【策劃人語】

　　今年“兩會”，房地產儼然成為最受關注的民生話題之一，各項議案、提案屢屢出現，其中最受關注和民生牽涉最多的，首推具有中國特色的住房保障制度的建設和完備工程。

　　必須指出的是，盡管已算是成績斐然，我們的安居工程還是難說十全十美。特別是在個別地方，經濟適用房、廉租房、限價房各有各的難處、各有各的缺陷，甚至各有各的暗箱和黑洞，大有淪為“雞肋”和反面教材的趨勢。

　　這一期的《上證·地產投資》，愿和您一起追問住房保障制度的那些不完善面，一起探討解決之道。

　　經濟適用房 怎成富人的資源？

　　經濟適用房制度存在合理性的討論，觀點對撞從來都是異常激烈。

　　“經濟適用房制度存在一些固有的缺陷，在實際操作過程中很難起到真正降低房價的作用。”全國人大代表、中山大學MBA企業家商會會長李永忠直言不諱。此前，也有專家曾提出取消經濟適用房的建議。

　　對此，上海易居房地產研究院信息中心副總監陳嘯天表示，從房價來看，保障類住房和商品化住房分屬兩個領域，價格的相互影響力不大。經濟適用房制度不在于拉低房價，而在于切實實現住房保障，但是從實際操作而言，這一目標確實遠未實現。

　　業內人士的評價并非無據。人們不會忘了2005年年中，那場關于北京經濟適用房變身“豪宅”的大揭底。一邊，當2000多位中低收入市民焦急又疲憊地排隊等待經濟適用房放號時，另一邊，一個經濟適用房小區已掛出售價115萬的二手房，賣房者還介紹，60萬元買來的180平方米經濟適用房僅裝修就花費了30萬元。

　　“經濟適用房的開發商都很強硬，嫌價格高、質量不好、物業有問題，都可以退房，因為后面有無數人等著買房。”北京一位欲購經濟適用房的吳先生無可奈何地告訴記者。

　　更令記者疑惑的是，就是這樣一個普通市民饑渴等待、可謂一房難求的經濟適用房市場，購房門檻的設置條件是如此疏松。“我有個朋友能搞到經濟適用房號，只要再有個當地的身份證就可以買房了。”一個大型城市的某媒體廣告部經理稱。十幾天之后，他成功借到了一個當地身份證，順利簽約購房。“戶口主人是我親威，只要多給幾萬元，再簽個轉讓協議就可以了。”而根據記者了解，這位開著自家車的廣告經理人月薪應該在萬元以上。

　　沒有家庭收入的嚴格評估、沒有對房號發放的嚴格管理，富人的介入、尋租的滋生就不可避免，當年開著豪華轎車進出經濟適用房小區的現象重演也就是必定無疑的事情。

　　廉租房 條件改善就做“老賴”?

　　今年“兩會”期間，一個耐人尋味的細節是，關于完善廉租房和經濟適用房制度的提案，壓倒金融改革、三農問題、醫療保障、環境保護等多個經濟大事，成為今年政協會議的1號提案。

　　據記者的初步統計，去年以來，中央方面提出的與廉租房制度建立健全有關的文件不下5個，這還不包括建設部等相關部門的負責人在多種場合多次強調地方建立廉租房制度的最后底線，以及強調廉租房在保障住房中的重要性。

　　然而，廉租房在運行過程中也存在一些不和諧的現象，如退出機制就是現在必須考慮清楚的問題。“原本的困難戶住進廉租房后，就算條件改善了，也很難再自愿退出，還導致其他一些住房困難家庭只能‘在外苦候’，給廉租房管理和‘周轉’帶來困難。”有專家指出。此外，不符合規定的人享受了住房補貼等暗箱操作行為也時有發生。

