2007年開年調控之聲愈加強烈，深圳房地產市場將何去何從？眾多業內人士在接受記者采訪時紛紛表示，由于年內將出臺哪種政策措施還未明朗，預測全年房價走勢尚有一定難度。但他們估計，價格大漲的可能性微乎其微，且中低收入者可實現關外置業計劃。

　　一手房供應不再緊張

　　中原地產深港研究中心近日出爐的《2006年深圳房地產市場總結》報告顯示，連續3年，深圳均存在新增供應小于銷售的情況，特別是2005年，供應缺口高達190萬平方米，2003年至2005年間的一手房存量基本消耗殆盡。2006年，在一手存量本就稀少的情況下，一手新增供應又不到700萬平方米，造成了一手房市場供應緊張的局面。

　　該研究中心總監張偉表示，今年，一手供應緊張的問題將得到緩解。根據國土局公布的未來5年住房建設規劃，去年深圳建設住房(含商品住房和政策性住房)1103萬平方米，今年將建設住房1445萬平方米，根據建設周期，初步估計2007年住房新增供應量至少在1000萬平方米以上，加之90／70的政策性規定，供應住房套數顯著增加，因此一手供應不足的問題將得到有效解決。

　　上述報告還預測了今年深圳一手住宅供應的兩個變化，一是90平方米以下中小戶型比例顯著放大，二是關外供應量顯著增多，這兩個因素將促成關內與關外、大戶型與中小戶型的房價產生分化。

　　具體而言，關內受到用地限制，住宅項目比較稀缺，主要依靠存量用地及舊改釋放的量。其中，大戶型趨向闊而豪，與國際水準接軌；小戶型則趨向小而精，向酒店化、商務化功能轉化。至于關外，中小戶型將向設計舒適、功能齊全、適宜居家的方向發展，且房價大幅上漲的難度較大。報告稱，去年出讓的土地將在2007年下半年形成有效供應，關外將出現大量每平方米6000元至7000元的住宅物業，且隨著上市量的增多，對房價的平抑作用越明顯，中低收入者將能在關外實現置業計劃。

　　二手房交易將創新高

　　2006年是深圳二手市場大發展的一年，其成交面積高達730萬平方米。張偉分析，二手房市場正處于成長階段，需求以自住為主，屬剛性需求，其成交量增加的趨勢在短期內難以阻擋，預計今年全市的二手住宅成交面積約為816萬平方米。

　　業內人士預測，2007年，關內需求仍然集中在二手房。羅湖、福田、南山的二手房市場已發展成熟，料其成交面積增幅會較小，估計在一成左右；關外則由于一手房供應大量增加，造成二手房的需求會部分分流，但寶安二手房市場發展較晚，其成交面積仍會保持較大的上漲幅度，約在兩成左右。價格方面，關內二手住宅均價可能達到9000元／平方米。

　　張偉在接受記者采訪時表示，如果用于自住，置業者可選擇在今年入市，重點關注關內二手住宅和關外一手住宅；若是投資，則建議仍然“持幣觀望”，因為今年的調控措施尚不明晰，投資風險很難預測，“靜觀其變”是較佳選擇。

　　知名地產專家半求認為，2007年的房價變化不會太大，但房市拐點很有可能出現在2008年或2009年，屆時再入市也不為遲。

　　（來源：深圳商報 作者：李緯娜）