中國政府反復(fù)強(qiáng)調(diào)的“限外政策”，以及各界對(duì)海外資本覬覦國內(nèi)物業(yè)“動(dòng)機(jī)何在”的強(qiáng)烈質(zhì)疑，似乎都未能澆滅后者擁抱中國市場的款款深情。
3月27日起一連三天，近200家境外投資機(jī)構(gòu)的頭面人物聚首上海香格里拉酒店，出席第二屆中國房地產(chǎn)投資世界峰會(huì)。盡管入場券每張高達(dá)2000多美元，但參會(huì)者依然超過400人。
有趣的是，這個(gè)在中國最大經(jīng)濟(jì)中心舉辦的國際投資峰會(huì)，無論是上臺(tái)演講的嘉賓還是臺(tái)下的聽眾，外國人的數(shù)量都超過了中國人。
“光從這一點(diǎn)就可以看出，境外資本對(duì)中國市場興趣有多么濃厚了。”一直忙個(gè)不停的峰會(huì)主辦方BAZO董事長鄭小平感嘆說。
重點(diǎn)研究二三線城市
跟去年第一屆峰會(huì)最大的不同是，今年越來越多的參會(huì)的海外基金機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人掩飾不住對(duì)國內(nèi)二三線城市投資機(jī)會(huì)的向往。“現(xiàn)在一線城市投資者已經(jīng)很多，去二三線城市可以找到更合理的回報(bào)。”新加坡嘉德置地旗下嘉茂商用產(chǎn)業(yè)有限公司總裁潘錫源說。
而熟悉中國市場的麥格理房地產(chǎn)資本(中國)董事Richard David更直言不諱：“今后一線城市房地產(chǎn)投資的回報(bào)可能會(huì)打折扣，前景預(yù)計(jì)比較悲觀，相反二三線城市房地產(chǎn)投資收益可能更高。”
剛剛在國內(nèi)四處布點(diǎn)的英資太古地產(chǎn)表達(dá)了同樣的想法，“我們不在乎名聲，只在乎利益，哪里回報(bào)高就去哪里。”
知名顧問公司世邦魏理仕的基金業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人周豪透露，他們?yōu)橐恍﹪H投資機(jī)構(gòu)提供市場研究、投資咨詢等服務(wù)，有不少業(yè)務(wù)集中在二三線城市，據(jù)他們了解，實(shí)際回報(bào)率相當(dāng)可觀。“當(dāng)然，不管在哪兒，重要的還是尋找到好的投資項(xiàng)目。”他補(bǔ)充說。
實(shí)際上，類似的案例去年已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)，如美林以3000萬美元收購南京峰尚項(xiàng)目半數(shù)股權(quán)，還有華平投資與浙江中凱房地產(chǎn)達(dá)成合作。據(jù)悉華平與中凱的協(xié)議中約定，將在中凱旗下開發(fā)管理的項(xiàng)目中投資不低于3000萬美元，而迄今為止中凱手里的所有項(xiàng)目都位于長三角地區(qū)的二三線城市。
借助內(nèi)地 合作為主
除了嘉茂這樣依托母公司背景在中國如魚得水的投資機(jī)構(gòu)外，更多進(jìn)入中國時(shí)間不長、對(duì)市場尚未完全熟悉的海外資本，多傾向于采取股權(quán)投資的方式，或直接與國內(nèi)企業(yè)合作。
“對(duì)我們這樣初來乍到的公司來說，剛進(jìn)來就獨(dú)資經(jīng)營不大可能。我們需要在中國開發(fā)商中找到戰(zhàn)略合作伙伴，這是最佳的進(jìn)入途徑。”以購物中心開發(fā)著稱的加拿大C2集團(tuán)中國CEO步軟恩稱。
著名的摩根士丹利剛剛踏足中國時(shí)，都是和國內(nèi)開發(fā)商合作，其合作伙伴名單可以開出長長一串兒。近來“翅膀漸硬”，才開始嘗試掌控話語權(quán)。比如他們在上海曾與本地開發(fā)商永業(yè)地產(chǎn)合作，在合資項(xiàng)目中占較小比例小股份。而在今年初披露的新一輪項(xiàng)目合作中，大摩已搖身一變成了大股東。
正如ARCH Capital Management(香港)首席執(zhí)行官 Richard Yue 所言，“我們不可能自己去拿地、設(shè)計(jì)、建房子，這不是我們擅長做的。”這家基金與國內(nèi)發(fā)展多時(shí)的新加坡仁恒集團(tuán)有著良好的伙伴關(guān)系。
事實(shí)上，即使是決意在中國過一把開發(fā)癮的大摩，在新項(xiàng)目中的所有設(shè)計(jì)、施工等“粗活”，依然由小股東永業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)。而在中國深耕超過10年的嘉德置地集團(tuán)及其全資子公司凱德置地，近幾年也分別與深國投、成都置信、河南建業(yè)等各地區(qū)強(qiáng)勢企業(yè)聯(lián)手，短時(shí)間內(nèi)迅速鋪開其全國戰(zhàn)略。
轉(zhuǎn)向住宅投資 便于退出
這次峰會(huì)上還透露了一個(gè)重要信號(hào)：境外資本的投資重心，已從前幾年以商業(yè)物業(yè)為主，更多轉(zhuǎn)向中高端住宅。
“作為海外投資者，我們更關(guān)心退出機(jī)制，而住宅物業(yè)相對(duì)更容易實(shí)現(xiàn)退出，所以中高檔住宅市場是我們的投資首選。”INVESCO Real Estate 亞洲區(qū)董事總經(jīng)理Lau Cheng SoonLau 說。
Richard Yue也聲稱，他們管理的是一個(gè)精品基金，投資規(guī)模不超過5億美元，對(duì)如何退出也比較敏感。“只有中高端住宅產(chǎn)品的買家愿意多花錢去買好一點(diǎn)品質(zhì)的房子，這樣我們的投資會(huì)有更快和更高的回報(bào)。”他說。
當(dāng)然，也有喜歡做投資組合的機(jī)構(gòu)，比如澳洲寶澤金融集團(tuán)。“在中國投資住宅和商用物業(yè)都是可以的，住宅相對(duì)容易退出，而商用地產(chǎn)則能夠降低風(fēng)險(xiǎn)。”該集團(tuán)總裁王人慶說。
很顯然，自從去年中國政府試圖限制外資在國內(nèi)房地產(chǎn)市場短期投機(jī)套利行為之后，海外資本對(duì)退出機(jī)制的重視大大超過從前。
王人慶告誡正準(zhǔn)備進(jìn)入中國的海外同行：“到中國投資需要注意兩點(diǎn)：一是必須用好本地人，二是必須和當(dāng)?shù)卣愫藐P(guān)系，不能讓人家覺得你的目的就是賺快錢，拿到錢馬上走人。政府希望更多吸引長期投資。”
凱德置地中國區(qū)總裁林明彥也提醒臺(tái)下滿腔熱情的聽眾，今年初，政府開征土地增值稅后，未來房地產(chǎn)開發(fā)的利潤只有10%～20%，以往的超額利潤和暴利時(shí)代已經(jīng)過去了。（王其明）
