位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的大雄城市花園近日鬧出兩起官司：先是已在小區(qū)電梯內(nèi)張掛廣告的北京融眾廣告公司將小區(qū)業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司——北京中協(xié)物業(yè)公司告上法庭，理由是物業(yè)公司違反合同約定，擅自將小區(qū)電梯內(nèi)的廣告拆除；在該案審理中，物業(yè)公司提出反訴，稱在小區(qū)內(nèi)張掛廣告的合同是他們受到業(yè)委會(huì)和廣告公司欺詐的情況下簽的，要求法院撤銷合同。日前，物業(yè)公司提出的反訴案在大興法院開(kāi)庭審理。
□案件背景
大雄城市花園有1400多戶居民。2006年4月，融眾廣告公司與北京中協(xié)物業(yè)公司、大雄城市花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂電梯媒體合同，約定廣告公司占用該小區(qū)30部電梯，發(fā)布120塊鏡框廣告。3年的合同期，每半年支付1.5萬(wàn)元。
2006年12月，物業(yè)公司將這些廣告拆除。后廣告公司將物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)起訴到大興法院，要求兩被告賠償他們?cè)馐艿膿p失40多萬(wàn)元。
就在此案尚未宣判前，物業(yè)公司提出反訴，要求法院撤銷合同。
□庭審現(xiàn)場(chǎng)
原告 物業(yè)公司——受到欺詐后才簽訂合同
在4月29日庭審現(xiàn)場(chǎng)，物業(yè)公司反訴稱，2006年4月，小區(qū)業(yè)委會(huì)主任閆某拿著蓋有業(yè)委會(huì)公章和融眾廣告公司公章的電梯媒體合同書到物業(yè)公司，要求物業(yè)公司配合，共同簽訂小區(qū)電梯廣告合同書。
業(yè)委會(huì)表示，業(yè)主大會(huì)已同意并授權(quán)業(yè)委會(huì)簽訂該合同，因業(yè)委會(huì)無(wú)法向廣告公司開(kāi)發(fā)票，電梯廣告也需物業(yè)公司維護(hù)管理，所以要求物業(yè)公司一起簽訂合同。
物業(yè)公司稱，為配合業(yè)委會(huì)工作，他們?cè)诤贤瑫仙w了章。但當(dāng)年年底，小區(qū)部分業(yè)主投訴稱，物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，擅自允許廣告公司利用公共電梯發(fā)布廣告盈利，要求拆除。物業(yè)公司才得知，簽訂電梯廣告合同未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。
“我們是在重大誤解和受欺詐的情況下才簽訂的這份合同！我們要求法院把合同撤銷！”物業(yè)公司在庭上大喊冤枉。
為此，物業(yè)公司在法庭上提交了6份內(nèi)容一樣、只有簽名不同的證人證言，同時(shí)還有其中兩位業(yè)主以證人身份出庭作證。
第一被告 廣告公司——業(yè)委會(huì)就代表業(yè)主大會(huì)
涉案廣告的張掛是否經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)？廣告公司代理人說(shuō)，業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，不管是否通過(guò)業(yè)主大會(huì)同意，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，業(yè)委會(huì)就代表業(yè)主大會(huì)。涉案合同是在業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司和廣告公司三方協(xié)商下簽訂的，不存在隱瞞。
“即使有少數(shù)業(yè)主投訴，那也由行政主管部門來(lái)拆。且少數(shù)業(yè)主不代表全體業(yè)主的意思。”廣告公司代理人補(bǔ)充道。
第二被告 業(yè)委會(huì)——業(yè)委會(huì)獲業(yè)主大會(huì)授權(quán)
業(yè)委會(huì)的代理人向法官承認(rèn)，在電梯內(nèi)張掛廣告一事并沒(méi)有經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論。但他們認(rèn)為，在小區(qū)業(yè)主公約里已規(guī)定，對(duì)共用部分設(shè)置廣告等一切商業(yè)活動(dòng)，需經(jīng)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司協(xié)調(diào)辦理。“就是說(shuō)業(yè)主大會(huì)已授權(quán)業(yè)委會(huì)與物業(yè)協(xié)商共用設(shè)施的使用，該合同是三方協(xié)商后簽訂的，不存在欺詐！”
□案件焦點(diǎn)
電梯內(nèi)廣告收益咋分配
法官在庭上特意問(wèn)雙方，廣告費(fèi)用給誰(shuí)了？物業(yè)公司說(shuō)，業(yè)委會(huì)先將第一筆款1.5萬(wàn)元支票給了他們，但隨后又領(lǐng)走了1.2萬(wàn)元，只留下3000元作為物業(yè)管理廣告的費(fèi)用。“他們說(shuō)廣告費(fèi)要沖抵業(yè)主物業(yè)費(fèi)的，但我們一分沒(méi)看到。”
業(yè)委會(huì)承認(rèn)，他們確實(shí)拿回了1.2萬(wàn)元，但不是用于某個(gè)人使用，而是用在了業(yè)委會(huì)的辦公、打印等方面了。他們認(rèn)為，廣告款就是應(yīng)該給業(yè)主委員會(huì)。
廣告公司的代理人則說(shuō)，合同是三方都在場(chǎng)簽訂的，1.5萬(wàn)元錢是他們給了物業(yè)公司，業(yè)委會(huì)當(dāng)時(shí)也在場(chǎng)，至于后來(lái)的事他們不清楚。
□律師說(shuō)法
電梯廣告收益屬于全體業(yè)主
