quán)。他指著門(mén)前沒(méi)有草的空地告訴記者，去年業(yè)委會(huì)沒(méi)成立之前，物業(yè)在那蓋起了兩棟平房，要做商業(yè)辦公室。群眾看了很不滿，自發(fā)組織起來(lái)質(zhì)問(wèn)物業(yè)公司，最終強(qiáng)行拆掉了。
不交停車(chē)費(fèi)是個(gè)“雙輸”的決定？
在北京市業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)申辦委員會(huì)的撮合下，龍錦苑二區(qū)業(yè)主委員會(huì)同物業(yè)公司雙方進(jìn)行了不少談判。4月29日，盡管雙方并沒(méi)有就停車(chē)費(fèi)問(wèn)題達(dá)成一致，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)還是同物業(yè)公司聯(lián)合發(fā)布了聲明：收回停交停車(chē)費(fèi)的說(shuō)法，仍按原有標(biāo)準(zhǔn)交納停車(chē)費(fèi)。
是什么使得業(yè)主委員會(huì)作出停交停車(chē)費(fèi)的決定，又是什么促使業(yè)主委員會(huì)最終放棄了這個(gè)決定？
目前，該業(yè)主委員會(huì)同物業(yè)公司仍在進(jìn)行著一輪又一輪的談判，但雙方拒絕透露談判進(jìn)展。
據(jù)悉，2006年12月27日，龍錦苑二區(qū)業(yè)委會(huì)成立的第一天，就向天鴻寶地物業(yè)公司發(fā)了公函稱，依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》，龍錦苑二區(qū)全體業(yè)主享有對(duì)物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi)物業(yè)共用部分，共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)。利用物業(yè)共用部分共用設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收益歸全體業(yè)主所有。
今年3月，該小區(qū)740余名業(yè)主向物業(yè)公司提出：小區(qū)地面停車(chē)位所用的面積是公攤面積，屬于業(yè)主共有。那么，全年停車(chē)費(fèi)扣除必要的管理維護(hù)成本，其收益應(yīng)該由小區(qū)740多位業(yè)主共有。
據(jù)了解，龍錦苑二區(qū)自2005年入住以來(lái)，其地面停車(chē)位就以租賃的方式進(jìn)行使用，價(jià)格是1600元／年。“小區(qū)里有220個(gè)車(chē)位，”該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任晉巖偉認(rèn)為，“如果全部出租，物業(yè)公司每年就收入35.2萬(wàn)元，除去物業(yè)的管理成本，還剩20多萬(wàn)元盈余，應(yīng)該歸小區(qū)的業(yè)主共有�！�
這個(gè)要求遭到了天鴻寶地物業(yè)公司的拒絕，其副總經(jīng)理陳納在接受媒體采訪時(shí)曾表示，目前小區(qū)停車(chē)場(chǎng)長(zhǎng)期出租的車(chē)位是65個(gè)，出租率只有22%，因此停車(chē)收益遠(yuǎn)沒(méi)有晉巖偉說(shuō)的20萬(wàn)元那么多，目前的收益都花在小區(qū)公共設(shè)施維護(hù)上了。
由于數(shù)次在這個(gè)問(wèn)題上談不攏，該小區(qū)業(yè)委會(huì)決定取消物業(yè)的委托經(jīng)營(yíng)，小區(qū)業(yè)主停車(chē)免費(fèi)，于是就出現(xiàn)了4月16日的公函。
對(duì)于這樣的決定，晉巖偉在給記者的一些資料里也表示是個(gè)“雙輸”的做法，“但在合同談判破裂后，這是唯一的選擇�！�
就在這個(gè)停交停車(chē)費(fèi)的決定發(fā)布之后，小區(qū)相繼出現(xiàn)了打人事件、晉巖偉家門(mén)被潑了汽油。但業(yè)主委員會(huì)堅(jiān)持認(rèn)為，地面停車(chē)位歸業(yè)主所有，其停車(chē)費(fèi)受益也應(yīng)該歸業(yè)主所有。