　　專家認為，與經濟適用房相比，廉租房可以做到最大限度地保障最低收入者居住問題，緩解此前經濟適用房購房人多是中等收入甚至高收入人群的社會爭議。但政府在選擇廉租房的建設區域時，應該考慮困難群眾上學、工作、購物、就醫等眾多問題，不能減少了困難群眾的房租，卻提高了其它方面的生活成本。同時，要明確責任，加強監管，保證應享受保障待遇的人群的住房問題都能得到妥善解決。

　　而除了操作中存在的不良現象外，供應量小、覆蓋面窄等現實問題依然存在。“如果說廉租房制度在去年的宏觀調控中已經實現了從無到有的全面制度覆蓋，接下來就是如何執行落實的問題。”上海房地產專家林戈表示，“此前，雖然各地也有廉租房制度，但因受惠群體甚微，對房地產市場的調控效果基本沒有體現出來。各地更多地選擇出售經濟適用房方式完成住房保障的任務。”

　　業內人士介紹，地方政府不愿意建廉租房的原因有很多，最大的問題是資金問題。市政府把廉租房建設任務下放到區政府，區政府要么找地自建廉租房，這對于位置在中心城區的地方政府而言無異斷臂割肉之痛。

　　“廉租房關系到敏感的弱勢群體保護，建的不好，社會問題更多。地方也擔心如果把中低收入者集中在一個地方容易引發區域治安問題；如果分散在市區各地，則土地和管理的成本過高。”專家表示，廉租房執行困境的根本還是政府責任不清。

　　限價房 避不開的地方潛規則?

　　除了建議完善廉租房和經濟適用房制度外，政協1號提案同時提出了普通商品房的限地價與限房價問題。

　　根據去年“九部委十五條意見”的要求，為保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用房)的土地供應，各級城市政府在土地規劃審批中優先保證中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應，土地供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。

　　“雙競雙限房”的提出，無疑把政策性住房建設任務部分地推向了市場。“政府希望在保證地價的前提下壓低房價，減少政府的土地收益損失，又完成了房地產調控任務。”分析人士稱。

　　這一初衷有一定可操作性。上世紀90年代，政府通過回購、限價等方式要求市場上的開發商幫助完成住房保障任務的方法也曾執行了較長時間。“但那時候政府完全控制開發成本和開發收益，開發商只是代建角色，基本由政府完成劃撥土地、監理及銷售的全過程。”一位曾參與過此類住房建設的開發商介紹。

　　這一輪的限價房則顯然有所不同。從政策上看，到目前為止，政府除了限定較高地價和較低房價之外，并無其它職責分工。深圳從去年10月開始在土地出讓中部分設有政府無償收回物業的條款，開發商不同意可以不拿地。如果開發商想打平損失，一方面可以提高售價，如果售價被限則可以通過壓縮成本的方式找回收益。

　　另外，限價房入市時的購房資格審查則遇到了與經濟適用房類似的問題。有媒體報道，近日，福州首例限價房入市銷售，大量房源被“有關系的人”買走，主要原因正是當地政府在推出限價房時并沒有規劃認購人的資格。

　　對此，此次的政協1號提案建議，無論是經濟適用房還是限價房，一定要先界定目標群體，明確受惠對象。“完善電子化的個人收入記錄，這是成功實現政府住房保障目標的關鍵。”提案稱。“當政府部分而不是全部地承擔保障責任，勢必造成分工和奪利上的矛盾。”深圳一家房地產一評論機構負責人稱。

　　同時，因為在土地招拍掛中增加了限房價、控房型等條款，簡單以地價論結果的招投標開始變得人性化很多。一些開發商并不諱言地向記者表示，因為和地方政府關系良好，其在招投標中勝出的可能性無疑加大。同樣，由于“雙競雙限”政策的出臺，一些地方政府放地速度明顯放緩，“近期的土地供應量減少已經成為不爭的事實，這可能導致供給矛盾進一步加大。”上海易居房地產研究院的分析師表示。（柯鵬 于兵兵）