【策劃人語】

　　奮平生力，解民生艱。

　　我們的“杞人憂天”系列跨越戌亥之交，今天走到最后一輯，最終的關注點落在了此輪房地產宏觀調控的重要一環，住房保障制度的建立和完善之上。

　　主管部門一再三令五申，一再給出最后通牒，努力可謂從未間斷，但是目前的住房保障制度還遠不能稱作盡善盡美：廉租房“應保盡保”顯得有些信心不足，經濟適用房的運營方式則有待突破，限價房則更是遭遇政策與市場的博弈，有時兩面為難。可以說，這項工程盡管已經成績斐然，但是難以覆蓋更多的弱勢群體，依舊是調控難以回避的“七寸”之痛和頭等大事。

　　路依舊漫漫其修遠。這住房保障制度的大傘，距離大庇天下寒士俱歡顏的目標，究竟還有多遠？

　　廉租房 “應保盡保”缺信心

　　在多種保障類住房中，廉租房的功能受到業界普遍認同，而基于一直以來存在的廉租房建設量不足的局面，此輪房地產調控能否令廉租房制度落實到位成為市場關注的一大焦點。

　　廉租房，在我國香港又被稱為公屋，是一種政府負責運營，為低收入人群提供低價租賃住房的居住保障形式。廉租房制度也一直是我國住房保障制度的重要組成部分，但原本各地早應該建成的廉租房制度在落實中卻不盡如人意。

　　去年5月，“九部委十五條意見”中就規定，尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租房的建設規模。到去年12月初，建設部表示，全國仍有5個省(區、市)沒有建立廉租住房制度目標責任制，19個地級以上城市沒有建立廉租住房制度，并再次督促上述城市務必于年底前建立并落實廉租房制度。而在今年春節前，建設部又通報了2006年城鎮廉租住房制度建設情況，仍有145個地級和縣級城市尚未建立廉租住房制度。

　　廉租房政策不僅存在地方制度缺失，還有持續多年的供給不足問題。資料顯示，截至去年年底，廉租房建設投資不足商品房投資的2%，去年全年投入的低收入家庭住房保障資金不足20億元。而中國內地城鎮低保人口總量2200萬，原則上這些人口都屬于住房保障范疇。為此，今年2月，建設部在通報2006年城鎮廉租住房制度建設情況時特別強調了“應保盡保”，對符合廉租房入住標準的低收入群體實現全覆蓋。

　　專家由此推測，今年中央在住房保障方面的投資重點將從經濟適用房轉為廉租房，以解決最低收入人群的居住問題。但是，能否對2200萬人做到“應保盡保”，專家仍有質疑。

　　一直以來，廉租房建設的資金來源成為地方政府遲遲不愿推進這一工作的主要原因。“持續上漲的地價直接導致廉租房建設成本增加。另外，廉租房的租賃管理是一個長期繁雜的工作，做的不好就會引發社會問題。”華東某市的政府工作人員稱。因此，為解決住房保障問題，一些地方政府寧愿收購開發商已經建成的物業，用于充抵經濟適用房，并多數為出售形式。“開發商賣給政府的多是位置朝向等不是很好的房源、市場上不好出售的產品，這樣的話，為中低收入者平等提供高品質住房的目標就變味了。”有業內人士表示。

　　正因為看到了廉租房落實不力的主要原因，建設部在提出“應保盡保”原則后，又對廉租房建設資金問題進行再次明確，包括對166個尚未上報和承諾從土地收益中提取比例用于廉租房建設的城市提出要求，并且必須在今年5月1日之前上報，及向社會公開承諾。在上報并承諾提取比例之后，地方政府還須向建設部提交具體的廉租房建設規劃，包括城市“應保”總量、目前覆蓋總量、未來1年建設規劃等內容。

　　據了解，在去年土地出讓金重新分配的方案確定之后，財政部、國土資源部、建設部就已經要求各地方政府明確承諾土地收益中多大比例用于廉租房開發建設，但受制于地方財政現狀，大部分城市并未盡快落實。不少專家則表示，廉租房建設的資金來源應該通過多種途徑解決，如地方政府發行公債，或嘗試房地產信托投資基金等，利用政府以外的財力，共擔風險、共享收益。

　　限價房 政府與市場博弈

　　相比廉租房和經濟適用房，限價房是此輪房地產調控中最受爭議的保障類住房之一。根據“九部委十五條意見”的要求，各市級政府編制年度用地計劃時要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地供應，同時應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。