將于10月1日起實(shí)施的物權(quán)法第74條規(guī)定，“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有�！边@是回龍觀龍錦苑二區(qū)業(yè)委會(huì)理直氣壯的理由。但天鴻寶地物業(yè)公司也堅(jiān)持認(rèn)為，自己的收費(fèi)合法合理，依據(jù)是北京市的相關(guān)規(guī)定。
物權(quán)法能否解決小區(qū)停車(chē)費(fèi)糾紛
小區(qū)停車(chē)費(fèi)究竟該不該收，該怎么收？因?yàn)閷?duì)此理解不同而發(fā)生的糾紛，在很多小區(qū)都有，但似乎并沒(méi)有一個(gè)答案，即使物權(quán)法即將實(shí)施。
“關(guān)于小區(qū)停車(chē)費(fèi)的糾紛很多，關(guān)鍵就是確定權(quán)屬�！北本﹥|通律師事務(wù)所律師畢文強(qiáng)說(shuō)，涉及小區(qū)停車(chē)位置分地上停車(chē)位和地下車(chē)庫(kù)兩種，二者概念不同。
畢文強(qiáng)說(shuō)，目前物權(quán)法并沒(méi)有對(duì)地下車(chē)庫(kù)的權(quán)屬做出明確的規(guī)定，但把主導(dǎo)權(quán)交給了建筑開(kāi)發(fā)單位�！霸谖餀�(quán)法頒布以后，如果地下車(chē)庫(kù)的權(quán)屬歸開(kāi)發(fā)商所有，那么停車(chē)費(fèi)必須要交；如果權(quán)屬歸業(yè)主所有，停車(chē)費(fèi)也要交，但收益歸全體業(yè)主所有。”
對(duì)地上車(chē)位，畢文強(qiáng)認(rèn)為也分兩種情況：權(quán)屬歸開(kāi)發(fā)商的當(dāng)然要交停車(chē)費(fèi)，歸業(yè)主所有的公共用地其交費(fèi)則由業(yè)主委員會(huì)決定�！暗壳斑�存在兩個(gè)法律盲點(diǎn)，對(duì)于權(quán)屬歸開(kāi)發(fā)商所有的停車(chē)位，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)行是否應(yīng)該由政府介入？在業(yè)主委員會(huì)還沒(méi)有產(chǎn)生的時(shí)候，業(yè)主所有的停車(chē)位其停車(chē)費(fèi)怎么收取？”
據(jù)了解，目前北京有六七千個(gè)住宅小區(qū)，但成立了業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)尚不足500個(gè)。加上當(dāng)前未對(duì)小區(qū)停車(chē)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)做出統(tǒng)一、明確的規(guī)定，實(shí)際上大部分小區(qū)的停車(chē)費(fèi)都是由物業(yè)公司自行決定如何收取。
對(duì)于小區(qū)停車(chē)場(chǎng)所的權(quán)屬問(wèn)題，中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授楊立新有不同看法，“物權(quán)法已經(jīng)把權(quán)屬問(wèn)題規(guī)定死了，車(chē)庫(kù)和車(chē)位按照合同確定其權(quán)屬，如果出售和贈(zèng)與，那么業(yè)主取得所有權(quán)，如果是租賃，業(yè)主只有使用權(quán)。”
楊立新認(rèn)為，按照物權(quán)法，地上公共的道路用作停車(chē)用的，其所有權(quán)歸全體業(yè)主共同所有，但停車(chē)還牽扯到管理成本，而且有些小區(qū)的地上車(chē)位可以買(mǎi)賣(mài)。對(duì)于小區(qū)停車(chē)場(chǎng)所的收費(fèi)，各地不同，各個(gè)小區(qū)也不同，如果只依據(jù)目前的物權(quán)法，還不能解決這些問(wèn)題，需要相關(guān)部門(mén)出臺(tái)一個(gè)實(shí)施細(xì)則。
