如果樓市拐點提前出現，個人住房貸款卻繼續萎縮，應當如何穩定住房需求？

　　中國社科院金融所日前發表的一份報告給出的政策建議是：在適當時機，如2008年下半年，出臺刺激住房需求的政策，包括下調房貸利率、放棄對房貸利率下限管制等。

　　樓市拐點或將提前？

　　我國住房市場目前還處在上行階段，但隨著住房需求狀況的改變，住房市場逆轉的時間會不會提前？

　　在這份名為《中國住房市場和住房金融問題》的報告中，社科院金融所專家表示，未來住房需求可能出現下降。

　　報告認為，改變需求的原因包括：前一階段高收入者的住房需求基本得到滿足；在房價高漲情況下中低收入者購房能力下降，無力購房只能租房；政府限制拆遷的政策減少了一部分需求；投資需求減少，原因包括股市分流資金等。

　　報告執筆人、社科院金融所汪利娜說，“一旦市場出現逆轉特別是大幅度下跌，對其他行業會產生很大影響，因此政府應出臺一些穩定住房市場需求的政策。”報告提出，政府應當在適當時機，比如2008年下半年，出臺刺激住房需求的政策，如下調利率、放棄對房貸利率下限管制等。

　　個貸增幅放緩彰顯矛盾

　　報告指出，2004年宏觀調控以來，個人住房貸款增幅持續下降，個人住房貸款余額占商業銀行全部貸款余額的比重、個人貸款余額占中長期貸款比重等數字都在趨緩，個人住房貸款占住房銷售額的比重更是在2004年以后出現急劇下滑，“宏觀調控以前在50%左右，2005年一度下跌到15%。”

　　報告分析了導致上述現象的三個原因。其一，中低收入者在高房價和高融資成本壓力下，買房越來越難，住房需求下降；其二，高收入者包括父輩有一定積蓄的貸款人，在加息之后提前還貸；其三，對投資者來說，加息政策以及涉及房屋交易環節的營業稅、個稅、土地增值稅等稅收政策的出臺，減少了房地產投資的獲利空間，進而減少了投資需求。

　　而對商業銀行來說，個人住房貸款卻是想盡辦法爭搶的優質資產。汪利娜分析說，“個人住房貸款是優良資產，不良率只有1%多，有的還不到1%，大大低于其他貸款。特別是商業銀行改制之后，普遍面臨資產結構的調整”，“商業銀行紛紛爭搶個貸，進行產品創新，同時價格戰也愈演愈烈。”

　　報告執筆人、社科院金融所殷劍峰分析，由于我國的城鎮化尚未完成，這種調整很可能是房價增速的放緩，而非房價的下跌，所以銀行信貸資金風險不大。

　　個貸增幅放緩與銀行需求之間出現矛盾。并且，如果房價漲幅繼續超過居民收入增幅，個人住房貸款增幅則會繼續下滑。“我們給出的政策建議不是加息，而是下調住房抵押貸款利率，提高中等收入及中低收入家庭的購房能力。”王利娜表示，“降低首付比例只能影響到有還貸能力的人，而如果房貸利率下調至3%，那么中等偏下收入家庭也將有能力購房。”(尚曉陽)