房產(chǎn)專業(yè)律師秦兵表示，根據(jù)《民法通則》、《合同法》以及今年10月1日即將生效的《物權(quán)法》，小區(qū)電梯廣告投放的問(wèn)題可以分三個(gè)方面來(lái)看：
首先是誰(shuí)能決定電梯廣告投放。從法理上來(lái)說(shuō)，對(duì)一棟樓內(nèi)電梯投放廣告，只有本樓業(yè)主作為電梯的所有權(quán)人，有權(quán)利決定是否懸掛電梯廣告。
第二是業(yè)主通過(guò)什么形式表達(dá)同意。業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，授權(quán)業(yè)委會(huì)對(duì)電梯進(jìn)行管理。業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司執(zhí)行具體事務(wù)，如電梯廣告投放。
第三是電梯廣告的收益歸誰(shuí)。所有權(quán)人依法享有獲益，執(zhí)行具體事務(wù)的人可得到相應(yīng)的勞務(wù)費(fèi)用。因此，電梯廣告的全部收益依法屬于全體業(yè)主，物業(yè)公司作為執(zhí)行者可以根據(jù)事前與業(yè)主簽訂的合同，由業(yè)委會(huì)支付其與電梯廣告養(yǎng)護(hù)等勞務(wù)成本相應(yīng)的勞務(wù)費(fèi)用。另外，如果投放廣告的廣告公司已經(jīng)支付了物業(yè)公司的勞務(wù)成本，則電梯廣告全部收益都應(yīng)歸業(yè)主所有。
□記者調(diào)查
方南家園：廣告收益交給業(yè)委會(huì)
日前，記者分別走訪了市內(nèi)幾家不同檔次的住宅小區(qū)，探訪小區(qū)內(nèi)電梯廣告的投放情況和收益去向。
豐臺(tái)區(qū)方南家園小區(qū)二期的兩棟住宅樓內(nèi)，共有6部電梯。每部電梯的3面內(nèi)壁上都各有1個(gè)廣告欄。廣告內(nèi)容涉及汽車、保險(xiǎn)等內(nèi)容。
負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理的天雨榮鑫物業(yè)公司表示，在小區(qū)電梯內(nèi)投放廣告是業(yè)委會(huì)同意的。工作人員拿出一份去年3月9日業(yè)委會(huì)公布的有關(guān)電梯廣告投放的公告。公告上稱，物業(yè)公司聯(lián)系專業(yè)廣告公司投放廣告，電梯廣告每季收益2000元，除十分之一留作物業(yè)正常的廣告設(shè)施維護(hù)費(fèi)用外，其他按季交給業(yè)委會(huì)。
華騰園：部分收益補(bǔ)貼保安費(fèi)
華騰園小區(qū)樓內(nèi)的電梯，3面內(nèi)壁上都裝有廣告欄，廣告欄上沒(méi)有標(biāo)明投放廣告的公司。北京龍騰世紀(jì)物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)電梯廣告投放的任女士表示，小區(qū)內(nèi)有13棟樓，每棟樓中3部電梯，每部電梯里都有廣告投放。任女士稱，這些廣告的收益物業(yè)公司都變相返還給業(yè)主，一部分用來(lái)作為電梯維修費(fèi)，一部分補(bǔ)貼到保安費(fèi)中。任女士說(shuō)，這些用途都得到了業(yè)委會(huì)的認(rèn)可。
光熙門北里：收益去向說(shuō)不清楚
西壩河光熙門北里小區(qū)7號(hào)樓的電梯內(nèi)，內(nèi)壁上裝了一個(gè)廣告欄。廣告欄分上下兩層，上面是北京某廣告公司的廣告使用說(shuō)明，下面則是一幅飲料促銷活動(dòng)的海報(bào)。
記者從華燕物業(yè)公司了解到，公司負(fù)責(zé)的光熙門北里小區(qū)7、8、9、10和19號(hào)樓，共有10部電梯。每部電梯都裝上了廣告欄，外包給北京聰匯實(shí)創(chuàng)廣告有限責(zé)任公司做廣告投放。“這樓以前是單位宿舍，也沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，我們也不清楚廣告費(fèi)給了誰(shuí)。”物業(yè)客服的工作人員詢問(wèn)經(jīng)理后表示，負(fù)責(zé)廣告的人不在公司，現(xiàn)在誰(shuí)都說(shuō)不清這部分收益到底歸了誰(shuí)。
麗水嘉園：收益由物業(yè)公司保管
位于六里屯的麗水嘉園小區(qū)4號(hào)樓內(nèi)有兩部客梯和一部貨梯。兩部客梯的三面內(nèi)墻都裝上了廣告欄，分別是汽車、銀行和西餅屋的廣告。
北京市麗水嘉園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中心物業(yè)部吳經(jīng)理表示，原先廣告收益都是由物業(yè)公司保管，存在相應(yīng)賬戶上。2007年3月前后，北京市出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定，要求這筆錢必須要花在房屋的大修上。
吳經(jīng)理說(shuō)，廣告收益是小區(qū)業(yè)主共有的，業(yè)委會(huì)成立后，可由業(yè)主討論決定錢款的使用。物業(yè)公司除將一部分廣告收益用作廣告設(shè)施的日常維護(hù)外，沒(méi)有動(dòng)用過(guò)這筆錢。
華遠(yuǎn)尚都、盈都：收益返還業(yè)主
去年3月7日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)宣布，根據(jù)項(xiàng)目入住前與業(yè)主簽訂的補(bǔ)充合同，將華遠(yuǎn)尚都和華遠(yuǎn)盈都的“業(yè)權(quán)”收入100多萬(wàn)元，按照華遠(yuǎn)“業(yè)權(quán)”分配原則，在扣除成本和稅金后全部返還給業(yè)主，沖抵業(yè)主需要交納的物業(yè)費(fèi)。今年3月，兩個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)——北京市首旅酒店物業(yè)管理有限公司再次向業(yè)主分配了業(yè)權(quán)經(jīng)營(yíng)收益。（郭志霞 高珊珊 胡楠）