“我覺(jué)得，對(duì)業(yè)主所有的停車(chē)位的收益，其大部分應(yīng)該歸業(yè)主所有，剩下的應(yīng)該歸物業(yè)公司用以支付管理成本，同時(shí)獲得一點(diǎn)盈利�！睏盍⑿抡f(shuō)。
有意思的是，在法學(xué)家和律師看來(lái)都需要新的實(shí)施細(xì)則來(lái)解決的問(wèn)題，中國(guó)人民大學(xué)制度分析與公共政策研究中心研究員、被稱為小區(qū)維權(quán)專家的舒可心并不認(rèn)同�！斑@個(gè)跟物權(quán)法沒(méi)有關(guān)系，法律只要規(guī)定一個(gè)原則就行，不能無(wú)限制地細(xì)化。在這個(gè)原則下，怎么解決糾紛就要靠業(yè)主和物業(yè)公司協(xié)商，協(xié)商解決不了，就訴諸法律，通過(guò)法院解決�！�
舒可心覺(jué)得，中國(guó)目前的發(fā)展處在轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展造成了開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司對(duì)業(yè)主權(quán)力的侵略，“中國(guó)的物業(yè)公司一般都不把業(yè)主當(dāng)回事兒，收費(fèi)不收費(fèi)物業(yè)公司說(shuō)了算，收費(fèi)多少也是他們說(shuō)了算。”但現(xiàn)在，很多業(yè)主已經(jīng)開(kāi)始同物業(yè)公司做斗爭(zhēng)，爭(zhēng)回自己的權(quán)利。目前造成糾紛的根源就在于權(quán)屬不清，但權(quán)屬不清并非不能解決。
“比如停車(chē)位，物業(yè)公司如果認(rèn)為權(quán)屬歸自己所有，那么請(qǐng)拿出證據(jù)，業(yè)主認(rèn)為權(quán)屬在業(yè)主，同樣也要拿出證據(jù)，如果雙方都拿不出足夠的證據(jù)，那就由法院裁決�！笔婵尚恼f(shuō)，業(yè)主同物業(yè)公司之間是需要“戰(zhàn)爭(zhēng)”的，現(xiàn)在強(qiáng)勢(shì)的一方是物業(yè)公司，業(yè)主爭(zhēng)取自己的利益就需要通過(guò)戰(zhàn)爭(zhēng)的方式，比如發(fā)出聲明不再交停車(chē)費(fèi)。一旦雙方勢(shì)均力敵，就會(huì)通過(guò)談判的方式來(lái)解決糾紛。
舒可心認(rèn)為，小區(qū)的權(quán)利原本就是業(yè)主的，物業(yè)公司不過(guò)是業(yè)主雇傭來(lái)管理的機(jī)構(gòu)，不能鳩占鵲巢�！耙粋�(gè)小區(qū)的收費(fèi)取決于業(yè)主大會(huì)同物業(yè)公司談判的結(jié)果，不需要政府出臺(tái)什么統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)樾^(qū)與小區(qū)之間存在很大差異�！�
那么，如果有業(yè)主因?yàn)橥＼?chē)費(fèi)問(wèn)題與物業(yè)公司對(duì)簿公堂，將會(huì)面臨什么情況？
今年3月底，就在物權(quán)法在全國(guó)人大通過(guò)不久，北京市第一中級(jí)人民法院法官姜庶偉就在自己的博客上撰文發(fā)表看法。
他認(rèn)為，如果有業(yè)主就此起訴物業(yè)公司要求物業(yè)公司分配泊車(chē)費(fèi)的利潤(rùn)，應(yīng)當(dāng)如何證明物業(yè)公司到底收了多少錢(qián)，其中“必要的管理費(fèi)”所占的比例是多少？泊車(chē)是一種動(dòng)態(tài)的行為，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有能力時(shí)時(shí)監(jiān)控，即使那些固定收取年租金或者月租金以及出售的車(chē)位，其必要管理費(fèi)用的確定也需要專業(yè)財(cái)會(huì)人員的審計(jì)后才能確定，而這樣一來(lái)，案件審理的成本就會(huì)大增，業(yè)主獲得的維權(quán)收益與付出的維權(quán)成本相比可能會(huì)得不償失。
“一部法律制訂的成敗，尚須實(shí)際的案件審理來(lái)評(píng)判�！苯鼈ピ诓┛椭袑�(xiě)道。(于林 李松濤)