　　政策出臺后的幾個月里，雖然沒有明確的限房價限地價的政策出臺，但各地陸續傳出了限價房土地出讓的消息，北京則在近日正式公布了2幅適用于“雙限政策”的地塊出讓信息。而建設部負責人在近日再次明確，地方政府要按照《價格法》的有關要求，采用限套型面積(限套型)、限控制性價位(限房價)，競房價、競地價的辦法確定開發建設單位，增加政府指導價的住房供應。

　　專家表示，限套型面積、限銷售價格，同時又競地價的做法一種政府與開發商之間的博弈：政府需要更低的出售價格，但要求開發商拿出最高的地價支出，這無疑是壓縮開發商利潤，以滿足市場需求。“因為涉及開發商利益，政策實施難度不小。”專家認為。

　　另外，市場人士更擔心“雙限”要求給土地出讓帶來的新困擾。“當土地招拍掛有了類似‘雙限’的附加條款后，土地出讓就不是完成可以量化的衡量標準，一些與政府關系密切、合作良好的企業更容易受到政策的青睞。”北京一家國資背景的房地產上市公司相關人士表示。

　　除“雙限”方式外，土地供應中的另一個現象是地方政府無償收回部分物業。今年2月初，有報道稱，深圳近期出臺的《關于在出讓商品住宅用地中安排建設一定比例政策性住房的實施意見》表明，深圳將在出讓的商品住宅用地中安排建設一定比例的政策性住房，包括經濟適用房和公共租賃住房，以解決中低收入者的住房問題。

　　有深圳開發商介紹，深圳早在去年10月已經開始嘗試在土地出讓時規定政府可以無償回收部分住宅物業的做法。“政府在政策中沒有提到這種做法適用哪些項目，持續多長時間，給市場很大的不確定性。”深圳半球工作室負責人尹香武稱。

　　經適房 運營方式有待突破

　　大半年以來，面對令人眼花繚亂的眾多房地產調控政策，孰優孰劣、孰當孰不當的討論紛繁復雜，但有一點政策卻得到了專家學者、政府人員甚至房地產商的一致認同，那就是全面的住房保障體制能否快速啟動并完善開來，將成為解決中國目前居住矛盾的核心。然而，由于該體制涉及地方財政困境、土地成本上升、政府管理難度及企業獲利權益等眾多問題，住房保障能否呈現出令社會滿意的效果仍受到業內的普遍擔憂。

　　前不久，著名經濟學家茅于軾就在其博客上發表文章稱，從解決最困難人群的住房需求角度考慮，政府將住房保障體制集中在廉租房建設更為可行。有業內人士評價，部分專家在經濟適用房體制合理性上存在質疑，因為以微利為特征，希望通過市場渠道建立起經濟適用房制度有其天然的矛盾性，那就是開發商經營獲利的市場行為是否可以服務于政策性體制。

　　而建設部有關人士日前也剛對媒體表示，今年的住房保障工作將醞釀經濟適用房制度改革上的大突破，其中之一即是探索經濟適用房保障制度的其他實現方式。由此可見，搞好經濟適用房仍是政府在住房保障方面考慮的關鍵一步棋。不過，該制度究竟該如何發展在業內存在爭議。建設部一個設想是，將經濟適用房開發權逐步從開發商手中收回，專門設立一個有政府背景而又代表政府的中介機構負責經濟適用房規劃、建設招標等，以解決經濟適用房長期存在的分配不公、炒房號等問題。具體做法是，由政府背景的中介機構負責嚴格審查經濟適用住房申請流程，制定建設標準，完成銷售管理和上市交易管理。另外，經濟適用房可能實現租售并舉，由代表政府的機構出面與建設單位簽訂建設合同，與租賃者簽訂出租協議。

　　“其實這種設想一直存在，早些年上海等地的住房保障制度也有類似做法，但隨著地方政府職能向追求經濟業績方向發展，原本專門負責住房保障的機構已經名不副實，沒人去做吃力不討好的事。”上海一位參與上世紀90年代住房保障工作的人士向記者介紹。

　　另據了解，未來經濟適用房建設規模將被嚴格控制戶型面積，多數經濟適用房在90平方米以下。如此一來，以經濟適用房充抵“70-90”結構調控政策就成為各地執行政策的必然方式。“有的地方政府經濟適用房全部集中在城市外圍，住房結構要求80%甚至100%都建小戶型。但實際上，中低收入家庭三代同堂、需要90平方米以上建設面積的并不在少數。”一位市場人士介紹。而經濟適用房遠郊化趨勢也可能導致新的社會矛盾和問題，如中低收入者交通成本上升、城市中心中低端崗位從業者流失等。（柯鵬 于兵兵)