公平視角下的房產稅改革

　　從公平稅負角度看,推進房產稅改革就是要將征稅范圍改為所有房產,將計稅依據改為房產現值減去一定的免征額,將稅率統一,收窄免征范圍

　　□廖家勤

　　無論從征稅范圍、計稅依據還是從稅率、免稅優惠來看,現行房產稅都顯得不公平

　　我國現行房產稅是依據1986年國發【1986】90號文《中華人共和國房產稅暫行條例》(以下簡稱《條例》)來征收的,24年來,我國經濟社會環境發生了巨大變化,撇開社會主義市場經濟下房產稅促進房地產市場持續穩定發展的要求不說,即使單從公平稅負角度來看,現行房產稅制也顯得不公平,迫切需要改革。

　　首先,從征稅范圍看,《條例》規定房產稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮和工礦區的房產,對農村的房產不征稅。這在1986年我國農村和城鎮存在明顯區分時是符合公平稅負要求的,但是24年來城市化進程加快,城市急劇擴展,一些原來的農村已經納入了城市版圖,但是仍然以村民組織形式存在,村民組織自建的房產用于出租獲取巨額租金也依法可以不用納房產稅。而在被政府征用的土地上建房則變成了城市范圍的房產則依法要納房產稅,這明顯不符合公平稅負要求。

　　其次,從計稅依據看,《條例》規定:房產稅依照房產原值一次性減除10%-30%后的余值作為計稅依據,對于出租房產則以房產租金收入作為計稅依據。這在1986年我國房產市場不發達、同一地段各年間房產價值變化不大的情況下,不會導致明顯的稅負不公平。但是20世紀90年代以來房地產市場飛速發展,房產交易頻繁,價格不斷攀升,房產稅仍然以房產原值減除10%-30%后的余值作為計稅依據顯然導致稅負不公。此外,對出租房產以房產租金收入作為計稅依據,與以房產余值作為計稅依據的房產計稅依據不統一,顯然難以達到與非出租房產的稅負公平。

　　再次,從稅率看,《條例》規定依照房產計稅余值和租金收入計稅的房產,稅率分別為1.2%和12%,這在目前房價與租金收入比達50:1甚至更高的條件下,顯然難以達到兩類房產的稅負公平。

　　最后,從房產稅免稅優惠來看,《條例》規定國家機關、人民團體、軍隊自用房產,有財政撥付事業經費的單位自用的房產,宗教寺廟、公園、名勝古跡的房產,個人所有非營業用的房產及經財政部批準免稅的其他房產免稅,這顯然也與現在的環境不相適應。就以個人所有非營業用的房產免稅來看,大家都可以享受,貌似公平,但是由于目前不同居民家庭個人所有非營業用的房產面積與質量千差萬別,先富起來的階層占有大量價值千萬以上的別墅豪宅,對個人所有非營業用的房產免稅實際上是有利于少數富裕家庭,而不利于廣大的中低收入家庭。因為少數富裕家庭每年免掉的房產稅可能是幾萬元甚至幾十上百萬元,而廣大的中低收入家庭每年免掉的房產稅可能最多只有幾千元而已,而無房家庭則得不到一分錢的稅額減免。

　　因此,從公平稅負角度來看,推進房產稅改革就是要將房產稅征稅范圍改為中國大陸境內的所有房產,將房產計稅依據改為房產現值減去一定的免征額,將各類房產的稅率統一,將房產稅免稅范圍改為國家機關、軍隊、人民團體及財政全額撥款的事業單位符合規定面積的辦公用房及事業用房,取消對機關、軍隊、團體、事業單位超面積用房免稅及個人所有非營業用房產免稅的規定。同時賦予城市政府和縣政府確定本轄區內房產免征額和具體稅率的權力,使各地房產稅稅負與當地居民納稅能力相適應。

　　推進房產稅改革主要有既得利益階層的阻礙和技術層面的障礙

　　推進房產稅改革的障礙在于兩個方面:一是既得利益階層的阻礙。包括一部分從福利分房中獲得巨大利益的政府高官,一部分以權謀私非法獲得房產的部分政府、國有企業、事業單位官員,一部分通過各種途徑先富起來的富人階層。這三部分人能夠影響高層決策,除非高層強力推動,否則房產稅改革方案很難出臺。二是技術層面的障礙。包括房產稅的功能定位是作為物業稅的替代還是與物業稅并存、全面征收房產稅后要解決與城市土地使用稅的重復征稅問題、改革房產稅目的是完善地方稅系彌補地方稅收收入不足還是控制高房價問題。

　　作者系暨南大學經濟學院財稅系副教授