指望房產稅降房價是一廂情愿

　　房地產稅更像是給病人看病后的調理溫補藥,直接靠它立竿見影、藥到病除是不切實際的。如何通過合理的稅收制度設計讓其發揮藥效而不誤傷房地產市場的自住需求、不增加老百姓的負擔,同樣考驗著政府的智慧

　　□張健銘

　　發改委在《意見》中提出“逐步推進房產稅改革”,很容易讓人將其與前不久《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》中提到的“發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用”聯系起來,在國家對房地產進行宏觀調控的大背景下,自然容易引起各界的熱議。

　　房產稅改革只是目前房地產市場宏觀調控組合拳的一個動作

　　在筆者看來,政府提出改革房地產稅,表達了決策層此次對房地產宏觀調控的堅決態度,更重要的作用在于對目前房地產市場的預期產生一定的影響。從長遠來看,逐步推進房產稅改革的確也有利于我國房地產市場持續健康發展。但是如果把此次房地產稅改革當成調控房價的救命稻草,指望房價在房地產稅改革后(目前尚還不能確定新的房產稅何時出臺,具體內容是什么)應聲下落,實在有些期望值過高。何況,房產稅改革只是目前房地產市場宏觀調控組合拳的一個動作,只有從供需關系這個根上著手,有效打擊房地產市場上的投機行為,輔之以房產稅改革,才能平穩房價,促進房地產市場健康發展。

　　不要誤讀“逐步推進房產稅改革”。由于征稅會涉及到各方利益,因此特別敏感,政府在決策時也會特別慎重,這從相關的表述就可以看出。以前的措辭都是“條件具備時”、“穩步推進”,即使這次宏觀調控下也只是說“逐步推進”。這是一個漸進的過程,不可能一步到位,上海、湖北、湖南、重慶等地的“試水”最多可以看作是房產稅改革的試點,這樣的嘗試是有益的,但指望能由此導致房價下跌就顯得一廂情愿了。

　　當前不具備在全國范圍內開征房地產持有稅的條件

　　此外,此次政府提出的“逐步推進房產稅改革”實際上是一個很籠統的說法,是稅制改革、稅種合并清理,還是開征房地產消費稅,抑或是開征房地產持有稅,在不同人的解讀下含義都是不同的,而大部分人都直接將房產稅改革等同于開征房地產持有稅(或者說開征物業稅)了。事實上當前并不具備在全國范圍內開征房地產持有稅的條件。

　　首先,房地產持有稅的真正課稅對象是土地,土地所有者才應是房地產持有稅的納稅主體。在我國,國家才是城市建設用地的真正擁有者,房屋所有者只獲得了一定時期內的土地使用權,而且已經支付了租金。因此政府作為土地所有者向土地使用者征房地產持有稅在法理上是說不通的。其次,開征房地產持有稅涉及到財產的申報和評估,而我國目前尚未建立起完善的財產申報和評估機制。再次,我國目前無論在法律架構上,還是在專業機構、專業人員的配置上,都還沒有達到課征房地產持有稅的條件。

　　如果由稅收引起的房地產持有成本壓力小于價格上漲的壓力,稅收最終會傳導轉移到房價中,反而導致房價上漲

　　正確認識房地產持有稅作用。姑且不論出臺房地產持有稅的條件尚不成熟,即使開征房地產持有稅,也應該正確認識其在促進房地產市場健康發展中的作用。1994年稅制改革以來,我國初步形成了以房地產的取得、保有、交易、轉移為征稅點的課稅體系,但相對于當年稅制改革中其他稅收體系的改革來講,以房地產稅為重要內容的財產稅體系的改革主要還停留在構建框架的層面,改革相對滯后,現行房地產稅收制度主要將稅收集中于房地產開發流通環節,而保有環節課稅少,負擔輕,房地產“重交易、輕擁有”的稅收制度設計,一定程度上“幫助”房地產持有者規避了市場風險,加劇了房地產的炒賣行為,房地產市場似乎出現了閉著眼睛買房子都能賺的情況。理論上講,開征房地產持有稅確實增加了投資成本,從而可以有效約束房地產供需雙方的行為,減少房地產市場的投機行為,引導土地的集約利用,調節收入分配。但是,在住房市場供需矛盾突出的情況下,如果由稅收引起的房地產持有成本壓力小于價格上漲的壓力,稅收最終會傳導轉移到房價中,反而會導致成本升高,房價上漲。由此可見,調控房價是一套組合拳,在根本上還需從市場供應入手,增加供給量,改善供求關系。只有這樣,增加房地產的持有成本才有利于打擊投機,平抑房價。

　　這樣看來,改革房產稅更像是給病人看病后的調理溫補藥,直接靠它立竿見影、藥到病除是不切實際的。值得注意的是,即使開出房地產稅這一方藥,如何通過合理的稅收制度設計讓其發揮藥效,而不誤傷房地產市場的自住需求,不增加老百姓的負擔,同樣考驗著政府的智慧。

　　作者單位:北京師范大學房地產研究中心