- 他山之石：國外這樣征稅

　　在遏制房價方面，理論上政府的非常手段可不少，除了土地增值稅(我國已有)，還有資本利得稅和物業(yè)稅。資本利得稅在屋主賣出房產(chǎn)時一次性征收，稅基是屋主買賣間的價差。而物業(yè)稅是每年征收一次，稅基是房屋的市場價值。

　　【日本】

　　日本政府慣用資本利得稅對房地產(chǎn)進行調(diào)控。當?shù)禺a(chǎn)價格上漲時，提高短期持有者的資本利得稅以抑制投機，降低長期持有者的資本利得稅以增加有效供給。該政策在前三次地產(chǎn)快速上漲期間被證明是有效的，但是到1985年至1990年地產(chǎn)價格第四次快速上漲時，短期投資者的實際資本利得稅稅率已經(jīng)高達84.45%(加上其他各種所得稅)，轉(zhuǎn)讓的成本高于持有的稅收負擔(dān)，大部分投資者不再愿意出售地產(chǎn)。特別是在地產(chǎn)被市場長期看好時，惜售心理更加明顯，市場出現(xiàn)了供給不足的現(xiàn)象，進而加速了地產(chǎn)價格的上漲。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)典型的量縮價漲的形態(tài)。

　　【韓國】

　　韓國房地產(chǎn)歷史有兩段值得研究。上世紀80年代，居民收入提高以及物價上漲驅(qū)動了韓國的地產(chǎn)牛市，而供給不足加速了房價的上漲。1987年，韓國政府開始征收累進制的物業(yè)稅和閑置土地增值稅。由于缺乏公允的地產(chǎn)價格，加之地方政府的利益關(guān)系，稅基被嚴重低估，降低了實際稅率，更重要的是，對未實現(xiàn)的收入征稅，遭到了納稅人的抵制，進而減輕了該稅對地產(chǎn)的調(diào)控力度。但同期政府大幅增加土地供應(yīng)的政策減小了房地產(chǎn)供給壓力，使房地產(chǎn)泡沫得到有效控制。2006年后，韓國房價再次飛漲。2007年，韓國政府將資本利得稅提高到60%，和日本情況類似，結(jié)果是交易量減少，韓國樓市不降反升。

　　【德國】

　　德國穩(wěn)定的房價水平一直為人稱道。1977年至今，德國平均房價僅上漲60%，而同期個人收入已增長3倍。房價的穩(wěn)定增長很大程度上歸因于德國穩(wěn)定而健全的稅收體系。除了傳統(tǒng)的物業(yè)稅以外，德國還要征收交易稅(3.5%)、資本利得稅(所得稅中征收)、遺產(chǎn)稅和贈與稅等。同時，針對地產(chǎn)投機的法律增加了投機者的風(fēng)險：德國法律規(guī)定，房價超過“基準價格”的20%，出售者面臨最高5萬歐元的罰款；如果房價超過50%將構(gòu)成犯罪。(本報綜合報道)

　　【名詞解釋】

　　所謂房產(chǎn)稅，是一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅以房屋為征稅對象，按房屋的余值(即房產(chǎn)原值按照規(guī)定減去一定比例)或出租房屋的租金收入征收。

　　1986年9月15日，國務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從當年10月1日開始實施。根據(jù)《暫行條例》，房產(chǎn)稅只針對經(jīng)營性用房征稅，個人擁有非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。其中，按照余值征收(一般是房屋原值的70%)的稅率是1.2%(按年征收)，而按照租金收入征收的稅率是月租金的12%。

　　過去的房產(chǎn)稅指的是對營業(yè)性住房征稅，而現(xiàn)在針對樓市調(diào)控所言的“房產(chǎn)稅”將擴大房產(chǎn)稅征稅范圍，將非營業(yè)性房產(chǎn)納入征收范圍。