2月1日啟動(dòng)的土地增值稅清算至今一個(gè)半月，目前房?jī)r(jià)上揚(yáng)。這是否意味著人們所擔(dān)憂(yōu)的土地增值稅向房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁的可能性正在變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)呢？業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析，近6成項(xiàng)目在1月及之前就上調(diào)了售價(jià)，開(kāi)發(fā)商漲價(jià)主要是為了迎接銷(xiāo)售旺季，而土地增值稅清算“威力”暫未顯現(xiàn)。
房?jī)r(jià)預(yù)熱旺季
將在三四月份步入銷(xiāo)售旺季的京城樓市已開(kāi)始“未雨綢繆”，不少開(kāi)發(fā)商都不同程度地上調(diào)了房?jī)r(jià)。
北京市中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司最近對(duì)在售項(xiàng)目的調(diào)查顯示，約8成項(xiàng)目在春節(jié)前后上調(diào)了項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)，上調(diào)幅度為每平米300至500元，個(gè)別項(xiàng)目的漲幅超過(guò)千元。其中，中高檔物業(yè)價(jià)格攀升較快，別墅項(xiàng)目均價(jià)平均上漲了12.9%，公寓平均上漲10.1%，普通住宅平均上漲7.6%。
該公司總經(jīng)理王述分析，今年政府將重點(diǎn)發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房，而高檔公寓和別墅的開(kāi)發(fā)則受到一定程度的限制，預(yù)期供給的減少引起了高檔住宅市場(chǎng)的價(jià)格漲幅相對(duì)較高。
而從漲價(jià)項(xiàng)目的分布位置來(lái)看，二環(huán)內(nèi)“寸土寸金”，項(xiàng)目“惜售”使得上漲空間最大。按各環(huán)線(xiàn)調(diào)整項(xiàng)目與該環(huán)線(xiàn)內(nèi)整體在售項(xiàng)目的比例來(lái)說(shuō)，二環(huán)內(nèi)區(qū)域的占比最大，達(dá)到12.9%。四至五環(huán)間尤其是東部地區(qū)，一直屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)“高熱帶”，該環(huán)線(xiàn)帶以均價(jià)10000到15000元/平米的項(xiàng)目為主，高檔住宅需求較大，帶來(lái)了價(jià)格上漲，因此上漲幅度也最高，平均漲幅為12.6%。
王述分析，樓市在今年的一二月處于低谷，但很快將在三四月份步入供應(yīng)及銷(xiāo)售旺季，開(kāi)發(fā)商在此階段將價(jià)格調(diào)整到位，以為旺季的到來(lái)提前做好充分準(zhǔn)備。
增值稅清算“威力”未現(xiàn)
對(duì)于房?jī)r(jià)上漲是否源于開(kāi)放商轉(zhuǎn)移土地增值稅清算帶來(lái)的成本壓力，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家普遍表示否認(rèn)。他們稱(chēng)，土地增值稅清算的“威力”目前尚未體現(xiàn)。
中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰說(shuō)，現(xiàn)在的清算力度并不大，可能是委托一些會(huì)計(jì)公司來(lái)核審企業(yè)成本。更重要的是，相關(guān)的清算細(xì)則還不明確，特別是在成本核算問(wèn)題上，在如何對(duì)待國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)方面還模糊不清，這些都直接涉及到如何進(jìn)行清算以及清算的公平性。他建議，國(guó)稅總局應(yīng)當(dāng)盡早明確相關(guān)的操作細(xì)則，特別是企業(yè)成本核算方面的細(xì)則，“目前是大家知道要清算這個(gè)事情，而不知道該怎么去清算。”
國(guó)家稅務(wù)總局1月的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》指出，從2007年2月1日起開(kāi)始，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將全面進(jìn)行土地增值稅的清算工作；但具體的操作細(xì)則并沒(méi)有明確。購(gòu)房者普遍擔(dān)心，開(kāi)發(fā)商有可能將該政策帶來(lái)的成本壓力轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)中。有機(jī)構(gòu)測(cè)算，此舉可能使部分開(kāi)發(fā)商需繳納的土地增值稅達(dá)到利潤(rùn)的30%-42.5%。
