繼上月《物權法》正式發布之后，《廣州市物業管理規定(征求意見稿)》(簡稱《意見稿》)昨天面世，涉及業委會換屆、專項維修資金歸集使用、物業服務企業的交接等諸多熱點問題。即日起到下月18日，廣州市國土房管局公開征求民意，市民可以發電郵、寄信或傳真反饋意見。

　　此次公示后，市國土房管局有關部門將組織業主座談會、物管公司座談會、律師座談會等六七個座談會，根據網上、信件上等渠道的市民意見進行修改，再參考即將出臺的省物管條例，預計最快在今年11月正式出臺。

　　關鍵詞 專項維修基金

　　半年須公布一次

　　專項維修資金應當存入銀行專戶，按幢立賬、按戶核算；專項維修資金自存入專項維修資金賬戶之日起按規定計息，利息轉入專項維修資金滾存使用和管理，并核算到每個業主的賬戶上。物業服務企業至少每半年公布一次專項維修資金的使用情況。

　　余額不足要續籌

　　專項維修資金余額不足首期專項維修資金的30%時，業主大會應當續籌專項維修資金，具體標準及籌集辦法由業主委員會擬訂，提交業主大會會議討論通過。業主委員會應將專項維修資金續籌標準及辦法報市國土資源和房屋管理局備案。因拆遷、自然災害或者其他原因致使物業滅失的，業主可向指定銀行提取剩余款項，并注銷賬戶。

　　單位不繳業主可起訴

　　業主未按規定將專項維修資金繳存到專戶銀行的，不予辦理房屋產權證。物業所有權轉讓時，業主未按規定繳交首期專項維修資金的，不予辦理房屋所有權過戶登記手續。如果應由建設單位繳專項維修基金而未繳的，業主可向法院起訴。

　　關鍵詞 物業管理服務及公共利益

　　禁止開發商送免物管費

　　住宅物業建設單位應公開招投標選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂書面的前期物業服務合同。投標人少于3個或者建筑總面積少于5萬平方米的住宅物業，經物業所在地市國土房管局各區分局、縣級市國土房管局批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。分期開發的住宅物業劃定為一個物業管理區域的，其前期物業管理招投標應當以全部物業管理區域為范圍。

　　建設單位在物業管理區域內配置物業服務用房，最低不少于50平方米，最高不超過300平方米；其中，業主委員會辦公用房最低不少于10平方米，最高不超過30平方米。建設單位出售物業時不得承諾或者約定減免物業服務費用。

　　原物管被解聘15日內交權

　　針對新舊物管更換等問題，《意見稿》規定：業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業服務合同屆滿后7日內退出物業管理區域。物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定的，物業服務企業自愿按照原合同約定繼續提供服務的，物業服務合同自動延續至業主大會作出續聘或者選聘決定為止，物業服務企業作出選聘決定的，原物業服務管理企業應當在15日內退出物業管理區域。

　　前期物業服務合同期滿，物業管理區域尚未成立業主大會、選舉產生業主委員會的，建設單位應當通過招投標方式重新選聘物業服務企業實施物業管理。建設單位或業主已選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業將物業管理資料移交給業主委員會。

　　物業服務企業將屬于全體業主的物業資料、財物丟失、損毀或者拒不移交的，應當承擔賠償責任，并可由市、縣級市國土房管局處1萬元以上2萬元以下的罰款。

　　車位權屬按物權法規定

　　《意見稿》明確：物業管理區域內的車位、車庫應當依法經營并首先滿足業主需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

　　有關人士表示，對于車位規定，業主、開發商都存有從對自己有利的角度理解的誤區。業主在買房時購買車位，在合同里明確車位是真金白銀買回來的，那么車位理當屬業主所有；在購房時，開發商在合同內寫明車位是作為促銷附贈的歸被贈者所有；開發商在辦理預售時，將所有的車位都已確權到自己名下，這部分的車位就屬于開發商的，仍可自由售賣。

　　物管區域禁止亂搭建筑物

　　物業管理區域禁止11種損害公共利益的行為

　　(一)損壞房屋承重結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋使用性質；

　　(二)違法搭建建筑物、構筑物；

　　(三)擅自改建、占用物業共有部分；

　　(四)損壞或者擅自占用、移裝公用設施；

　　(五)擅自占用、改建、擴建小區內及周邊市政道路；

　　(六)踐踏、占用綠地，損毀樹木、園林；

　　(七)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設超負荷物品；

　　(八)排放有毒、有害物質；

　　(九)亂拋垃圾，高空拋物；

　　(十)發出超過規定標準的環境噪聲；

　　(十一)法律、法規和業主公約禁止的其他行為。

　　關鍵詞 業主及業主大會

　　居委可協調開業主會

　　業主委員會成員不足5人時應及時召開業主大會會議進行增補，成員辭職應當向業主大會提交書面辭職報告，由業主委員會在物業管理區域顯著位置公告；業主委員會集體辭職或不履行職責半年以上的，業主可申請物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會(村民委員會)指導成立業主大會籌備組、選舉產生業主委員會；業主委員會不組織召開業主大會會議的，業主可以向街道辦事處或者社區居民委員會提出申請，街道辦事處、社區居民委員會應當協調組織召開等。

　　業委成員身份受限

　　本人、配偶以及近親屬與物業服務企業有直接利害關系，不具備成為業主委員會成員條件。分期開發的物業管理區域已成立業主委員會的，新一期物業的業主入住50%以上后，應當按照新增投票權數占已有投票權數的比例增補業主委員會成員，但增補后的業主委員會成員總人數不得超過11人；若原業主委員會人數已達上限，應當進行業主委員會換屆改選工作。

　　業主大會門檻降低

　　物業管理區域符合下列情形之一的，可以召開首次業主大會會議，成立業主大會，選舉產生業主委員會：已交付使用物業的建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之五十以上的；首套物業交付使用滿兩年的。分期開發的物業，先期開發區域符合本條前款規定的，可以成立業主大會并選舉產生業主委員會。

　　非法收財物罰3倍

　　此外，業主委員會成員違反規定，非法收受建設單位、物業服務企業財物的，由市國土房管局各區分局、縣級市國土房管局沒收其違法所得，在其物業管理區域內予以通報，可以并處違法所得3倍以下的罰款，構成犯罪的依法追究刑事責任；業主委員會成員資格終止后未將其保管的屬于業主大會、業主委員會所有的資料、印章等物品交回業主委員會或業主委員會任期屆滿后業主委員會成員未及時將有關財物、文件資料、印章等移交新一屆業主委員會的，逾期仍不移交的，處1000元以上2000元以下的罰款。(作者：田桂丹 轉載時略有刪節)