那么，近期房?jī)r(jià)上漲是否就是開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移成本而致呢？北京市我愛(ài)我家房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理胡景暉對(duì)此表示否認(rèn)，他認(rèn)為，目前的房?jī)r(jià)調(diào)整主要是季節(jié)性因素，是春節(jié)前后市場(chǎng)的正常調(diào)整。而且，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)處于一個(gè)很高的水平了，開(kāi)發(fā)商漲價(jià)是考慮市場(chǎng)的承受能力、公司自身的資金運(yùn)轉(zhuǎn)能力。
王述同樣認(rèn)為，樓盤(pán)漲價(jià)大多未受土地增值稅清算影響。他介紹，上述調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近6成項(xiàng)目在1月及之前就上調(diào)了樓盤(pán)均價(jià)，大多在土地增值稅清算通知公布之前；還有5.6%的項(xiàng)目在春節(jié)前一段時(shí)間漲價(jià)。此外，還有不到0.1%的個(gè)別項(xiàng)目下調(diào)了價(jià)格。
漲勢(shì)趨緩
那么，今年房?jī)r(jià)走勢(shì)圖又將怎樣演繹呢？
上海五合智庫(kù)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理鄒毅說(shuō)，目前新開(kāi)工的項(xiàng)目基本上全都做了土地增值稅計(jì)提，而對(duì)那些以往未作計(jì)提的開(kāi)發(fā)商而言，資金壓力將加大。那么，土地增值稅清算在未來(lái)一段時(shí)間嚴(yán)格執(zhí)行的話(huà)，房?jī)r(jià)會(huì)否上漲？鄒毅認(rèn)為，有的開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)利用漲價(jià)來(lái)彌補(bǔ)利潤(rùn)損失，但這樣操作會(huì)大大增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)椋叻績(jī)r(jià)將導(dǎo)致項(xiàng)目空置積壓的可能性增大，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大。
胡景暉認(rèn)為，從兩會(huì)傳出的調(diào)控思路來(lái)看，今年房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)乏力，上漲空間有限。他分析，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給有望增加。首先，政府將加大住房保障制度建設(shè)，著力解決低收入家庭住房問(wèn)題。比如，按照北京市住房建設(shè)規(guī)劃，今后三年，全市將建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房1000萬(wàn)平方米，限價(jià)房1000萬(wàn)平方米；今年開(kāi)工建設(shè)廉租房30萬(wàn)平方米。其次，新開(kāi)盤(pán)的數(shù)量比去年同期也有較大的增長(zhǎng)。
胡景暉還說(shuō)，物業(yè)稅或?qū)⒃谀陜?nèi)試點(diǎn)的消息已給市場(chǎng)帶來(lái)部分反應(yīng)。一些持有大戶(hù)型的投資者開(kāi)始降價(jià)拋盤(pán)，這也增加了二手房市場(chǎng)的供給。“供給的增加不能說(shuō)就會(huì)立即把房?jī)r(jià)降下來(lái)，但房?jī)r(jià)漲幅肯定是會(huì)得到控制的。”胡景暉強(qiáng)調(diào)。
全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋春華認(rèn)為，為使房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得切實(shí)成效，必須抓住重點(diǎn)，遵循市場(chǎng)規(guī)劃和行業(yè)規(guī)律，堅(jiān)持鮮明的政策取向，實(shí)施針對(duì)性很強(qiáng)的有效調(diào)控。他建議，在公共財(cái)力有限的情況下，應(yīng)優(yōu)先保證廉租住房；在建設(shè)特別是交易和保有環(huán)節(jié)，通過(guò)金融、稅費(fèi)、產(chǎn)權(quán)等手段實(shí)施有效調(diào)控等等。(費(fèi)楊生)
